[땅집고] 일명 ‘승자의 저주’를 유발했던 경기 성남시 분당신도시 선도지구 과열 경쟁이 되풀이될 것이라는 우려가 커지고 있다. 선도지구 선정 방식과 평가 기준을 잘못 정한 성남시의 책임을 지적하는 비판도 뒤따른다.

정비업계에 따르면, 분당신도시 재건축 2차 정비지구 선정 방식을 두고 주민들과 성남시의 갈등이 깊어지고 있다. 주민들은 과열 경쟁을 유발한 공모 방식이 아니라 제안 방식을 요구하고 있지만, 성남시는 결정을 6월 말 이후로 미루겠다는 방침이다. 주민 제안 방식을 택한 다른 1기 신도시 지자체(고양 일산·안양 평촌·군포 산본·부천 상동)와 달리 공모 방식을 채택할 것이라는 주장이 제기됐다.

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성남시가 애초에 지난해 선도지구 선정 방식과 평가 기준 자체를 잘못 설정했다는 비판까지 나온다. 추가 정비물량을 각 구역에 배정하기 전 공공기여, 도시기능활성화 항목 등 선도지구 부담을 덜어주는 것까지 고려하고 있다.

■ “과열 경쟁 그만!” 요구에 성남시는 “의견 수렴 먼저”

이미 업계에서는 성남시가 지난해와 같이 공모 방식으로 2차 정비지구를 선정할 계획이라는 분위기가 퍼져있다. 주민들은 이에 강력하게 반발하고 있다. 공모 방식 특성상 결합 단지 개수, 가구수, 동의율 등이 기준이 되기에 상대적으로 공정하다는 평가를 받지만, 과도한 경쟁을 유발한다는 단점도 있다.

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실제 지난해 분당 선도지구 공모에 47개 구역, 5만9000가구가 접수했다. 배점이 가장 높은 동의율(60점) 만점(95%)이 아니면 경쟁 자체가 불가능했고, 사업성을 저해하는 도시기능활성화 항목(추가 공공기여, 이주대책 지원 여부, 장수명 주택 인증 등)을 모두 포함하는 일명 ‘풀베팅’한 구역만 선도지구로 선정됐다. 그 과정에서 통합재건축 구역 간 비방, 음해가 오가며 감정 싸움으로 번지기도 했다.

한 통합재건축 구역 관계자는 “선도지구 선정 이후가 본선인데, 예선부터 불필요하게 체력을 소진했다”며 “장수명주택, 이주대책, 추가공공기여 등은 상황에 맞게 포함시키도록 한 항목들인데 과한 경쟁 탓에 사업성 문제가 심각해졌다”고 밝혔다.

이와 달리 주민제안 방식의 장점은 사업구역 주민들이 정비계획 초안을 접수해야 하기 때문에 정비지구 선정 후 사업 속도가 빠르다는 것이다. 공모에 참여했다가 탈락하는 것이 아니기 때문에 ‘매몰비용’이 발생하지 않는다. 다만 정비계획 수립 비용이 통합재건축 구역의 경우 최소 10억원, 15억~20억원에 달한다는 단점이 있다.

성남시 관계자는 “공모 방식, 주민 제안 방식을 두고 주민들의 여러 의견을 청취하고 있다”며 “의견 수렴 후 가안을 마련해 내부 검토, 소유자 대상 설문 등을 진행해 주민들이 원하는 방식으로 진행하겠다”고 밝혔다. 당초 성남시는 6월 말 선정 방식과 평가 기준 발표를 예정했으나, 7월 이후로 지연될 여지가 있다.

■ 실책 자인한 성남시, 형평성 원칙도 깬다

일부에서는 지난해 성남시의 선도지구 선정 방식, 평가 기준 설정 자체가 잘못됐다는 지적도 나온다. 선도지구 공모로 인한 파급 효과를 제대로 분석하지 못했다는 것이다.

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지난해 선도지구 공모 참여 구역의 평균 동의율을 90.7%였다. 성남시 예상치인 80%대 중반을 훌쩍 넘겼다. 변별력을 위해 마련한 평가 기준 중 도시기능활성화 항목은 선도지구 추가분담금 추정치가 수억원에 달할 정도로 재건축 사업성에 큰 부담으로 작용했다.

성남시도 실책을 인정했다. 시 관계자는 “선도지구 선정 때 선정 방식과 평가 기준에 대해 주민들과 어느 정도의 합의가 필요했는데 그 부분에서 부족함이 있었다”고 밝혔다.

성남시가 도시기능활성화, 공공기여 등으로 인한 부담을 완화해 달라는 선도지구 구역들의 요구에도 응할 가능성도 생겼다. 시 관계자는 “단지 선도지구만의 문제로 끝나는 것이 아니기 때문에 완화 요구를 반영할지를 검토 중”이라며 “2차 물량 선정 방식이 결정된 후 논의할 예정”이라고 밝혔다.

형평성을 강조해왔던 기존 신상진 성남시장의 입장과 달라졌다. 신 시장은 지난해 11월 땅집고와 인터뷰에서 “분당 전체가 동일한 조건에 따라 신청과 평가가 이루어지기 때문에 이를 완화하는 등 행위는 형평성 논란을 빚을 수 있어서 원칙대로 추진할 계획”이라고 밝혔다.

향후 10여년간 9만6000여가구의 분당신도시 순차적 재건축을 추진하는 성남시로서는 선도지구가 떠안고 있는 사업성 부담을 축적해놓을 수만은 없는 상황이다. 행정의 일관성, 형평성 원칙을 깨서라도 재건축 진행을 위해 정무적인 판단을 내릴 가능성이 높다. /raul1649@chosun.com