[땅집고] 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 입주율이 크게 떨어지지 않았던 미국의 시니어 주택 시장이 다시 주목받고 있다. 코로나 팬데믹 이후 시니어 주택 입주율이 빠르게 회복하면서, ‘불황에 강한(recession-resilient)’ 투자처라는 평가가 또 한 번 입증한 것으로 풀이된다.

2005년부터 2020년까지 시니어 주택 관련 주거비 지출은 물가 상승(인플레이션)분을 제외하면 무려 76.6% 증가했다. 코로나19로 잠시 위축됐지만, 최근 들어 입주율은 팬데믹 이전 수준에 거의 근접했다.

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시니어 주택 전문 투자사 ‘인스파이어드 헬스케어 캐피탈(IHC)’의 조시 워커 부사장은 “시니어 주택은 다른 부동산 자산처럼 경기에 따라 출렁이지 않는다”며 “시니어 주택에 아직 본격적으로 베이비붐 세대가 진입하지 않았다는 점에서 앞으로 더 성장 여력이 크다”고 했다.

IHC는 현재 미국 전역에 약 2조원(15억 달러) 규모의 시니어 주택 자산을 운용 중이다. 이들이 시니어 주택을 유망하게 보는 이유는 다음 네 가지와 같다.

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1. 수요 급증하는데 공급 부족

미국에선 80세 이상 고령 인구가 빠르게 늘고 있다. 미국 시니어 주택 분석기관(NIC)에 따르면, 80세 이상 인구는 12% 증가하고, 2027년엔 25%, 2030년엔 40% 이상 늘어날 전망이다. 이에 따라 2030년까지 시니어 주택이 80만6000가구 더 필요한데, 현재 공급 속도로도는 이 수요의 약 40%만 충족할 수준에 그친다. 금리가 높다 보니 신규 개발이 크게 줄었다. 결국 지금 있는 기존 물량만으로 버텨야 하는 상황이다.

시니어 주택 입주를 희망하는 어르신은 기존 주택 매각 금액과 은퇴 자산(연금, 저축 등)으로도 자금을 마련한다. 경기 사이클이나 현재 소득에 크게 의존하지 않고 임대료와 서비스 비용을 낼 수 있다. 고령층이 일반 소비자보다 경기 영향을 덜 받는 다는 것이다. 워커 부사장은 “80세 이상 고령 인구 증가 속도가 시니어 주택 공급 속도를 훨씬 앞지르고 있다”며 “개발이 어려운 만큼, 기존 주택의 가치가 더욱 높아질 수밖에 없다”고 했다.

2. 입주율 13분기 연속 상승

NIC에 따르면, 시니어 주택 입주율은 2021년부터 2024년까지 13분기 연속 상승세를 기록했다. 코로나 팬데믹 당시 뚝 떨어졌던 입주율이 다시 회복한 것이다. 2024년 3분기 기준 미국 시니어 주택 평균 입주율은 86.5%다. 독립형(IL), 지원형(AL), 치매전담형(memory care) 등 다양한 유형의 시니어 주택에서 고른 회복세를 보이고 있다.

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3. 시세 등락 적고 안정적인 수익률

시니어 주택은 다른 부동산 자산에 비해 변동성이 적다. 입주민이 고령자이고, 삶의 질과 건강이 걸려 있어 외부 경기 변화에 덜 영향을 받는다. 단순한 부동산 투자가 아니라 운영이 중심이 되기 때문이다.

워커 부사장은 “2019년부터 2023년까지 시니어 주택의 수익률은 평균 7~8% 수준으로 안정적으로 유지됐다”며 “최근 다소 상승하긴 했지만, 금리 인상 영향일 뿐 시장 자체의 불안정성 때문은 아니다”라고 설명했다.

4. 불황에도 수익은 ‘굳건’

IHC 투자자들은 코로나 팬데믹과 미국 연준의 초강력 금리 인상, 수십 년 만의 고물가라는 악조건 속에서도 시니어주택 관련 펀드는 15.23%의 수익률을 기록했다. 시니어 주택은 고령자들을 위한 ‘돌봄’과 ‘주거’를 함께 제공하는 필수 서비스다. 베이비붐 세대가 본격적으로 고령화되고 있는 지금, 미국에선 시니어 주택이 단순 투자처를 넘어 국가 인프라로 떠오르고 있다.

워커 부사장은 “물가가 많이 오르면서 인건비도 덩달아 오르는 바람에 운영 비용이 늘어난 건 사실”이라면서도 “그동안 임대료를 충분히 올리지 못한 만큼, 앞으로 수익성은 더 개선될 여지가 있다”고 말했다. /hongg@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(5기)’을 6월 개강한다.

강의는 현장 스터디 2회를 포함해 총 16회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.