美 나사(NASA), 워싱턴 본부 폐쇄 검토
하나대체투자자산운용이 투자한 나사 오피스 펀드 ‘날벼락’

[땅집고] 하나대체투자자산운용이 2017년 만든 미국 워싱턴D.C. 미국항공우주국(NASA) 본사 빌딩에 투자하는 부동산 공모 펀드 수익률이 곤두박질친 가운데, 핵심 임차인인 나사 본부가 임대차 계약 기간 3년을 남겨놓고 인력 감축 및 사옥 이전을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 사실상 펀드가 만기를 앞두고 강제 청산될 위기에 놓였다. 하나대체투자자산운용은 나사 본사 빌딩의 감정평가를 이달 진행할 예정인데, 건물 가치가 더 하락할 가능성이 있다고 밝혔다. 건물의 감정가는 이미 2022년 말 기존보다 40% 이상 떨어졌다. 펀드 투자자들의 원금 손실이 확정된 것이나 다름없단 이야기가 나온다.

■ 워싱턴D.C. 오피스 98% 임차한 나사 본부, 폐쇄하고 지역으로 해체

미국 워싱턴D.C. 지역 언론사 폴리티코(Politico)에 따르면, 나사는 최근 워싱턴D.C.에 있는 본부를 폐쇄하고 주요 기능을 미국 내 다른 주로 분산시키는 방안을 검토 중이다. 이러한 계획이 실행될 경우 워싱턴에 나사가 존재하지 않게 될 가능성도 점쳐진다. 일부 본부 사무실은 워싱턴에 남을 수도 있다고 나사 관계자는 말했지만, 어느 사무실이 남을지, 그리고 누가 직위를 유지할지는 확실하지 않다고 했다.

해당 언론은 트럼프 미 행정부의 연방 지출 감축 목표에 따라 최대 2500개의 일자리에 영향을 미칠 수 있다고 보고 있다. 이달 미국 텍사스, 플로리다, 오하이오 주의 공화당 정치인들은 나사 본부를 워싱턴D.C.에서 자국 주로 이전하려는 움직임을 보인 것으로 나타났다.

미 행정부 결정에 따라 나사 본부가 사용하고 있는 빌딩 을 자산으로 담은 하나대체투자운용의 공모 펀드 ‘하나대체투자나사부동산신탁1호’가 위기를 맞게 될 전망이다.

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하나대체투자자산운용은 지난 2017년 미국 워싱턴D.C. 국회의사당 인근에 있는 ‘투 인디펜던스 스퀘어’(Two Independence Square) 오피스 빌딩에 투자하는 공모 펀드를 출시했다. 이 펀드에는 총 투자금 4410억원이 들었는데, 이 중 개인 투자자를 상대로 한 공모자금이 1551억원 묶여있다.

핵심 임차인은 미국항공우주국(NASA)본사로, 나사는 건물의 98% 면적을 차지하고 있다. 펀드의 만기 시점은 지난해 3월이었지만, 가격 조건에 맞는 매수자를 찾지 못하면서 청산을 5년 뒤로 미뤘다. 나사는 2028년 8월까지 임차 계약을 맺었다.

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지난 9일 하나대체운용은 나사 펀드 운용보고서에서 “트럼프 대통령 취임 이후 연방 공무원의 재택근무가 전면 폐지되면서 나사 직원들의 출근율이 팬데믹 이전 수준으로 회복됐다”고 밝혔다. 하지만 “트럼프 정부가 인력 및 예산 감축을 위한 행정명령을 발표하면서 나사 역시 축소 대상에 포함되어 일부 부서 폐지 및 인력 감축이 진행 중”이라고 밝혔다. 백악관이 지난 2일 발표한 2026 회계연도 예산안에 따르면, 과학 연구 예산 감축안에 따라 미국 국립과학재단(NSF) 예산의 약 56%를 깎고 미 국립보건원(NIH) 예산은 40% 삭감, 미항공우주국(NASA) 예산은 24% 줄일 예정이다.

지난 4월부터 하나대체운용은 나사와 임대차 계약 협의를 진행 중인데, 아직 나사 신임 국장이 공식 임명되지 않은 상황이어서 임대차 연장 협의가 사실상 보류됐다는 설명이다.

■ 날벼락 맞은 나사빌딩펀드, 개인 투자자들 투자금은 우주로 가나

나사 본부를 대체할 새로운 임차인을 당장 구하기도 어려울 것으로 예측된다. 최근 워싱턴D.C. 오피스 시장이 팬데믹 이후 좀처럼 침체 회복을 하지 못하고 있기 때문이다.

지난 9일 발표된 하나대체운용의 펀드 투자보고서에는 “오는 5월 투 인디펜던스 스퀘어의 감정평가를 진행할 예정인데, 2023년 감정평가 이후 워싱턴D.C 오피스 시장 침체가 지속되고 있어, 이번 감정평가에서 자산가치 하락 가능성이 있다”는 설명이 나왔다.

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2017년 출시 당시 미국 항공우주국(NASA) 본사가 임차해 우량자산으로 주목받았으나, 코로나 펜데믹 이후 미국 오피스 시장이 침체에 빠지면서 이 빌딩의 가치도 크게 꺾였다.

지난해 1월 실시한 ‘투 인디펜던스 스퀘어’ 오피스 자산재평가 결과 최초 취득가액 약 1억6243만달러였던 현지 자산 가격은 9240만달러로 43.11% 하락한 상황이다.

투자자들의 투자 원금 손실도 불보듯 뻔한 일이 됐다. 하나대체운용에 따르면 올해 1월 기준 이 펀드의 1년간 수익률은 -42.28%, 설정일 기준 대비 -38.13% 수준으로 내려 앉았다.

하나대체투자자산운용 관계자는 “트럼프 정부가 연방정부가 임차하고 있는 부동산에 대해 중도해지 조항이 있는 경우에 한해 임대차 계약을 한 사례는 있지만, 나사 빌딩은 중도해지 조항이 없고 이 같은 부동산 계약을 무리하게 해지하고 이전할 가능성은 낮다고 보고 있다”며 “비용적인 측면에서도 다른 곳으로 이전하는 것보다는 남아있는 편이 효율적일 것으로 예상하기 때문에 이런 점을 고려해 임대차 계약에 대한 협상을 준비하고 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com