이은형 대한건설정책연구원 연구위원 인터뷰
“새 정부, 다주택자에 대한 과도한 규제 완화부터”
“GTX 개발, 집값 양극화 해소에 기여할 것”

[땅집고] 최근 제 21대 대통령 선거 후보자 등록이 완료된 가운데, 각 후보들의 부동산 공약이 발표되고 있다. ‘부동산’이 선거 공약의 핵심 이슈가 됐던 지난 20대 대통령 선거와 달리 이번 선거에선 후보들이 구체적인 주택 공급 물량 목표나, 부동산 세제 개편안 등에 대한 발언에 신중을 기하는 모습이다. 찬반 논란이 짙은 부동산 문제를 정치적으로 활용했다가 선거에 부정적 영향을 끼칠 수 있다는 이유에서다. 다만, 건설 부동산 경기가 침체하며 대책이 시급한 상황에서 각 후보들의 공약 구체성이 떨어진다는 지적도 공존한다.

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부동산 업계에선 새 정부가 현실적으로 가능한 부분을 약속하고 시장 개입은 최소화한다는 목소리가 높아지고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “사안마다 여론이 갈리는 부동산 문제를 선거에 이용하는 것은 부적절하며, 당초 부동산을 정치적으로 접근하는 것 자체가 바람직한 일이 아니어서 오히려 이번 선거가 긍정적”이라며 “지난 문재인 정부처럼 시장의 판도를 바꾸고 수요자의 재산권에 막대한 영향을 끼칠만한 부동산 대책은 새 정부가 들어서도 일정 기간동안 다뤄지지 않을 가능성이 높다”고 했다.

―대선후보 3인 모두 주택 공급을 강조하고 있다. 하지만 구체성은 다소 떨어진다.

“공급을 강조하면서도 구체적인 숫자는 나오지는 않고 있는데, 지난 선거에서 270만가구 공급 등 무리한 수치를 제시했던 것에 대한 학습 효과가 반영된 것 같다. 무리한 공급 목표를 강제하면 어차피 공급도 어렵고 자칫 무리한 실적을 내려는 부작용이 나타날 수 있다. 지방에 미분양 주택이 문제가 되는 시점에도 주택 공급계획이 계속 잡히는 것이 이와 무관하다고 하기 어렵다. 주택 공급을 위해 4기 신도시처럼 택지 개발을 할 가능성이 높아보이는데, 서울 인접지 정도에 조성하는 것이 바람직하다. 지역이 어디든 ‘일단 집부터 만들면 된다’ 식의 접근은 실패할 가능성이 높다.”

-청년·신혼부부 등 서민 맞춤형 주거 지원, 중점적으로 다룰 사안이 있다면.

“계층별 소득 수준에 맞는 대출 한도와 이자율을 적용해야 한다는 것이 핵심이다.
그리고 대전제는 모두에게 공공주택을 저렴하게 공급할 수는 없다는 점이다. 지난 정부에서 공공주택 등 저렴한 주택도 크게 공급해야 한다는 여론이 거셌는데 다시한 번 짚어봐야 한다. 가령 10평대 주택에서 세 식구가 어떻게 사느냐, 30평대는 공급하라는 식의 논리다. 복지 예산이 한정됐다. 따라서 정책은 기로에 설 수밖에 없다. 작은 집을 더 많이 공급해 수혜자를 늘릴지, 아니면 수량이 적어도 더 큰 집을 지을 것인지 선택해야 한다. 사회 취약 계층의 수요를 고려하면 정부는 전자를 택할 여지가 크다.”

―임대주택 시장 어떤 방향으로 개선하면 좋을지.

“저렴한 공공임대를 중심으로 기존 임대시장을 대체한다는 접근은 현실적이지 않다. 현재 전문적인 기업형 임대부터 개인 소유의 임대 매물까지 민간과 공공의 임대 주택이 혼재하고 민간 임대시장 규모가 훨씬 크다. 이에 맞춰서 정책 방향을 잡아야 한다. 무한정 저렴한 주택을 공급할 수는 없으니, 상대적인 사회적 약자 중심의 공급이 필요하다.”

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―다주택자 보유세 등 세제 정책은 달라질 수 있을까.

“윤석열 정부의 부동산 관련 국정 과제의 핵심 기조는 ‘과도하게 강화된 부동산 규제의 완화를 통한 시장 정상화’이다. 시장 안정화를 위해서는 어느 후보가 집권하든, 이 기조를 일단 유지해야 도움이 될 것으로 보인다. 부동산 규제 완화 없이 현재 강남 등 핵심지로 수요가 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 집착 현상은 해결 불가능할 전망이다.

앞서 문재인 정부에서 과도하게 강화했던 종합부동산세, 재산세는 그 이전으로 완화하는 방안이 검토되어야 한다.
그 당시 공시가격 현실화 로드맵 등의 여파로 단돈 만원이라도 재산세가 오른 주택들이 많다.

문 정부의 전제는 부동산 시장에 주택이 충분하고 아무런 문제가 없어야 하는데, 투기 세력이 시장을 왜곡해 집값 상승이 벌어졌다는 것이었다. 이에 대한 해법으로 다주택자에 대한 규제를 강화했다. 취득세를 높여 다주택자가 되기 어렵게 하고, 보유세를 높여 다주택 상황을 유지하지 못하도록 했고, 양도세를 높여 시세차익을 얻지 못하게 했다. 그 결과가 똘똘한 한 채 집착 현상이다. 민간 임대주택 임대 물량이 동반 감소하고 지방과 서울간 집값 양극화도 극대화하고 있다.”

―지방 미분양 등 양극화를 해소하기 위해 새 정부는 무엇부터 해야하나.

“일단 미분양이 발생하면 정부 지원이 있어야 한다는 식의 접근은 적절하지 않다. 시장에 지나치게 개입하면 시장을 왜곡시킬 여지가 있다. 공공의 개입은 최소한으로 하고 자연스러운 시장 원리로 풀어가야 한다.

시각을 달리해, 인구감소의 시기에는 수도권 광역급행철도(GTX) 등과 같은 인프라의 물리적인 집중이 하나의 대책이 될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 어느정도 지역 양극화를 감안하면서도 향후에는 수도권과 지방 모두 거점 지역이나 거점 도시를 중심으로 인프라·산업 등을 집중하는 것도 충분히 논의할 수 있다. 대선후보들이 제시한 GTX 추가 노선은 ‘서울로 집중된 주택수요를 수도권으로 분산’, ‘수도권 신규택지 및 기존 신도시에서의 서울 접근성 향상’ 이라는 측면에서는 긍정적이다. 비용 측면에서는 어려움이 있더라도 양극화 해소를 위해 못할 사안 만은 아니라고 본다. /rykimhp206@chosun.com