같이 가면 빠르다? 통합재건축, 의견 갈등 막는 ‘3가지 장치’ | 김철웅 변호사

[땅집고] 1기 신도시에서 먼저 정비사업에 나서는, 이른바 ‘선도지구’ 윤곽이 드러나면서 선도지구가 얼마나 빨리 재건축 사업을 완수할지에 대해 관심이 커지고 있다. 선도지구는 정부가 개입하는 정비사업으로, 인허가 절차를 간소화하고 여러 단지를 묶어 진행한다.

통합재건축은 각 단지의 단점을 서로 보완하는 정비사업이다. 가구 수가 적은 역세권 단지는 대개 높은 용적률을 가졌어도, 가구 당 대지지분이 적어 정비사업이 어렵다. 반면 비역세권 대단지 아파트는 용적률이 낮아도 넉넉한 가구 당 대지지분을 확보했을 가능성이 높다. 두 단지는 통합재건축을 통해 용적률과 대지지분을 주고받으면서 ‘윈윈(win-win)’ 결과를 얻을 수 있다. 일반 재건축·재개발보다 효율성을 극대화한 정비사업인 셈이다.

이처럼 장점이 많은 통합재건축이지만 의견 합치가 어렵다면 일반 재건축보다 셈법이 더욱 복잡하다. 단지별 이해관계가 달라서 잡음이 발생할 가능성이 높다. 실제로 추진위 구성 후에도 의견이 달라 조합 설립을 하지 못하거나, 신탁 방식을 하려 해도 낮은 동의율로 인해 고전하는 통합 재건축 단지를 여럿 봤다.

통합재건축을 한다면 시작 전 갈등을 최소화할 수 있는 장치를 마련하는 것이 좋다.

과거 스타벅스처럼 ‘조인트벤처(JV)’로 시작하는 것도 한 방안이다. JV는 둘 이상 기업이 공동으로 사업을 수행하기 위해 설립한 회사다. 투자자 간 협약을 통해 역할과 비용 정산 방식, 의사 결정 방식, 분쟁 해결 방안까지 상세히 규정한다. 사업 관련 전 항목에 각 단지의 이해관계를 최대한 반영해 정관을 작성해야 한다.

만약 JV방식이 어렵다면 단지별 ‘독립채산제’ (하부 조직 재정을 모 기관 재정으로부터 분리해 운영하는 것)도 있다. 업체 선정 과정에서 의견이 갈릴 경우, 각 단지가 선호하는 업체를 선정하되 대외적으로 컨소시엄 계약을 맺는 것이다. 업무 범위를 계약 내용에 명시하고 이에 따라 비용을 정산하면 타 단지에게 부담을 주지 않는다.

각 단지 입장을 반영하기 위한 단지별 추진위를 만드는 것도 정비사업 속도를 높이는 방안이다. 관련 법에 따르면 재건축 사업은 하나의 추진위가 있어야 한다. 단지별 추진위는 사업 동의 여부나 업체 선정 등과 관련해 주민 의견을 듣는 비공식적인 조직인 셈이다. /글=김철웅 법무법인 ‘슈가스퀘어’ 변호사, 편집=김서경 기자 westseoul@chosun.com