[땅집고] 재건축 아파트 경매에 관심이 많았던 A씨. 지난해 수도권 1기 신도시인 경기도 군포시 산본신도시 한 아파트 매물을 주목했다. 지상 20층, 822가구로 초등학교를 품고 있는 이른바 ‘초품아’였다. 1993년 준공해 30년이 넘었지만 산본 중심에 있어 기본적인 인프라는 좋았다. 무엇보다 노후계획도시 특별법에 따른 재건축을 기대할 수 있는 곳이었다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 그는 작년 4월 이 아파트 12층, 전용면적 101㎡(약 31평)를 낙찰받았다. 감정가는 주변 시세(6억2000만원)와 비슷한 6억1000만원. 한 차례 유찰돼 최저입찰가는 4억8800만원까지 떨어졌다. 감정가의 약 90%인 5억5059만원을 써내 매수하는데 성공했다. 다소 높은 금액이라고 생각할 수도 있지만 A씨는 향후 매매 가격이 많이 오를 것으로 봤다.

A씨가 들인 총 투자금은 낙찰금액 외에 취득세·법무사 수수료·인테리어 비용 등 2900여만원을 포함해 약 5억7990만원이었다. 자기자본은 약 1억1600만원이었고, 4억4048만원은 경락잔금대출로 조달했다.

■낙찰받은 후 선도지구 지정…정확한 시장분석으로 성공

A씨는 기본 입지 측면에서 이 아파트 가치가 높았고 무엇보다 재건축 호재를 갖췄다는 점에서 가격 상승 가능성을 염두에 두고 입찰에 나섰다. 실제 정부는 1기 신도시 재건축을 적극 지원하는 정책을 내놓고 있었다. 2023년 말 노후계획도시 특별법이 통과된 후 산본을 비롯한 1기 신도시 재건축 가능성은 더 높아졌다. 인근 지역 유사 아파트 실거래가가 6억2000만원대로, 최저 입찰가보다 크게 높다는 점도 감안했다.

이 아파트는 A씨가 낙찰받은 뒤 인근 단지들과 통합재건축 구역을 형성해 1기 신도시 정비선도지구 공모에 도전했다. 작년 11월 선도지구로 뽑혀 재건축 사업을 시작했다. 그 덕분에 6억5000만~7억원이던 주변 시세는 계속 상승세를 탔다. A씨는 지난해 말 비상 계엄 사태 이후 부동산 시장이 장기 위축될 수 있다고 판단해 빠르게 엑시트(exit)하기로 결정했다. 올 3월 7억4000만원에 해당 물건을 되팔았다. 낙찰 후 약 11개월 만이다.

☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

매각 차익은 1억8940만원. 부동산 중개수수료, 세금 등을 제하고 남은 세후이익은 9000만원 정도다. ROE(실투자금 대비 매각수익률)는 64%, ROI(총 투자금 대비 매각수익률)는 15.5%에 달했다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “산본은 서울 접근성이 우수하고 지하철 역세권에 학군을 두루 갖춘 대표적인 베드타운”이라며 “A씨는 입지와 선도지구 호재를 보고 경매 접근 시점을 정확히 포착한 사례”라고 평가했다.

■땅집고옥션, AI로 성공 패턴 찾는다…퀀트 전략도 서비스

땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 경·공매 투자자들을 위해 국내 최초 부동산 퀀트 분석 플랫폼을 오픈했다. 김 소장은 “경매 초보자라도 일정한 알고리즘만 갖추면 충분히 수익을 낼 수 있다”며 “땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스가 바로 그런 목적”이라고 했다.

이 서비스는 투자자들이 더 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI(인공지능)가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다. 투자 목적이나 보유 자금에 따라 ‘맞춤형 전략 조합’도 가능하다. 예를 들어 ‘단기차익＋명도 불필요＋대출 활용도’ 조합을 선택하면 1000만원 이하 실투자금으로 단기 매각이 가능한 물건을 골라준다.

땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 한 달 동안 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /raul1649@chosun.com