성남 수진1구역 ‘분양가 역전’에 조합원들 반발

[땅집고] “성남 구도심 조합원 분양가가 노량진뉴타운 수준이라니 황당하네요. 일반 분양가와 조합원 분양가도 거의 차이가 없어요. LH와 손잡으면 이런 결과가 나오는 겁니까?” (수진1구역 조합원 A씨)

경기 성남시 구도심 재개발 핵심 사업지로 꼽히는 ‘수진1구역’에서 조합원 분양가가 공개되자 주민들의 반발이 거세다. 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 책정한 분양가가 서울 주요 정비사업지와 맞먹는 수준인데다, 감정가 대비 과도한 추가분담금까지 부과되면서 주민 사이에선 “공공사업이 오히려 독이 됐다”는 불만이 터져나오고 있다.

수정구 수진동 일대 26만1831㎡ 규모 부지에 들어서는 수진1구역은 국내 최대 규모의 판자촌 중 하나였던 곳이다. 1968년 청계천 일대 철거민 약 2만1000가구를 강제 이주시켜 형성된 이 지역은 최근 정비사업을 통해 수도권 신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있다. 일대 재개발이 완료되면 총 4만4000여가구 규모의 대형 아파트 타운이 들어설 예정이다.

수진1구역은 지하철 8호선 수진역·모란역, 신분당선 태평역을 끼고 있는 이른바 ‘트리플 역세권’에 자리잡고 있다. 강남 접근성이 뛰어나 ‘성남 교통의 허브’로 불린다. 성남시청과 모란시장, 현대백화점 등 상업·행정 인프라도 밀집해 주거 편의성도 높다. 인근 신흥1구역까지 정비가 완료되면 주거 환경은 한층 개선될 것이란 기대도 나온다.

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단지는 지하 7층~지상 15층 규모로 아파트 4844가구, 오피스텔 216실 등 총 5060가구가 들어선다. 이 중 882가구는 임대 물량으로 배정됐다. LH가 시행을 맡고, 대우건설·현대건설·DL이앤씨 컨소시엄이 시공을 담당한다. 지난해 12월 사업시행계획 인가를 완료했으며, 내년 초 관리처분인가를 목표로 속도를 내고 있다. 성남시 공공정비사업 중 가장 규모가 크고 진척이 빠른 사업지로 꼽힌다.

논란의 핵심은 조합원 분양가다. LH는 조합원에게 1평(3.3㎡)당 2899만원의 분양가를 제시했다. 전용면적 기준으로 ▲51㎡ 5억8883만원 ▲59㎡ 7억9896만원 ▲74㎡ 9억1922만원 ▲84㎡ 9억8515만원이다.

문제는 이 금액이 서울 정비사업지와 비교해도 별반 차이가 없다는 점이다. 서울 동작구 노량진1구역 조합원 분양가는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억7000만원이다. 분양가 차이는 거의 나지 않지만, 일반분양가 기준으로 노량진1구역은 84㎡가 약 20억원으로 추산돼 조합원들은 10억원 안팎의 시세 차익을 기대할 수 있다.

반면 수진1구역은 84㎡ 기준 일반분양가가 약 11억5800만원으로 책정돼 시세 차익은 1억7000만원 수준에 불과하다. 일부 조합원 사이에선 기존 감정평가액이 5억원이었는데 추가분담금이 5억원을 넘기면서 “일반분양보다 비싸게 사는 것 아니냐”는 불만도 나왔다. 조합원 A씨는 “프리미엄을 주고 조합 지위를 산 사람은 오히려 손해를 보게 생겼다”고 말했다.

분양가 논란이 확산하자 수진1구역 주민대표회의는 LH에 조합원 분양가를 25% 인하하고 임대주택 비율 18.2%에서 12%까지 축소해 사업성을 높일 것을 요구하고 있다. 또한 감정평가 재실시를 통해 평가액을 올리고, 고도제한 완화 등을 통한 사업성 제고 방안을 공식 촉구했다. 조합원 B씨는 “LH는 자신들이 시행대행자라고 선을 그으면서도, 임대는 공사비에도 못 미치는 가격에 가져가려고 한다”며 “조합원 부담을 줄이기 위해 임대 비율을 최소화해야 한다”고 주장했다.

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시장 반응도 차갑다. 분양가가 공개된 이후 이른바 ‘실망 매물’로 불리는 급매물이 연이어 등장하고 있다. 감정평가 이전만 해도 대지지분 20평 안팎의 매물은 7억5000만~8억원에 거래됐지만, 최근엔 7억원 초반까지 호가가 내려앉았다.

부동산 업계 관계자는 “조합원 분양가는 통상 일반분양가보다 20~30% 낮게 책정되는데, 수진1구역은 이 기준을 벗어나 있다”며 “시세 차익이 거의 없거나 되려 일반분양보다 불리한 구조라면 사업 전반에 대한 신뢰도 무너질 수 있다”고 말했다.

수진1구역은 국토교통부와 LH가 추진한 첫 공공정비사업 사례로 공공 주도로 속도와 안정된 분양가가 책정될 것이란 기대감이 높았던 사업지다. 2022년 3월 조합원 이주를 시작으로 본격적인 사업에 착수했다. 그러나 이번 분양가 논란을 계기로 ‘공공이 개입하면 싸고 빠르다’는 공식이 더 이상 통하지 않는다는 회의론에 힘이 실리고 있다. /mjbae@chosun.com