"314만원 넣고 두 달 만에 3000만원 벌었다"…기적의 경매 대박 비결

[땅집고] “서울·수도권이 아닌 지방 빌라인데도 역대급 수익률이 나왔어요. 감정가 2900만원짜리를 871만원에 낙찰받아 3900만원에 되판 거예요. 두 달 만에 3000만원을 번 건데, 투자자는 대만족이죠.”(경상남도 남해군 남해읍의 한 공인중개사)

준공한 지 20년 넘은 8평짜리 낡은 원룸을 1000만원도 안되는 가격에 경매로 낙찰받고 두 달여 만에 되팔아 400% 넘는 수익률을 거둔 이른바 ‘소액 단타’ 성공 사례가 등장해 눈길을 끌고 있다.

■ 시세 3000만원인데 871만원에 낙찰…명도 리스크도 없어

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 A씨는 올 1월 창원지방법원 진주지원에서 경매 입찰한 경남 남해군 남해읍 아산리의 지상 4층짜리 J 빌라(다세대주택) 한 호실을 871만9000원에 낙찰받았다. 감정가(2900만원)과 비교하면 3분의 1도 안되는 가격에 산 셈이다.

이 빌라는 2002년 준공했고 해당 물건은 1층, 전용면적 25.7㎡(7.7평)로 원룸이다.

A씨는 낙찰받은 지 64일 만인 올 3월19일 이 빌라를 다시 팔았다. 매각가격은 3900만원. 차익만 약 3028만원에 달한다. 세금을 빼고 남은 이익은 약 2439만원으로 낙찰가 대비 매각 수익률은 약 447.3%에 달한다. 경락잔금대출(낙찰가의 80%)를 활용했다고 가정할 때, A씨가 투자한 자기자본은 314만여원에 불과하다.

A씨가 J빌라를 눈여겨 본 이유는 크게 3가지. 먼저 1000만원 이하 소액인데다 명도(明渡) 리스크가 없어 투자 부담이 적었다는 점이다. 실제 해당 물건은 공실이어서 명도가 필요없었다. 법무사비와 세금을 빼고 별다른 추가 비용이 들지 않았다.

☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

주변 시세와 비교해 저렴한 것도 장점이었다. J빌라의 같은 면적 매물은 2022년에 3000만~3300만원에 거래됐다. 하지만 해당 물건은 감정가격이 2900만원대였고 그나마 부동산 경기 침체로 최저 입찰가격도 많이 떨어졌다. 남해읍의 한 공인중개사는 “지방 부동산은 몇 년 새 90%정도 가격이 떨어진 경우도 많다”며 “J 빌라는 실거주 수요가 꾸준한 편인데 건물이 낡아서 가격이 크게 떨어진 것 같다”고 했다.

A씨가 가격이 싸다고 무조건 산 것은 아니다. 아산리 일대는 소형 다세대·원룸이 많아 임차 수요가 꾸준했다. 버스 등 대중교통 이용도 가능하고 주변에 학교도 있었다. 낙찰 후 재매각이 어렵지 않다고 본 이유다. 아산리 일대 소형 다세대·원룸 시세는 최근 3.3㎡(1평)당 300만원 수준이어서 시세차익도 충분히 가능했다.

■ “지방 빌라도 잘 고르면 소액 투자 성공 가능”

A씨 사례는 단기 회전성과 안정성을 동시에 충족한 ‘빌라 단타’ 성공 사례로 꼽힌다. 특히 1000만원 이하 소액 투자로 두 달여 만에 240%가 넘는 수익률(ROI, 총투자금 수익률)을 거뒀다는 점에서 업계 관심이 쏠린다.

전문가들은 감정가와 시세의 차이를 활용한 ‘초단기 엑시트 전략’이 경매 시장에서 새로운 투자 트렌드로 떠오르고 있다고 본다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “시중금리가 쉽게 떨어지지 않고 거래 절벽이 이어지는 상황에서 빠른 엑시트가 가능한 빌라 단타는 수익률을 극대화할 수 있는 투자 모델”이라며 “입지보다 시세와 감정가의 괴리율이 투자 판단의 기준이 되는 흐름이 강화할 것”이라고 했다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 과거 경매로 낙찰받았던 물건 중 올 3월에 매매로 팔린 물건은 10139건이다. 이 중 1년 내 단기 매각한 물건은 약 6.6%인 666건이며 매각차익이 발생한 물건은 374건이었다.

땅집고옥션은 경매 초보자라도 수익성있는 경매 매물을 빠르게 찾을 수 있도록 ‘나만의 알고리즘 만들기’ 서비스를 제공한다. AI(인공지능)이 20년간 약 40억건의 경매 빅데이터를 분석해 만들었다. 이를테면 빌라 투자를 위한 핵심 알고리즘 중 ‘숨은 가치’ 옵션은 시세보다 감정가가 현저하게 낮은 저평가 물건을 실시간으로 찾아준다. 특수 알고리즘에서는 선순위 임차인 대항력 등 권리상 하자가 없는 물건도 추천한다.

땅집고옥션은 국내 최초로 경매 퀀트 서비스도 시작했다. 시세차익주(宙)는 시세 차익 구조가 분명한 경매 물건만 골라주고, 평균보다낮주(宙)는 인근지역 평균 시세보다 저평가된 물건만 찾아준다. 시세보다 저평가된 물건만 찾는 저평가주(宙) 등 12가지 퀀트 전략을 결합하면 초보자도 경매 전문가 수준의 분석이 가능하다.

땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 한 달 동안 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /pkram@chosun.com