[땅집고] 서울 강남구 한복판인 대치동 대치선경3차 아파트 앞. 1983년 들어선 옛 동해상가 터(대치동603번지)가 하얀색 펜스에 둘러싸인채 방치돼 있다.

이곳은 가로주택정비사업을 통해 지하3층~지상7층, 68가구 규모 하이엔드 주거시설과 메디컬센터가 입점할 예정이었다. 하지만 최근 개발이 중단된 채 토지와 부속 건물들이 공매에 넘겨졌다.

■ 강남 대치동 노른자 땅, 착공도 못하고 공매행

공매에 부쳐진 대치동 주상복합 땅은 부동산 호황기였던 2021년 가로주택사업이 추진되던 곳이다. 소형 단지인 대치선경3차 아파트와 동해상가, 대치상가 등을 함께 묶어 재정비 사업이 추진됐고, 시공은 현대건설이 맡았다. 현대건설은 고급화를 통해 고급 특화 브랜드 ‘디에이치’를 아파트명에 포함할 예정이었다.

2021년 사업이 추진될 때만 해도 인근에 래미안대치팰리스, 은마 아파트 등 강남 대치동 핵심 아파트들이 몰려 있어 대치동 노른자 땅으로 주목받았고, 고급 주택이 들어설 것이란 기대감에 착공까지 사업이 순조롭게 진행됐다.

하지만 공사비가 상승하고 금리 인상 국면이 지속하면서 사업이 수렁에 빠지게 됐다. 당초 총 공사비 753억원으로 조합에 3.3㎡당 845만원의 공사비가 제안됐는데, 최근 공사비 인상 여파로 조합원 분담금이 높아진 것이 공매에 부쳐진 원인이 됐다. 시공 계약은 해지되고 조합도 해산됐다. 해당 사업의 현재 감정평가액은 840억원 수준이다.

■ “강남 소규모 사업지, ‘고급화’ 비용 만만찮은 부담…PF매물 더 나올 것”

문제는 이 사업지와 비슷한 형태의 서울 내에 알짜 사업 부지들이 최근들어 경공매 시장에 매물로 속속 넘겨지고 있다는 점이다.

4월 말 기준 금융감독원이 공개한 ‘매각 추진 PF사업장 현황 리스트’에 따르면 매각 추진 사업장은 396개로 지난 달(384개)보다 더 늘어났다. 경기도는 101곳, 인천은 17곳 등이다. 전체적으로 60%가 지방 현장이지만, 수도권이 40%를 차지하고 그중 강남과 같은 서울 핵심지도 대다수 포함돼 부실 위험이 커졌단 분석이 나온다.

지난달 서울 내 사업장 수는 30개에서 38개로 증가했다. 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 이곳 사업장을 비롯해 논현동과 서초 양재동, 송파동 등지에 총 11곳의 사업장이 경공매 매물로 나왔다.

전체 사업장의 금융권 위험노출액은 6조7000억원 규모로 지난 1월 3조1000억원, 3월 6조3000억원보다 더 늘어났다.

업계에선 이 같은 PF경공매 현장이 더 늘어날 것으로 내다봤다. 서울 강남권 노른자 땅의 경우 땅값이 비싸 개발 후 기대수익이 있다고 하더라도 치솟은 공사비와 금융 비용을 감당하기 어렵단 분석이다.

금융권의 대출을 받기도 쉽지 않다. 금융당국은 부동산PF 시장 연착륙을 위해 저축은행의 경우 PF 대출을 자기자본의 20% 이상을 투입할 수 있는 시행사에만 대출을 내주는데, 경공매를 진행한 토담대는 이 비율을 10%로 완화하고 있다. 하지만 그럼에도 이 규제가 경공매 낙찰가가 토담대 원금 85% 이하로 떨어지고 시행사가 변경되는 등 일정 조건을 충족해야 해 까다롭다는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “강남 사업장의 경우 땅값이 비싼데다 규모가 작은데 고급화를 한 경우가 많아 2021년도에 사업에 착수해 2023년도에 착공을 한 경우 금융비용을 감당하기 만만찮았을 것”이라며 “경공매를 통해 적정한 가격까지 떨어져야 새로운 사업자 인수가 가능하고, 당분간 이 같은 비슷한 매물이 서울에도 더 늘어날 것으로 예상한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com