한화 70층 천안 랜드마크가 불법 건물?…이행강제금 폭탄에 마피 속출

[땅집고] 최고 70층 규모로 지어져 천안아산역 랜드마크를 꿈꾸던 생활형숙박시설(생숙) ‘한화포레나 천안아산역’이 이행강제금의 덫에 걸렸다. 국토교통부 추가 대책이 없다면 2027년 준공 이후 이행강제금 부과가 불가피하다.

남양주 별내, 전남 여수 등에 위치한 대형 생숙이 순차적으로 오피스텔로 용도변경을 추진하면서 이행강제금 우려를 털어내는 것과 대조적이다. 생숙은 취사 시설을 갖춰서 장기 체류에 적합하다. 현행법에 따르면 주택이 아닌 숙박 시설로, 주거용은 불법이다.

■ 생숙 대란 잊었나…국회, 관련법 개정 손 놨다

8일 한화 건설 부문에 따르면 ‘한화포레나 천안아산역’ 시행사는 건축물의 오피스텔 용도 변경을 위해 계약자들로부터 동의서를 걷고 있다. 현재 동의율은 90% 선이다. 한화는 이 단지 시공과 시행을 모두 맡았다. 이 단지는 당초 국토교통부가 2024년 10월 ‘오피스텔 전환 기준 동의율을 80%로 낮추겠다’고 예고한 데 따라 수월하게 용도변경이 가능할 것으로 기대했던 곳이다. 지구단위계획과 주차장 확보·복도 폭 등 건축 조건은 오피스텔에 부합한다.

그러나 동의율 관련 개정안 논의가 이뤄지지 않으면서 이행강제금 부과가 불가피하다. 국토부 등에 따르면 준공 전 생활형숙박시설의 용도변경 동의율을 현재 100%에서 80%로 낮추는 내용을 포함한 ‘건축물의 분양에 관한 법률 개정안’은 올해 2월 국토교통위원회 심사 대상에 오른 이후 논의된 적이 없다. 사용승인(준공) 전 생숙 등 비주택 건축물 용도변경 과정에서 ‘분양받은 자 전원 동의’를 ‘5분의 4(80%) 이상 동의’로 바꾸는 게 골자다. 염태영 더불어민주당 의원이 대표 발의했다.

현행법에 따르면 준공 전 건물은 동의율 100%를 채워 시행사가 건축물 용도를 바꿔야 한다. 국토부는 전체 계약자 동의를 받는 게 현실적으로 어렵고, 준공 후 용도 변경을 하려면 장시간이 소요된다는 점에서 준공 전 단지의 용도변경 지원책으로 동의율을 완화하겠다고 밝혔다. 준공 건물 용도 변경은 개별 호실 소유주가 결정한다.

■ 대선 후 ‘80% 동의율’ 바꿔도 이행강제금 폭탄

일각에서는 ‘한화포레나 천안아산역’이 2027년 입주 이후 이행강제금 폭탄을 맞을 수 있다는 우려가 나온다. 국회가 대선 이후 빠르게 법을 개정해도 ‘한화포레나 천안아산역’의 경우 이행강제금 부과 유예 조건 2개를 모두 충족하지 못한다. 정부는 ▲올해 9월까지 오피스텔 용도변경을 신청한 소유자 ▲숙박업 신고 예비신청한 자에 대해 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예한다고 했다.

‘한화포레나 천안아산역’은 2027년 3월 준공 예정이라서 시행사만 건축물 용도변경 신청을 할 수 있는데, 이를 위해서는 수분양자 동의율 100%를 채워야 한다.

숙박업 등록 가능성도 낮다. 현재 수분양자 중 90%는 생숙을 주거용으로 쓰기 위한 오피스텔 용도 변경에 동의했다. 숙박업 등록을 희망하는 이가 없거나 10%를 밑돈다.

■ ‘계포’ ‘마피’ 속출하는 이유…”이행강제금 나올까봐”

업계에서는 이행강제금 부과 위기에 처한 준공 전 생숙이 6만 가구에 달한다고 보고 있다.

한 업계 관계자는 “전국 10만 호실에 달하는 생숙 소유주들이 이행강제금에 반발하면서 정부가 급히 대책을 내놨지만, 내용 대부분이 법 개정을 전제로 해 실효성이 떨어진 상황”이라며 “결국 추가 대책을 통해 부작용을 줄여나가야 할 것으로 보인다”고 말했다.

‘한화포레나 천안아산역’은 충남 아산시 배방읍 장재리 1733번지 일대에 지하5층~지상 70층, 3개 동, 전용면적 99~154㎡ 총 1162실 규모로 들어선다. KTX·SRT 천안아산역과 수도권전철 1호선·장항선 환승역인 아산역 초역세권 입지다.

이 단지는 3년째 미분양 물량을 해소하지 못하고 있다. 계약한 매물은 마이너스 프리미엄이 붙었다. 이 단지 전용 99㎡ 고층 매물은 분양가 8억1300만원보다 8130만원 낮은 금액인 7억3170만원에 나와 있다. 속칭 ‘계포(계약금 포기)’ 매물이다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com