"감정가보다 5천만원 싸게 샀네" 경매 초보의 착각…3700만원 날렸다

[땅집고] 부동산 경매 투자 경험이 많지 않던 A씨. 지난해 봄 서울 노원구 상계동의 한 아파트 경매 물건에 주목했다. 지하철 7호선 마들역 남동쪽 인근으로 역세권이었다. 1000가구 넘는 대단지여서 기본적인 생활 인프라도 갖췄다. 대중교통 이용 여건도 나쁘지 않았다. 무엇보다 향후 가격 상승 가능성이 높고 1988년 준공해 재건축도 바라볼 수 있다는 점에서 매력을 느꼈다.

A씨는 작년 4월 이 아파트를 낙찰받는데 성공했다. 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 A씨가 낙찰받은 물건은 S아파트 K동 1층, 전용면적 45㎡(약 19평)로 감정가는 4억원. 당시 상계동 일대 아파트의 평균 실거래가보다 약간 높았다. 하지만 한차례 유찰돼 최저입찰가가 3억2000만원까지 떨어졌다. A씨는 3억4598만원을 써내 낙찰받았다.

A씨는 낙찰가에 취득세·법무사 수수료·아파트 관리비 등 각종 비용으로 2000여만원을 더 썼다. 총 투자금은 3억6589만원. 자기자본은 8911만원을 투자했고 경락잔금대출로 2억7678만원(약 80%)을 조달했다.

■감정가만 믿었는데…경매 초보의 안타까운 착각

A씨는 “비교적 싼값에 잘 샀다”고 기뻐했다. 낙찰가가 감정가보다 15% 가까이 낮았기 때문이다. 하지만 A씨의 기쁨은 오래가지 못했다. 알고보니, 인근 같은 면적 아파트의 실거래가는 3억3000만원, 심지어 3억2000만원에 거래된 사례도 있었다. A씨는 주변 시세와 실거래가를 제대로 알아보지 않고 감정가만 무턱대고 믿었던 걸 뒤늦게 후회했다.

더 큰 문제는 낙찰받은 후 부동산 시장 상황이었다. A씨는 아파트를 다시 팔려고 부동산 중개업소에 내놨지만 문의조차 거의 없었다. 시중 금리는 떨어질 기미가 없고 부동산 매수심리마저 싸늘하게 식었던 것. A씨가 산 아파트가 1층이란 것도 걸림돌이었다. 프라이버시(사생활보호), 일조권, 보안 등을 우려하는 수요자가 많았다. 그 사이 주변 시세는 더 하락했고, 결국 매도 작업은 실패로 돌아갔다.

☞경매초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

그나마 A씨는 이 아파트를 낙찰받은 지 10개월여 후인 올 3월에 겨우 매각하는데 성공했다. 실거래가는 3억4500만원. 각종 부대비용을 포함하면 약 3700만원 손실을 본 셈이다. ROE(실투자금 대비 매각수익률)는 -47.9%, ROI(총 투자금 대비 매각수익률)도 -10.2%였다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “서울인데 집값이 떨어지겠느냐는 믿음에 과도한 낙찰가를 써낸 것이 문제였다”며 “특히 1층과 로열층은 수요와 거래가격에 상당한 차이가 나기 때문에 입찰 전 반드시 유사거래를 분석해야 한다”고 했다.

경매 전문가들은 경매 입찰에 임할 때는 감정가보다 주변 시세와 실거래가격을 철저하게 확인하는게 무엇보다 중요하다고 했다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “단순히 감정가보다 저렴한 물건이 아니라 시세와 비교해 어느 수준인지 확인해야 한다”며 “투자 수익률을 따질 때에도 취득세, 대출이자 등 부대비용까지 포함해 총 투자금 기준으로 분석하는 습관을 들여야 한다”고 했다.

■땅집고옥션, AI로 성공 패턴 찾는다…퀀트 전략도 서비스

땅집고옥션(☞바로가기)은 최근 경·공매 투자자들을 위해 국내 최초 부동산 퀀트 분석 플랫폼을 오픈했다. 김 소장은 “경매 초보자라도 일정한 알고리즘만 갖추면 충분히 수익을 낼 수 있다”며 “땅집고옥션의 AI 퀀트 분석 서비스가 바로 그런 목적”이라고 했다.

이 서비스는 투자자들이 더 빠르고 안전한 결정을 내릴 수 있도록 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI(인공지능)가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다. 투자 목적이나 보유 자금에 따라 ‘맞춤형 전략 조합’도 가능하다. 예를 들어 ‘단기차익＋명도 불필요＋대출 활용도’ 조합을 선택하면 1000만원 이하 실투자금으로 단기 매각이 가능한 물건을 골라준다.

땅집고옥션은 오는 5월 31일까지 한 달 동안 무료 이벤트(☞이벤트 바로가기)를 진행한다. 회원 가입만 하면 경·공매 물건 검색, 내 알고리즘 분석, 매물 추천, 퀀트 투자 등 땅집고옥션 내 모든 서비스를 자유롭게 이용할 수 있다. /raul1649@chosun.com