입력 : 2025.05.08 06:00
[땅집고] “서울 노원구 아파트는 재건축 지연, 신축 공급 부족, 학원가 경쟁력 약화로 매력이 떨어졌다. 재건축 사업 진척이 있는 곳 먼저 살아나고 전체적으로 반등이 느릴 것이다.”
‘빠숑’이라는 필명으로도 유명한 부동산 전문가 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장이 최근 자신의 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’에 올린 서울 노원구 아파트의 인기가 떨어지는 이유를 분석하는 글이 화제다. 김 소장은 15년 넘게 한국갤럽에서 부동산 시장 리서치를 담당한 경험을 바탕으로 데이터를 기반한 지역별 시장 분석과 예측으로 정평이 난 전문가다.
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■ 노원구 인기 없는 이유? “아파트는 낡고 재건축은 느리고”
노원구는 일명 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)로 묶인 지역으로 서울에서 집값 상승이 가장 늦고 더딘 지역으로 평가받는다. 이들 지역 중에서 노원구는 서울 3대 학원가로 불리는 중계동 은행사거리 학원가, 상계동 재건축 호재 등이 있는 곳이다. KB국민은행 통계에 따르면 노원구 아파트 가격 지수는 1월초 0.25% 하락했다. 반면 강남구는 같은 기간 7.26% 올랐다. 집값이 고점이었던 2022년 1월의 집값과 비교하면 거의 20% 빠졌다. 반면 강남구는. 2022년 초보다 10% 이상 올랐다.
김 소장은 집값 상승 요인이 있음에도 노원구의 집값이 조정기에 머무는 이유를 크게 다섯가지 이유로 분석했다. ▲높은 노후 아파트 비중 ▲재건축 추진 많지만, 느린 진행 ▲주변 신축 지역 대비 떨어지는 매력 ▲학원가 매력 감소 ▲서울 전체 집값 상승 흐름에 비해 약한 추격 매수 등이다.
김 소장은 “노원구 아파트 77.1%는 준공 25년 이상된 ‘노후 아파트’인 반면 준공 15년 이내 ‘새 아파트’ 비중은 6.9%에 불과”하다며 “부동산 시장 수요는 새 아파트에 집중되는 경향이 있는데, ‘사는 곳’으로서 매력이 점점 떨어진 것”이라고 밝혔다.
이어 호재로 보이는 재건축도 진행이 더디다는 점을 지적했다. 김 소장은 “상계주공 5단지만 사업시행인가를 받은 상태고 대부분 초기 단계”라며 “재건축 분담금이 너무 높아 현실적으로 추진이 어렵다”고 평가했다.
중계동 학원가의 매력도 떨어졌다. 김 소장은 “마포, 서초, 은평, 동대문 등 학원가가 성장하는 곳이 많다”며 “특히 신축이 몰리는 지역에 새로운 학원가가 생기면서 ‘굳이 노원까지 가야하나?’라는 의문이 생긴 것”이라고 밝혔다.
■ 노원구 투자 전략은? “재건축 단지에 5년 이상”
김 소장은 노원구 아파트에 대한 향후 전망을 단기, 중기, 장기로 나눠서 제시했다. 앞으로 1~2년간 단기적으로는 부진이 지속될 가능성이 높다고 내다봤다.
김 소장은 “새 아파트 입주가 거의 없고, 재건축은 아직 초기 단계라서 실수요자들이 노원을 후순위로 밀 가능성이 크다”며 “자녀교육 수요도 예전만 못해서 금리인하나 부양책이 나온다고 해도 먼저 반등하는 곳은 강남, 목동, 마포 쪽이 될 것”이라고 밝혔다.
중기(3~5년) 전망을 볼 때는 재건축 확정 단지를 주목해야 한다. 김 소장은 “상계주공5단지처럼 재건축 사업이 확실히 추진되는 단지는 분명히 가격이 다시 오를 것”이라며 “2028년 서울원아이파크(광운대역 개발) 입주가 가까워질수록 주변 부동산 분위기를 끌어올릴 수 있다”고 전망했다.
다만 노원구 전체가 오르는 데는 부정적이다. 김 소장은 “재건축 확정, 진행 단지 위주로 반등할 수 있겠지만 노후 방치 단지는 오히려 더 소외될 가능성이 높다”고 덧붙였다.
장기(5년 이상)적 측면에서 노원구 집값은 새 아파트 수급 여부가 관건이 될 전망이다. 김 소장은 “5년 이상 장기 투자라면 유망 재건축 단지 위주로 선별 접근하면 기대할 만하다”며 “신축 비중이 늘어나면 교육, 교통 개선 호재와 맞물려 서울 동북권 대표 주거지로 재부상할 가능성이 높다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com