[20년 묶인 ‘은마’ 재건축 서사 下] 조합장 소송부터 GTX까지…’우여곡절’ 은마, 49층 재건축 속도전 돌입

[땅집고] 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’(☞단지정보 알아보기)는 강남권을 대표하는 재건축이다. 국내 최대 규모 대치학원가와 가까운 입지를 자랑하지만, 20년 넘게 추진 중인 재건축 사업이 수차례 제동이 걸리면서 벌써 입주 45년이 됐다.

일부에서는 중요한 고비 때마다 장애물을 만났던 은마의 재건축 완공시점은 아직도 먼 미래라고 주장한다. 일부에서는 아이유가 원로가수가 돼 있을때 은마의 재건축이 완료될 것이라는 농담도 나온다.

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현재 14층, 28개동, 4424가구 규모의 은마를 지하 4층~지상 최고 49층, 5962가구로 재건축하는 정비계획 변경안이 18일부터 공람 공고됐다. 은마 재건축 조합은 올해 안에 사업시행계획 인가를 받겠다는 구상까지 밝힌 터라 사업 추진 상황이 이전과 다르다는 평가를 받고 있다.

■ 내우(內憂) : 조합 설립까지 20년, 작년까지도 소송전

은마가 최초로 재건축을 추진한 건 1996년이었다. 2003년 말에야 조합설립추진위원회가 승인을 받았으나, 2023년 조합설립까지 20년이 걸렸다. 안전진단 통과가 가장 큰 장애물이었다. 2003년 재건축 예비안전진단을 실시했으나, 2010년에야 안전진단을 조건부 통과했다. 전문가들은 “학원가를 상징하는 대치동에 있는 대단지라는 상징성 때문에 재건축 안전진단 통과에 엄청난 시간이 걸렸다”고 평가했다.

이후에도 정부와 서울시의 각종 규제로 사업 속도가 더뎠고, 주민들 사이에 여러 비대위가 등장했다. 2021년 9월 현 조합장이 추진위원장을 맡으면서 사업이 본격화했다. 2022년 정비계획을 수립한 뒤 정비구역 지정까지 이뤄졌다. 2023년 조합설립 인가를 받았다.

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2024년 초에는 조합장에 대해 비대위 측인 은마소유자협의회 측이 신청한 직무집행 정지 가처분을 법원이 받아들이며 다시 재건축 사업이 멈췄다. 조합설립 동의를 하지 않아 자격이 없는 일부 소유주가 조합장 투표에 참여했다는 이유다. 하지만 같은 해 8월 가처분 결정 취소 후 조합장이 업무에 복귀해 다시 사업 속도를 높이고 있다.

■ 외환(外患) : 아파트 요구하는 상가-단지 관통 GTX 갈등

상가 소유주들과 갈등도 은마 재건축의 장애물이었다. 2023년 조합 설립 추진 단계에서 상가 소유주의 재건축 아파트 분양 여부를 두고 갈등이 있었다.

당시 조합설립추진위와 상가협의회가 상가 소유주의 아파트 분양 산정비율을 10%로 합의하며 조합 설립 요건을 맞췄다. 신축 상가 분양가에서 기존 상가 권리가액을 뺀 금액이 아파트 최소 면적 분양가의 10%를 넘기면 아파트를 분양받을 수 있다는 내용이다.

상가 재건축 위치에 대한 이견도 있었는데, 정비계획 변경안에 이 내용도 담겼다. 현재 3호선 대치역 바로 앞에 있는 은마상가는 재건축시 단지 북서측 학원가 부근에 건립된다. 해당 위치 지하 1~2층에 학원가를 위한 공영주차장이 들어선다.

2020년에는 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 은마 단지 하부를 지나는 것으로 설계된 것도 논란이 됐다. 조합은 추진위 시절부터 국토교통부와 시공사인 현대건설과 갈등을 빚었다.

조합과 국토부, 시공사 간 소송전으로 번질 우려까지 제기됐으나, 현대건설이 곡선 반경을 줄이는 방식으로 설계 변경 절충안을 제시해 갈등이 일단 봉합됐다. 새로운 정비계획안에는 GTX-C노선이 관통하는 위치에는 주거동을 배치하지 않고 상부에 공원을 조성하는 것으로 설계됐다.

■ 통합심의 통해서 올해 안에 ‘재건축 8부능선’

은마 조합은 이후 서울시의 재건축 통합심의로 사업 추진 속도를 높이겠다는 방침이다. ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면, 결정고시된 정비계획의 변경이 필요한 경우 사업시행인가와 관련된 심의와 통합해 진행할 수 있다.

개별심의의 경우 정비계획 변경 후 ▲교통영향평가 ▲건축/경관 ▲환경영향평가/교육영향평가 등 심의를 차례로 거쳐야 해서 1년 6개월에서 최대 2년이 걸린다. 정비계획을 포함해 건축, 교통, 환경 등 통합심의를 하면 6개월까지 기간을 단축할 수 있다.

조합관계자는 “정비계획 변경과 함께 그간 멈춰 있던 재건축 사업의 속도를 높이는 데 방점을 둔 것”이라며 “정비계획 변경 후 통합심의를 거칠 예정”이라고 밝혔다.

이후 은마 조합은 정비계획변경안에 대한 서울시의 신통기획 2차 자문을 거친 뒤 7~8월경 통합심의를 통해 사업시행계획 인가를 얻을 계획이다. 이르면 올해 안에 사업시행인가를 받은 뒤 2026년 시공사 선정, 관리처분계획 인가로 속도를 높이겠다는 구상이다. /raul1649@chosun.com