[20년 묶인 ‘은마’ 재건축 서사 中] 공공 늘고, 일반 줄고…변경된 주택 구성 비율

[땅집고] 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’(☞단지정보 알아보기) 가 역세권 용적률 혜택을 받아 재건축 계획을 기존 35층에서 49층으로 높였다. 당초 기대한 만큼 가구 수가 증가하지 못한 데다 공공기여 부담도 덜어내지 못했으나, 일반분양 수익을 늘려 조합원 추정분담금을 줄이겠다는 구상이다.

20일 정비업계에 따르면, 강남구 대치동 은마가 지하 4층~지상 최고 49층, 5962가구로 재건축된다. 기존 35층, 5778가구로 재건축하는 기존 계획을 역세권 뉴:홈 제도를 활용해 용적률을 300% 이하에서 320%로 높인 결과다.

■ 6500가구 대신 개방감 초점, 공공주택은 오히려 증가

당초 은마 재건축조합은 용적률 350%, 49층, 6500여가구로 정비계획 변경을 추진했다. 뉴:홈 제도에 따르면, 정비면적의 50% 이상이 지하철역 승강장 경계 기준 250m 이내에 있으면 상한 용적률을 기존의 1.2배로 높일 수 있다. 정비면적의 54%가 3호선 대치역 승강장 250m 범위 내 있는 은마의 경우 기존 300%에서 360%까지 높일 수 있다.

그러나 지난 1월 서울시의 신통기획 1차 자문 결과 단지 내 개방감을 위해 용적률을 320%까지만 높이는 것으로 결정됐다. 조합이 접수한 변경안에 따라 재건축이 진행되면 단지 내 동간 간격이 좁고 과밀해진다는 이유에서다. 49층으로 건립하는 동도 총 중심부의 6개동으로 결정됐다.

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용적률 상한으로 인한 가구 수는 증가도 기대 이하다. 기존 계획보다 184가구 늘었지만, 공공주택 물량 증가분이 더 컸다. 기존 정비계획안에서는 조합원 물량 4424가구, 일반분양 676가구, 공공주택(임대+분양) 678가구였다. 이번 변경안은 일반분양 물량 525가구, 공공임대 891가구, 공공분양 122가구다.

서울시가 공공기여로 요구한 단지 내 빗물 저장시설인 저류조 남동측 학여울역 인근에 설치한다. 단지 북서측 대치동 학원가 부근에는 주차난을 덜기 위한 공영주차장이 들어선다. 수도권광역급행철도(GTX)-C노선이 단지 내로 관통하는 위치에 주거동이 아니라 상부 공원이 조성된다. 그 대신 다른 공공기여 시설이 빠졌다. 기존 계획에 따르면, 근린공원과 국공립어린이집 시설이 건립될 예정이었지만, 저류조와 공영주차장으로 대체됐다.

■ 분양가 높이고, 분담금 덜어냈다

가구수 증가가 기대에 미치지 못하고, 공공기여 시설이 줄어들진 않았지만, 은마 재건축 조합원 분담금은 소폭 감소한 것으로 나타났다. 업계에 따르면, 현재 84㎡(이하 전용면적) 소유주가 재건축 시 59㎡를 선택하면 6억2400만원, 74㎡를 선택하면 2억1300만원가량을 환급받는다. 동일 면적인 84㎡을 선택하면 1억350만원의 추가분담금을 내야하는 것으로 추산됐다. 기존 정비계획안에서는 84㎡ 소유주가 59㎡ 선택 시 4억5000만원 환급금, 84㎡ 선택 시 1억2000만원 분담금이 생긴다.

주택형 구성이 기존 5개에서 8개로 세분화하고, 국민주택형에 해당하는 60~85㎡ 가구수를 늘렸기 때문이다. 반면 면적인 작은 59㎡은 대폭 줄이고, 대부분 공공임대로 공급한다.

종전 계획의 60㎡ 이하 1307가구(22.6%), 60~85㎡ 1636가구(28.3%), 85㎡ 초과 2835가구(49.1%)에서 변경안은 60㎡ 이하 972가구(16.3%), 60~85㎡ 2607가구(43.7%), 85㎡ 초과 2383가구(40%)로 바뀌었다. 이 중 임대주택 891가구는 모두 60㎡ 이하로만 공급한다.

또 3.3㎡(1평)당 7700만원이던 일반분양가 추정액을 8000만원으로 인상했다. 전체 가구수 증가분이 적은 대신 분양가를 높여 일반분양 수익을 늘리는 효과를 노린 것이다. /raul1649@chosun.com