[땅집고] 앞으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조 개발 사업을 대체할 새로운 리츠 설립이 수월해질 전망이다. PF처럼 부동산 투자와 함께 개발·운영이 가능하면서도 부실 위험이 적은 ‘프로젝트 리츠’(Project REITs) 설립을 활성화하는 부동산투자회사법 개정안이 지난 16일 국회 소위를 통과했다.

리츠(REITs)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사를 말한다. 프로젝트 리츠란, 이러한 리츠가 부동산 투자와 함께 개발·운영까지 책임지는 회사를 말한다. 국토교통부는 최근 부실 문제가 커진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 대체할 구원 투수로 ‘프로젝트 리츠’를 내세웠다. 기존 리츠가 수익형 부동산에 투자하는 방식이었다면, 프로젝트 리츠는 개발 단계부터 참여해 향후 임대 사업 등 운영이 가능한 모델이다. 투자자가 참여해 초기 위험을 분담하고 완공 후 수익을 공유하는 구조다. 국토부는 지난 6월 도입 방안을 발표했으나 이를 위한 법안이 국회를 통과하지 못하고 있었다.

16일 프로젝트 리츠 설립을 위한 법안 개정안이 국회 첫 문턱을 넘으면서, 개발 업계는 환영하는 분위기다. 지방 미분양 건설 사업장으로 신음하고 있는 시행·개발사들이 투자를 받아 사업을 재추진할 수 있는 동력이 될 것이란 전망이다. 서울을 제외한 지방 부동산 시장에 깊숙이 드리운 침체를 타개할 기폭제란 이야기도 나온다. 다만, 업계에서는 부동산투자회사법 개정안과 함께 프로젝트 리츠로 전환하는 토지주에게 양도세 과세를 이연하는 등 세제 완화책이 담긴 조세특례제한법 논의가 더 시급하다고 주장했다.

■ 부실한 PF 대신, 자기자본 많은 리츠가 부동산 개발…‘프로젝트 리츠’

정부가 프로젝트 리츠를 활성화하려는 이유는 그간 부동산 개발방식으로 활용되던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조의 부실화 때문이다. 국내 부동산PF 위험노출액 규모는 지난 2019년 100조원 미만에서 지난해 말 기준 202조3000억원 규모로 폭증했다. 사업이 진행될 수 없을만큼 침체해 금융권에서 매각을 추진 중인 부동산 PF 사업장은 올해 3월 말 기준 384곳에 달한다. 지난 1월보다 2배 가까이 증가하며 지방 부동산 시장 침체가 가속화하고 있다.

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업계선 부동산PF의 평균 자기자본 비율은 3.5%에 불과한데, 이러한 저자본 고부채 구조가 부실 위험을 키웠다는 지적이 제기됐다.

이에 국토부는 자기자본 비율이 평균 38%로 높은 리츠를 활용해 보다 안정적인 개발 사업이 가능하도록 한다는 취지다.

이번 법 개정안에는 PF의 부실화를 해소하기 위한 대안인 프로젝트 리츠를 도입하고, 각종 규제를 완화하는 방안이 담겼다.

일단, 인가를 받아야 하는 기존 리츠와 달리 등록만으로도 사업을 진행할 수 있도록 해 부동산 개발 사업 지연을 최소화한다는 계획이다. 현재는 이러한 인가제 틀에서 1인당 50%로 소유지분이 제한돼 전문투자기관의 참여를 어렵게 한다는 업계 의견이 있었다. 이를 반영해 개정안에선 프로젝트리츠가 도입되면 한 사람이 100% 지분으로 개발할 수 있다. 그동안에 운영 단계와 동일한 수준으로 요구했던 수십가지 공시·보고 의무도 프로젝트 리츠는 투자보고서 1건만 보고하도록 해 부담을 줄이고, 리츠의 30% 가량의 주식 공모 의무도 영업인가 후 2년에서 3년으로 기한을 늘렸다. 또한 지역발전을 촉진시키기 위해 지역주민이 리츠에 우선적으로 투자할 수 있도록 하는 내용과 리츠의 공모 의무기한을 영업인가 후 2년에서 3년으로 연장하는 등 투자자 보호를 강화하는 내용도 담고 있다.

■ “프로젝트 리츠 현물출자 시 ‘양도세 과세이연’ 시급…지방 부동산 살아날 기폭제 될 것”

하지만 개발 업계에서는 더 근본적인 법안이 통과돼야 한다는 목소리다. 리츠에 토지 소유자들이 현물출자를 하면 양도세를 출자시점이 아닌, 토지 처분 후에 내도록하는 양도세 이연제도가 시행돼야 한다는 것이다.

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국토교통부는 지난해 11월 경제관계장관회의에서 PF사업을 하는 리츠에 현물출자를 하면 양도세 등 과세를 이연시켜주는 리츠 방식을 도입한다는 부동산 PF 제도 개선방안을 관계부처 합동으로 발표했다.

사업 시행자가 개발하려던 땅을 리츠로 전환해 개발하려고 하면 현행법상 즉시 양도세와 법인세를 즉시 납부해야 해 리츠 전환이 어려운 실정이다. 수익이 날 때까지 양도세와 법인세 납부를 미뤄주면 리츠로 투자를 받아 사업을 재개할 길이 열린다. 자금 수혈이 어려워 사업을 멈춘 시행사의 숨통이 트게 될 전망이다.

미국에서는 1992년 토지주의 현물 출자에 대해 과세를 이연하는 제도를 도입해 리츠 시가총액이 5년간 11배 성장했다는 분석이 있다. 세제 완화 혜택이 주어지면 리츠가 지방 부동산 시장을 살릴 기폭제가 될 수 있다는 설명이다.

하지만 정부가 진행하기로 한 양도세 과세이연 방침을 담은 조세특례제한법은 아직 발의가 안 된 상태다. 업계는 양도세 관련 논의가 시급하다고 밝혔다.

업계의 한 관계자는 “지방에는 땅을 팔지 못해 사업을 정리할 수조차 없는 건설 현장이 수두룩한데, 프로젝트 리츠에 대한 양도세 과세이연이 이뤄진다면 토지주에게도 세제 혜택이 주어지고 PF 사업에 안정적인 자본 구조가 제공돼 어려움을 겪는 사업지 개발이 살아날 수 있을 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com