[땅집고] 최근 노후계획도시 정비사업이 본격화하면서 통합재건축을 위한 각종 논의가 활발히 이뤄지고 있다. 여러 사업장에서는 통합재건축을 위한 하나의 방안으로 ‘독립 정산제’를 언급하고 있다.

독립정산제(독립채산제)는 1990년대 서울 송파구, 강동구 일대에서 상가 소유자들이 재건축사업에 참여하기 위한 유인책으로 처음 제시됐다. 이후 차츰 확산하기 시작하다가 최근에는 주택단지 사이의 통합재건축에서 적용하는 사례가 늘어나고 있다.

1기 신도시 정비 선도지구 중에서는 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 통합재건축구역이 독립정산제와 관련된 논의가 진행 중인 곳이다. 5개 아파트 단지와 1개 주상복합 단지가 통합한 구역이라 정산 방법이 사업 성공에 적잖은 영향을 미친다는 평가를 받는다.

이재명 전 더불어민주당 대표가 1채를 소유한 양지마을 ‘금호1단지’ 일부 소유주들이 제자리 재건축과 통합정산을 요구하고 있다. 이에 양지마을 재건축추진준비위원회는 태스크포스(TF)팀을 구성해 논의를 진행 중이다.

독립정산제는 개발이익과 비용을 상가 또는 주택단지별로 나눠 정산하는 것을 골자로 한다. 도시정비법 등 관련 법령에서 독립정산제를 따로 정하고 있지 않는다. 때문에 종전 법령의 테두리에서 가능한 범위를 미리 확인할 필요가 있다. 독립정산제는 정관에서 정할 사항이다. 독립정산제에 따라 주택단지별로 개발이익과 비용을 분배하면 주택단지별 비례율 및 개별 조합원의 권리가액도 달라진다.

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이는 정관의 필요적 기재사항인 ‘조합의 비용부담’과 ‘조합원의 권리·의무’에 해당한다. 독립정산제를 뒷받침하기 위해 임원·대의원을 배분하거나 분양방법 등 관리처분계획에서 정할 사항을 정한다면 이 역시도 정관에서 정할 사항이다. 종전의 상가 사례에서는 ‘상가협약서에 대한 총회 의결로 독립정산제 약정이 조합의 내부규범이 되었다고 보거나 정관에서 상가협약서에 따른다’ 정도로 정하기도 하지만, 효력에 다툼이 없도록 정관에서 정할 필요가 있다.

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독립정산제를 도입하거나 주요 내용을 변경을 하기 위해서는 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 한다. 독립정산제의 주요 내용인 ‘조합의 비용부담’은 정관 변경을 위해 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요한 사항인 탓이다.

통합재건축 준비위원회 등에서 주요사항은 전체 위원의 과반수 찬성 이외에 주택단지별 과반수 찬성까지 갖추도록 정하기도 한다. 다만 이는 민법상 단체로서 의결정족수를 정관에서 자율적으로 정할 수 있기 때문에 가능한 것이다. 조합은 도시정비법에서 이 부분의 의결정족수를 정관에 위임하지 않고 명시적으로 정하고 있다. 주택단지별 과반수 찬성 등의 요건을 추가하기는 어렵다고 보는 이유다.

종전 상가 사례에서는 상가 총회에서 먼저 상가 관리처분계획안을 의결하는 방식으로 자율적인 의사결정을 보장한다. 하지만 관리처분계획의 효력은 결국 전체 조합원이 의결하는 조합 총회에서 법령 및 정관이 정한 의결정족수를 갖췄는지로 판단한다.

주택단지별 이해관계를 충실히 반영하기 위해서는 임원, 대의원의 적절한 배분이 필요하다. 정관에서 임원, 대의원의 수와 선임방법을 정하면 주택단지별로 배분하는 것은 가능하다. 조합장, 상근이사 등 주요 임원을 주택단지별로 나누기도 한다.

재건축 사업은 재개발 사업과 달리 주택분양에 대해서는 별다른 제한을 받지 않는다. 때문에 조합원의 주택분양은 조합의 내부 의사에 따라 비교적 자유롭게 정할 수 있다. 다만 특정 상가 또는 주택단지의 어떤 문제를 조정하기 위한 목적이라 하더라도 감정평가로 산정하는 종전자산가격을 인위적으로 증감해 적용할 수는 없다.

독립정산제 취지에 따라 주택단지별로 개발이익과 비용을 분리해야 하는데, 아파트 사이에서 개발이익과 비용을 구분하는 것은 상가보다 더 어렵다. 이를 감안해 대지면적 등 조합원들이 대체로 동의할 수 있는 일정한 기준을 정해서 적용할 필요가 있다. /글=박지환 법무법인 텍스트 변호사