강남·용산 입주권도 토허제 규제?…"철거 했는데 어디서 살라는 거냐"

[땅집고] 서울시가 지난달 토지거래허가구역을 서울 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산으로 확대 재지정한 가운데, 이 지역에서 신축을 앞둔 재건축·재개발 단지 입주권 거래를 놓고 혼란이 심화하고 있다.

정부는 토허제 규제 지역에서 입주권도 지자체 허가를 받아 거래해야 하고, 매수 후 실거주 2년 등의 규제가 적용된다고 밝혔다. 하지만 재건축·재개발 단지 중 이미 멸실이 돼 입주를 할 수 없는 경우가 있고, 지자체마다 실거주 의무에 대한 적용 방침이 각기 달라 일관된 가이드라인이 필요하다는 목소리가 높아졌다.

국토교통부와 서울시는 조만간 이 새 아파트가 될 단지들의 입주권 거래에 대한 토허제 적용 방침을 발표할 예정이다. 업계에 따르면 정부는 기존에 취득일부터 적용했던 실거주 의무를 ‘준공 후 실거주 2년’으로 유예해 적용하는 방향으로 가닥을 잡은 것으로 알려진다.

하지만 정부가 이렇게 정해주더라도 여전히 혼란은 남는다는 지적이다. 기존 토지거래허가구역 신축 단지들 중에는 여러 사유로 토허제 규제를 받으며 기약없이 주택 거래가 중단됐던 경우가 있었기 때문이다.

■ 입주권 실거주 의무 법령 해석 모호해 혼란 가중

‘입주권’은 재건축·재개발 구역이 관리처분인가를 받은 이후 주택을 사고팔 수 있는 권리를 말한다. 일반 지역에서는 어느 시점이든 입주권 거래가 자유롭지만, 토지거래허가구역에서는 입주권도 구청의 허가 대상이 되고, 실거주 의무를 부여받기 때문에 사실상 새 아파트 준공 승인이 이뤄지기 전까지는 거래가 정지된다고 봐야한다.

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과거에는 토지거래허가구역인 강남 핵심지들이 대체로 분양권(입주권) 전매가 불가능한 경우가 많았고 관리처분인가 후 공사 기간이 길지 않아 토허제로 인한 혼선이 거의 없었다. 하지만, 최근엔 규제 완화로 서울 아파트 입주권 거래가 활발해진 상황이어서 서울시의 갑작스러운 토허제 지정이 수요자들의 혼란을 가중시키고 있다.

업계 전문가들은 재정비 사업 ‘입주권’에 부여되는 실거주 의무의 대상 주택 기준이 모호하다고 지적했다. 즉, 입주권 매수자가 정비사업을 하기 전 기존 낡은 주택에 실거주해야 하는지, 앞으로 지어질 신축 주택에 실거주해야 하는지 불분명하다는 것이다.

기존에 토지거래허가구역이었던 서울 강남구 대치동의 경우 신축 단지 입주권 거래가 무기한 중단됐던 적이 있다. 대치 구마을을 재건축한 신축 단지 ‘대치르엘’(2021년 준공) 아파트의 경우는 조합과 시공사 간 공사비 갈등 문제로 구청으로부터 이전고시를 받지 못한 상황에서 준공 승인을 받아 실입주를 시작했다. 이전고시란 지자체로부터 아파트 준공을 승인받은 뒤 조합이 확보한 주택과 토지 소유권을 입주자에게 분배하는 절차를 의미한다. 이 절차가 끝나야 집주인들의 개별등기가 가능하며, 등기가 있어야 집주인들이 지자체의 토지거래허가를 받아 집을 되팔 수 있다.

하지만 ‘대치 르엘’은 2021년 8월 준공인가를 받은 뒤 2년이 다 되어가는 시점인 2023년 6월 구청으로부터 이전고시를 받아 겨우 소유자들이 등기를 칠 수 있었다. 아파트에 입주하고도 등기를 칠 수 없었던 기간 동안 집주인들은 세입자를 받을 수도 없었고, 입주권 거래를 할 수가 없었다. 만약 이전고시를 기약없이 기다려야 하는 상황이었다면 실거주 의무 기간을 채우고도 구청의 허가를 받기 어려웠을 것이란 분석이 나온다.

일각에선 이전고시가 늦어진 경우라도 철거 전 단계였다면, 구청의 허가를 받아 입주권 거래를 할 수도 있었다는 의견도 있다. 철거할 때까지 기간이 남아 있기 때문에 이론적으로 구청이 허가를 내주지 않을 근거가 없다는 것이다.

지난 3월 서울시가 토지거래허가구역 확대 재지정한 주택은 ‘아파트’에 한정한다는 점도 혼란을 가중시키는 요소다.

용산 한남3구역이나 서초 방배5구역 재정비 사업의 경우 기존 주택이 아파트가 아니라 다세대·다가구·단독주택이다. 이 경우 이들 사업장의 입주권을 토지거래허가구역 규제에 묶는 것이 맞느냔 지적도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “다세대·다가구·단독주택을 부수고 아파트를 짓는 재개발 사업 입주권까지 토지거래허가구역 규제를 적용하면 법령 해석이 모호해 지자체가 행정 소송에 직면할 수 있다”고 지적했다.

■ 입주권만 남아있는 공사 현장, 혼란 가중…“법령 해석 가다듬어야”

현재 강남3구, 용산구 내 입주권 거래 가능 아파트 단지들은 21곳 정도다. 강남구 ▲청담르엘 ▲청담삼익 ▲대치구마을3지구 ▲도곡삼호 등이 있다. 서초구 ▲방배13구역 ▲방배 14구역, ▲방배신동아 ▲반포1·2·4주구 ▲반포3주구 ▲신반포4지구 ▲신반포18차337동 ▲신반포21차 ▲신반포22차 ▲방배5구역 ▲방배6구역 ▲방배삼익 ▲서초신동아, 송파구에서는 ▲잠실미성크로바 ▲잠실르엘, 용산구에서는 ▲한남3구역 ▲이촌 현대멘션(리모델링) 등이다. 입주권 거래 규제에 대한 지침이 시급하단 이야기가 나온다.

김예림 법무법인심목 변호사는 “입주권은 새 아파트를 분양받을 권리인데 실거주 의무의 대상 주택은 과거 철거된 주택인지, 새 아파트인지 그 대상이 정확하지 않다”며 “만약 재건축 주택 관리처분인가 후 입주권을 매입해 철거 전까지 1년을 거주하다가 철거하는 경우, 그 집주인의 실거주 의무 기간은 언제부터 어디까지로 계산해야할지 굉장히 모호하다”고 했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “재건축 단지들이 관리처분인가 이후 입주권만 남아있는 상태에서 공사 기간 및 인허가 절차가 지연되는 경우가 많기 때문에 행정편의주의적으로만 법령 해석을 해선 안 되고 실거주 의무 기간에 대한 고려가 좀 더 세밀하게 이뤄질 필요가 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com