[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가 시장에서 ‘포괄양수도 계약’ 이런 것은 알고하세요

[땅집고] 상가투자를 검토하고 있는 상황이라면 아마도 ‘포괄양수도’라는 용어를 들어봤을 것이다. 상가투자 시장에서 상당히 많이 활용되는 개념이기 때문에 내용을 잘 알아두는 것이 좋다.

우선 양수와 양도라는 용어부터 보면, 양도는 많이 들어보았지만 양수는 잘 들어보지 못했다고 하는 분들이 많다. 여기서 ‘양수’는 사전적으로 타인의 권리, 재산 및 법률상의 지위 따위를 넘겨받는 일을 이야기한다. 우리가 흔하게 사용하는 ‘인수’, ‘이전’과 비슷한 의미라고 생각하면 된다.

‘양도’는 양수의 반대로 권리나 재산, 법률에서의 지위 따위를 남에게 넘겨주는 것을 이야기한다. 그리고 포괄양수도는 이전 권리자와 새로운 권리자 사이에서 인적자원 및 권리와 의무를 포괄적으로 양수, 양도한다는 내용을 담고 있다.

결국 상가시장에서 포괄양수도라고 하는 것은 상가를 매도하고 매수할 때 상가와 관련된 기존 상태 그리고 권리와 의무를 주고 받는 것이라고 생각하면 된다. 이 때 계약 당사자는 포괄양수도라고 해서 그냥 포괄적이라는 말만 계약서에 집어넣고 단순하고 안일하게 생각해서는 안 된다. 상가 시장의 포괄양수도는 전반적인 사업의 포괄양수도라고 봐야 할 것이다. 그렇기 때문에 포괄적이라는 개념에 서로 합의했더라도 세부적 사항에 대해서 오히려 더 꼼꼼하고 세밀하게 따지고 살펴서 계약서를 작성하는 것이 좋다.

■ 상가계약시 포괄양수도, 상가 시설물·법적 권리 하나하나 적용

상가시장에서 포괄양수도라고 하면 보통 점포의 계약, 그리고 점포를 사용하고 있는 임차인과의 임대차 계약 정도로 생각하는 일이 많은데 포괄양수도는 이보다 개념이 더 넓다. 상가에 존재하는 시설물과 법적 권리사항 하나하나가 모두 양도양수된다고 봐야할 것이다.

세무적으로도 잘 살펴야하는데 한 가지 예를 들어보자면, 양도인과 양수인 사이에서 포괄양수도 계약이 성립하게 위해서는 양도인과 양수인간에 있어 사업의 동일성은 유지하면서 과세 유형도 같아야 한다. 이는 매도자가 일반과세자일때 매수자도 일반과세자여야 한다는 것이다.

그 외 부가가치세 환급 등 세무적인 부분에서 많은 의문을 가지는 일이 있는데, 포괄양수도에 관한 세무 문제는 많은 변수와 사항들이 있으므로 포괄양수도 계약 전 반드시 세무적 조언을 구한 뒤 하는 것이 바람직하다.

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■ 상가 주인 바뀌어도 임차인은 포괄양수도 계약 그대로 유지

상가 임차인 입장에서도 상가 포괄양수도에 관해 생각해야 할 것이 있다. 그 이유는 포괄양수도 계약이 체결되면 기존 임차인과의 계약 관계도 그대로 새로운 임대인에게 넘어가게 된다는 것을 따져보면 알 수 있다.

이는 임대차 계약 기간에도 똑같이 적용되므로 자칫 불리한 요소가 될 수 있다. 왜냐면 상가건물임대차보호법 개정 이후 임차인이 장기간 상가를 사용할 수 있는 권리가 생긴 상황에서 기존 임대차 계약 그대로 이어지다보니, 영업권과 계약기간에 있어 불리할 수 있는 것이다.

예를 들어 2022년부터 임대차 계약을 맺고 있던 임차인이라면 새로운 임대인이 포괄양수도 계약을 맺고 들어올 경우, 상가주인이 바뀌었더라도 2022년부터의 계약시기가 그대로 유지된다.

그런데 만약 새로운 임대인과 새롭게 임대차 계약을 하게되면 상가임대차보호법에 따라 보다 여유로운 영업권과 기간을 보장받을 가능성이 생긴다. 상가 임차인 입장에서는 충분히 생각해볼만한 일이다.

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보통의 임차인은 포괄양수도가 되면 나하고는 관계없는 일이려니하고 생각하는 경향이 있는데, 이 같은 점을 알아두는 것이 좋다. 이미 계약된 행위는 다시 돌리기는 쉽지가 않기 때문이다.

상가 투자자 입장에서 포괄양수도는 잘 활용하면 편리할 수 있지만 대충 안이하게 생각했다가는 자칫 곤란한 일을 겪을 수도 있으므로 미리 세무사를 포함한 상가전문가들의 조언을 구하는 것을 추천한다. /글=권강수 상가의신 대표