[땅집고] “1위는 한남이랑 성수, 꼴찌는 노원 상계!”

최근 온라인 부동산 커뮤니티에 ‘서울 재개발구역 서열도’라는 이름이 붙은 사진이 네티즌 흥미를 끌고 있다. 서울 25개구 일대 재개발 구역 중 주목할 만한 11곳을 꼽은 뒤, 피라미드 형태 모형을 활용해 순위를 매겨둔 사진이다. 현재 부동산 시장에서 핵심 입지로 평가받는 자치구 소재 구역일수록 순위가 높은 편이다. 이런 입지일수록 향후 재개발 사업을 마치면 미래 가치 상승 효과가 클 것이라는 판단 때문인 것으로 분석된다.

■1위: 한남뉴타운, 성수전략정비구역

이 서열도에 따르면 용산구 한남뉴타운과 성동구 성수전략정비구역이 공동 1위 자리에 올랐다. 두 지역 모두 남쪽으로 한강을 끼고 있어 거실창으로 한강뷰가 가능한 입지라는 공통점이 있다.

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먼저 한남뉴타운의 경우 도심인 광화문업무지구와 가까울 뿐 아니라 앞으로 100층 안팎 높이 랜드마크 건물을 비롯해 오피스·호텔 등 굵직한 시설이 들어서는 용산국제업무지구 호재를 끼고 있다. 한남뉴타운은 총 5개 구역으로 나뉜다. 이 중 한남3구역인 ‘디에이치 한남’ 사업 속도가 가장 빠르다. 197개동, 약 6000가구 미니 신도시급 규모로 올해 2월 정식 철거를 시작해 2029년 입주를 앞두고 있다.

성수전략정비구역 역시 성수동 일대에 이미 초고급 주상복합과 오피스, 대형 상권이 갖춰져 있어 향후 사업이 완료하면 부촌 자리를 다질 것이라는 평가를 받는다. 성수전략정비구역 재개발은 4개 지구로 나뉘는데 올해 3월 말 정비계획이 최종 결정되면서 사업을 본격 추진한다. 위치상 영구 한강 조망이 가능한데, 서울시가 250m까지 건축을 허용해 최고 60층 정도 고층 아파트를 지을 수 있다는 점이 특징이다.

■2위: 노량진뉴타운, 흑석뉴타운

이어 2위는 동작구 노량진뉴타운과 흑석뉴타운이 나란히 차지했다. 앞서 1위 지역들과 마찬가지로 한강과 가까운 점이 특징이다. 다만 한강이 북쪽에 자리잡고 있어 한강뷰 주택 수가 제한돼있다.

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노량진뉴타운은 총 8개 구역이 모두 사업을 진행 중이다. 아직 입주한 단지는 한 곳도 없다. 그나마 2구역(411가구), 6구역(1499가구), 8구역(987가구·아크로 리버스카이) 세 곳 속도가 빠른 편이다.

흑석뉴타운은 서초구 반포동 서쪽에 있다는 입지를 강조하며 이른바 ‘서반포’라는 별칭을 얻기도 했다. 총 11개 구역 중 해제된 10구역을 제외하고 ‘아크로리버하임’(7구역·2018년)등 5곳이 2010년대에 입주를 마쳤다. 2023년에는 3구역인 ‘흑석자이’가 준공했고 9구역 ‘디에이치 켄트로나인’이 분양 예정이다. 올해 3월 ‘아크로리버하임’ 84가 25억원에 거래됐다.

■3위 서대문구 북아현뉴타운, 꼴찌는 노원구 상계뉴타운

3위는 최근 새 아파트가 줄줄이 입주하면서 고소득 맞벌이 신혼부부 주거 비율이 높아진 북아현뉴타운이 꼽혔다. 도심인 광화문업무지구를 비롯해 공덕·여의도 등으로 출퇴근이 편리하고 신축 단지가 많긴 하지만 학군이 빈약하다는 지적이 이어지던 곳이다. 다만 최근 몇년 동안 지하철 6호선 대흥역 일대에 학원가가 조성되면서 교육시설이 어느 정도 보완됐다는 평가가 나온다.

북아현뉴타운은 총 5개 구역으로 구성한다. 이 중 3개 구역이 입주를 마쳤다. ▲1-1구역 ‘힐스테이트 신촌’ ▲1-2구역 ‘신촌 푸르지오 ▲1-3구역 ‘e편한세상 신촌’ 등이다. 현재 84 기준으로 15억~18억원대에 거래되고 있다. 나머지 2구역과 3구역은 사업비 증가, 조합 내홍 등 문제로 사업이 지지부진한 상황이다.

이어 송파구 거여·마천뉴타운, 동대문구 청량리뉴타운, 은평구 불광·대조 재개발, 동대문구 이문·휘경뉴타운, 관악구 신림뉴타운 등이 뒤를 이었다.

대망의 꼴찌는 노원구 상계뉴타운에 돌아갔다. 노원구 입지 자체가 서울 최북단으로 다른 재개발 구역들에 비해 일자리가 몰려 있는 도심·강남권과 물리적으로 거리가 먼 데다, 사업성도 비교적 떨어지기 때문인 것으로 분석된다. 총 6개 구역 중 노원4구역을 재개발한 ‘노원 센트럴 푸르지오’가 2020년, 노원6구역인 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’가 2023년 각각 입주를 마쳤다. 현재 1·2·5구역이 사업 진행 중이며 3구역은 해제됐다. /leejin0506@chosun.com