[땅집고] “건축을 업으로 하는 사람조차 깜짝 놀랄 만큼 건축비가 뛰고 있습니다. 이런 상황에서는 가급적이면 신축보다는 리모델링이 현명한 선택이 될 수 있습니다. 리모델링으로 비용을 절감하면서도 신축을 짓는 것만큼의 가치 극대화를 이뤄낼 수 있습니다.”

서울 송파구 삼전동 삼전사거리 코너에 위치한 ‘양지빌딩’은 다세대·다가구 주택이 밀집한 삼전동에서 단연 돋보인다. 다른 일반 건물과 달리 노출 콘크리트로 지어진 무게감있는 외관이 눈길을 끈다. 통창으로 조성된 건물 정면부는 얼핏 보기에 대형 갤러리를 연상시킨다.

이 건물을 설계한 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 “초역세권 입지에서 시각적으로 거부감이 없으면서도, 색감과 형태 등에서 사람들의 주목받을 수 있는 건축적 디자인이 건물 가치를 드높이는 데 도움이 됐다”고 했다. 김 대표는 서울 강남과 성수동, 서대문구 연희·연남동 일대에 100채가 넘는 건물을 신축·리모델링한 베테랑 건축가다. ‘연희동 카페거리’를 조성한 주인공이기도 하다.

김 대표는 4월17일 개강한 땅집고 건축주 대학에서 수익성 높이는 건축 기획 전략과 시공사 선전 등에 관해 겅의한다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)

■ 비용 줄이고 건물 가치는 극대화… “건물 상황에 맞는 ‘리모델링’ 처방 필요”

이 건물은 원래 5층 규모의 노후된 근린생활시설이었다. 서울 지하철 9호선 삼전역 2번 출구 바로 앞 요지를 차지하고도 연식이 오래된 타일로 외관이 장식돼 눈에 잘 띄지도 않았다.

당초 이 건물의 소유주는 건물 전체 리모델링을 의뢰했다. 그러나 리모델링을 위한 건물 철거와 지하층 토목공사를 비롯해 전체 시공비용 등을 고려하면 신축에 버금가는 비용이 드는 것이 문제였다. 신축을 짓는 방안도 검토했지만 최근 잇따른 건축비 급등으로 수지타산이 맞지 않았다.

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김 대표는 과감하게 방향을 틀었다. 건축주에게 지하층을 그대로 두고 건물 지상부만 부분 리모델링 하는 방안을 제시한 것. 기존 건물 중 지하층만을 남겨두고 지상층 전체를 철거한 후 신축에 준하는 증축 디자인을 최종적으로 확정했다. 결과적으로 노후된 기존 건물에 대한 구조보강비용을 절감하고 특히 지하층 토목공사비용을 절약하면서 신축 수준의 7층 건물을 완성할 수 있었다.

■ 유리박스형 건물에 매스 디자인을 더하다

초역세권에 입지한 만큼 사람들의 눈길을 사로잡기 위한 설계가 필요했다. 먼저 외관을 노출 콘크리트로 시공해 묵직한 느낌을 주도록 설계한 것이 눈에 띈다. 건물의 각 층을 보면 창문이 천장부터 바닥까지 닿을 정도로 키워 통창 못지 않은 크기가 됐다. 확 커진 창문을 통해 거리에서도 매장 안을 들여다 볼 수 있어, 마치 건물 자체가 하나의 쇼룸처럼 보인다.

통상 이런 통유리로 조성된 ‘유리박스형’ 건물은 직사각형 형태로 설계되어 밋밋해보일 수 있는 것이 단점이다. 하지만 이 단점을 상쇄시키기 위해서 각층에 달린 건물 외벽에 기둥을 두껍게 설계했다. 이 기둥에는 층마다 입점 업체 정보를 적어둘 수 있으며, 간판이 작아도 돋보이게 설계돼 세입자에게 도움이 된다.

또한 양지빌딩 최상층(7층)에는 건물의 포인트가 되는 매스(Mass, 덩어리)를 설치했다. 김 대표는 “맨 꼭대기 층을 매스(Mass) 디자인을 활용해 건축적으로 조형감을 연출하면서 포인트를 주고자 했다. 삼전역 주변 일대에서 눈에 띄는 디자인 건축물을 계획했다”고 했다. 계단실과 매스 사이는 약 3평 정도의 작은 옥상정원으로 꾸몄다.

노출 계단도 포인트다. 건물과 외부 공간이 연결된 것 같은 효과를 내면서, 건물 채광과 통풍 효과도 높인다. 김 대표는 “큰 창문과 노출 계단 설계로 ‘열린 건물’을 지어 보행자가 건물에 대해 느끼는 심리적 거리감을 줄였다”며 “2층 이상 매장도 1층 못지 않은 홍보 효과를 내 상가 가치가 확 오르고 임대 수익도 덩달아 늘었다”고 했다.

현재 이용현황은 ▲지하1층 사무실 ▲1층 써브웨이 계약 임박 ▲2~3층 병원 (예정) ▲1층 일부 약국 (예정) ▲4층 요가 ▲5~6층 사무실 ▲7층 스튜디오 등으로 이용 중이다.

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작년 말까지만 해도 건물만 지으면 가격이 뛰고 수익률도 맞출 수 있었다. 하지만 올 들어 상황이 180도 달라졌다. 건축비와 금리가 동시에 오르다보니 건축비를 더욱 냉정하게 따져야 하는 상황이 됐다.

김 대표는 “수익성을 높이고 건축비는 낮추는 건축 기획 전략이 여느때보다 중요해졌다”며 “특히 리모델링을 하면 자재비도 덜 들지만 공사 기간도 신축보다 20~30% 이상 줄어든다. 리모델링을 통해 세입자가 좋아할 만한 디자인, 개성 있는 공간을 충분히 만들 수 있는 것도 장점”이라고 했다.

32기 땅집고 건축주 대학 과정은 건축 분야에 따라 총 3가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다.(02)6949-6190.