해외 부동산 리츠도 폭망인데 일본 부동산이라니…대신글로벌리츠, 배짱 상장

[리츠 언박싱] 대신글로벌리츠, 국내 첫 ‘일본 부동산 리츠’ 상장 도전

[땅집고] 대신자산신탁이 야심차게 준비한 두 개의 리츠가 올해 본격적인 상장에 나섰다. 대신파이낸셜그룹의 사옥을 자산으로 담은 상장리츠 ‘대신밸류리츠’와 일본 부동산을 기초 자산으로 하는 ‘대신글로벌리츠’가 그 주인공이다. 두 리츠 모두 지난해 말 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 받아 올해부터 본격적인 기업공개(IPO)와 상장에 나선다.

이 중 해외 오피스 자산에 투자하는 ‘대신글로벌리츠’에 눈길이 쏠린다. 국내에서 미국이나 유럽 오피스에 투자한 상장리츠는 있었지만, 일본의 오피스를 자산으로 담아 운영하는 리츠 또는 펀드 상품이 드물었기 때문이다. 최근 청산한 일본 부동산 펀드의 수익률이 좋지 않았고, 사례도 드물어 실적을 예측하기 불투명하다는 이야기도 나온다. 일본의 부동산 경기가 버블경제 이후 30년간 부침이 없이 안정적이긴 하지만 우리나라처럼 부동산으로 돈을 버는 문화가 없기 때문에 수익을 극대화하기 어렵다는 점도 투자자들이 감안해야할 사안이다. 혹시 모를 일본의 금리 인상 변수도 리스크로 떠오른다.

■ 도쿄 오피스 자산으로 담은 ‘대신글로벌리츠’, 연내 상장 목표

대신자산신탁은 일본 도쿄의 핵심 자산을 담은 ‘대신글로벌리츠’의 연내 상장을 목표로 하고 있다. 이 리츠는 일본 부동산을 매입한 리츠들의 지분에 출자하는 모자(母子)형 리츠다.

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부동산은 주로 도쿄 핵심지 오피스와 레지던스 12개 자산에 투자한다. 투자 자산의 약 67%는 오피스, 약 33%는 주거용 레지던스로 구성됐다. 위치는 도쿄 치요다, 신주쿠, 시부야, 주오, 미나토구 등 중심지 5개구에 있다.

대신자산신탁은 대부분이 2020년 이후 준공 완료된 신축급 자산으로 임차 수요가 높다는 설명이다. 연 환산 배당 수익률 6.6%를 목표로, 향후 글로벌 도시의 우량 자산을 더 포함한다는 계획이다. 대신자산신탁은 대신글로벌리츠 투자원금의 100%, 예상 배당금의 50%를 환헤지하는 것을 목표로 한다고 설명했다.

또 일본 부동산 리츠에 직접 투자할 때 발생하는 양도세가 나오지 않아 더 이득이란 분석이다.

■ 글로벌 리츠 주가 하락 답습할 수도…경기 변동 취약한 구조 비슷해

하지만 해외 오피스에 투자한 다른 상장리츠들처럼 글로벌 부동산 경기에 큰 영향을 받는다는 점을 고려해 투자해야 한다. 일본의 경기 변동에 따라 수익이 안정적일 수도 있고, 불안정해질 수 있다는 것이다.

국내 리츠나 펀드 중에는 일본 부동산에 직접 투자한 사례가 드문 편이어서 참고할만한 데이터도 부족하다.

일본 부동산 자산을 직접 담은 펀드로는 한국투자신탁운용이 2019년 도쿄 한조몬 지역에 있는 ‘기오이쵸PREX’ 오피스를 자산으로 담은 공모펀드 ‘한국투자도쿄한조몬오피스부동산투자신탁’이 대표적이다.

이 펀드는 지난해 투자 5년 만에 오피스를 매각하고 청산했다. 건물은 공실 리스크가 없고, 도쿄 한조몬역 역세권으로 일본 국회의사당, 대사관, 정부청사, 국립극장 등이 있는 입지를 갖췄다.

하지만 수익률은 5%대를 예상했지만, 펀드 청산 직전까지 3%대에 불과했다. 부동산 매각가는 1300억원으로 투자금 1480억원에 못 미쳤다. 운용기간 중 코로나 팬데믹 발생으로 공실률이 상승했고, 임대수익 흐름에도 차질이 발생한 점이 펀드 수익률 하락의 직접적인 원인이었다.

미국이나 유럽 오피스에 투자한 글로벌 오피스 펀드 상품에 비해면 본전이라도 찾아 다행이라는 평가가 있지만, 급작스런 경기 변동에 취약한 구조는 변함이 없는 사안이어서 일본 부동산 리츠 전망도 밝지만은 않다.

업계의 한 관계자는 “일본의 잃어버린 30년의 기조가 점차 변화하고 일본 증시도 오름세지만, 여전히 일본은 부동산 투자를 통해 수익을 극대화하기 어려운 문화가 팽배하기 때문에 커다란 수익을 기대하기도 어렵다는 관측이 지배적”이라며 “혹시모를 경기 침체 혹은 갑자스런 금리인상 등의 변수가 발생하면 대출 이자 등 조달 비용이 증가하면서 수익률이 떨어질 수 있단 점도 투자자가 고려할 사안”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com