[리츠 언박싱] 상장 앞둔 대신밸류리츠, 작년엔 주인 못 찾은 건물이 6620억 리츠 편입

[땅집고] 대신자산신탁이 지난해 말 국토교통부로부터 두 개의 리츠 영업인가를 받아 올해부터 본격적인 상장에 나선다.

대신파이낸셜그룹의 사옥을 자산으로 담은 상장리츠 ‘대신밸류리츠’와 일본 부동산을 기초 자산으로 하는 ‘대신글로벌리츠’가 그 주인공이다. 두 리츠 모두 연내 기업공개(IPO)를 본격화한다.

대신밸류리츠의 운용사 대신자산신탁은 이미 이달 프리 기업공개(Pre-IPO, 상장 전 자금유치)를 통해 1500억원 규모의 투자자 대부분을 모집한 것으로 알려졌다. 2분기 안에는 기업공개(IPO) 절차를 모두 마무리할 예정이다. 이와함께 대신 측은 일본 부동산 자산을 담은 ‘대신글로벌리츠’도 연내 상장을 목표로 시동을 걸고 있다. 금리 인하 추세와 맞물린다면 상장 후 주가 상승도 기대해볼 수 있다는 관측이다.

하지만 리츠의 자산으로 담은 ‘대신343’ 오피스 등은 운용 기간 동안 건전성을 따져볼 필요가 있다는 이야기가 나온다. 대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹의 본사 사옥을 담은 일종의 스폰서리츠인데, 유사한 형태의 리츠인 롯데리츠, 한화리츠 등의 주가가 지난해 크게 급락한 점을 감안해야 한다는 것이다. 스폰서리츠는 통상 대기업의 ‘자산 유동화’ 차원에서 출범하는 경우가 많은데, 사실상 자산 떠넘기기식 운용이어서 이를 방지할 장치가 필요하다는 비판도 제기됐다.

■ 대신증권 사옥 담은 ‘대신밸류리츠’, 오는 6월 본격 상장

대신밸류리츠는 대신파이낸셜그룹(대신증권) 본사 사옥인 ‘대신343’을 기초자산으로 운영된다. ‘대신343’이 담긴 ‘대신밸류리츠사모제1호’를 편입하는 모자(母子)형 구조로, 이 사모리츠를 ‘대신배류리츠’에 담는 방식이다.

‘대신343’은 지하 7층~지상 26층 규모 오피스로, 연면적이 5만3369.33㎡이다. 대신자산신탁은 최대 10년간 대신파이낸셜그룹과의 마스터리스 계약을 체결해서 안정적인 임대 수익을 보장한다는 계획이다.

대신밸류리츠는 기업공개 과정에서 1484억원의 보통주를 포함해 총 2989억원을 모집할 계획이다.

오피스 매입 가격은 감정가의 94.6%인 6620억원이고, 부대비용을 포함한 총 투자 비용이 7232억원이다. 이 중 담보대출이 3735억원으로 총담보인정비율(LTV)은 60% 수준, 여기에 임대 보증금이 236억원이다. 임대 기간은 오는 4월부터 2032년까지 7년이며 7년간 리츠를 운영한다. 연평균 배당률은 5.96%로 설정했다.

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■ 작년 주인 못 찾은 사옥, 매매 호가 그대로 리츠 편입…기존 스폰서 리츠 ‘반토막 수익률’도 리스크

하지만, 업계에서는 대신밸류리츠의 수익성이 예상치보다 불투명하다는 관측이다.

이 리츠가 자산으로 담은 ‘대신343’ 오피스는 지난해까지 대신그룹이 매각하려다가 가격 문제로 실패했다는 것이 문제로 거론된다.

작년 대신증권은 종합투자금융사업자 진입을 목표로 자기자본 3조원을 확보하기 위해 ‘대신343’ 건물 매각에 나섰다. 당시 NH아문디자산운용, 이지스자산운용 등과 협상을 벌였지만, 최종적으로 매각은 결렬됐다.

업계에서는 “건물 가치에 비해 호가가 너무 높았다”는 평이 있었다. 당시 건물 호가는 약 6600억원으로 3.3㎡ 당 4100만원 수준이었다.

매각이 불발된 이후 다행히 대신증권의 자기자본이 3조원을 넘기면서, 작년 하반기 대신증권은 금융위원회로부터 제 10호 종투사로 지정됐다. 이에 무리한 매각보다 리츠로 자산 유동화를 통해 건물의 제 가격을 평가받겠다고 전략을 바꾼 것으로 풀이된다. 다만 현재 상장할 대신밸류리츠 투자금은, 당시 주인을 찾지 못한 시점의 호가 수준(6620억원)이라는 것을 투자자들은 고려해야할 것으로 보인다.

보다 근본적으로는 기존에 대기업이 자기자산을 담아 운영한 스폰서리츠들이 상장 이후 주가가 반토막이 나는 등 맥을 못춘 사례가 많단 것이 문제다.

대신밸류리츠도 이와 비슷한 수순을 밟게 되는 것 아니냔 지적이 나온다.

국내 상장된 주요 대기업 스폰서 리츠인 롯데리츠, 한화리츠 등은 모두 해당 그룹의 주요 부동산 등의 자산을 유동화하는 차원에서 출범했지만, 상장 이후 주가가 공모가 대비 30% 이상 떨어졌다. 한화리츠(4730억원), 롯데리츠(1472억원)는 등은 유상증자를 통한 대규모 자금 조달이 이어지면서 국내 상장 리츠들의 시가총액만 올해 들어 약 9500억원이 증발했다.

한 업계의 전문가는 “스폰서리츠는 주주의 이익보다는 대기업의 이해 관계에 따라 유상증자가 진행되거나, 자산 편입이 이뤄지면서 배당 수익률이 낮아질 수 있고 자산 매입부터 운용, 매각까지 모든 과정에서 그룹 승인이 필요한 구조라 신속한 의사결정이 불가능한 단점이 있다”며 “자산 가치에 대한 평가도 지나치게 높아지면 이 역시 주가 하락의 요인이 될 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com