입력 : 2025.03.21 06:00
[땅집고] NH농협리츠운용이 하이트진로 서초사옥을 인수하기로 한 가운데, 이 자산이 NH올원리츠에 편입될 수 있다는 가능성이 나와 눈길을 끈다. 하이트진로 서초사옥은 서울시 서초구 서초중앙로 14에 있으며 지하 3층~지상 18층, 전체 연면적은 3만7076㎡(1만1215평) 규모다.
하이트진로 서초사옥은 하이트진로가 재무구조 개선을 위해 2012년 엠플러스자산운용에 매각 후 세입자로 들어간 이후 유경PSG자산운용, KB자산운용으로 손바뀜이 있었다. 임대차 기간이 2032년 6월로 7년 넘게 남아 있고 강남권 우량 오피스여서 NH올원리츠에 편입하기 좋다는 평가다.
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하지만, 강남권 알짜 부동산이 담긴다는 기대감에 비해 NH올원리츠 주가는 상장 초반 대비 반토막이 난 뒤로 좀처럼 오르지 않고 있다. 추가 주식을 발행하는 유상증자를 할 것이라는 우려로 주식 시세가 시들하다는 분석이 나온다.
■ NH올원리츠, 하이트진로 서초사옥 오피스 담는다는데 주가 ‘지지부진’
업계에 따르면 지난 5일 KB자산운용과 NH농협리츠운용은 하이트진로 서초사옥 매각에 대한 양해각서를 체결했다.
하이트 진로는 지난 2012년 재무구조 개선을 위해 해당 건물을 매각하면서 지난 20년간 임차 계약을 체결했다. 이 자산은 NH농협리츠운용이 내놓은 두 번째 상장리츠 NH올원리츠에 편입될 것이란 관측이 우세하다.
NH올원리츠는 NH농협리츠운용이 2021년 11월 상장한 리츠다. 담고 있는 자산으로는 ‘분당 스퀘어’가 대표적이며 삼성생명서비스 등이 임차인으로 있는 ‘에이원당산’, ‘에이원 금남로’, ‘에이원 광주역’, 도지물류센터, GS리테일이 임차인인 ‘N스퀘어’ 등이 있다.
임차인이 모두 우량한데다, 배당수익률도 8~9%대로 높은 고배당 리츠에 속한다. 하지만 주가는 상장초기 대비 30%나 떨어진 상황이다. 강남 우량 오피스를 편입한다는 소식이 이어짐에도 주가는 지지부진하다.
투자자들 사이에선 혹시라도 유상증자를 할까봐 우려스럽단 이야기가 나온다.
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NH올원리츠는 2024년에 유상증자를 고려한 적이 있기 때문이다. 경기 성남시 분당구 분당 스퀘어 오피스가 담긴 ‘엔에이치제7호위탁관리부동산투자회사’(NH제7호리츠)를 자리츠로 편입하는 과정에서 발생한 대출금을 마련하기 위해서였다. 하지만 주가 하락, 주주의 지분 희석 우려가 나오면서 운용사는 계획을 변경했다.
대신 분당스퀘어 오피스 빌딩을 담보로 500억원을 대출해 조달했다. 전환사채(CB) 발행까지 합하면 600억원 규모다. 하지만 금리가 6.7%로 높아 배당금이 줄어들 것이란 예상도 나왔다.
올해 2월 만기가 돌아온 NH올원리츠의 1770억원 차입금은 고정금리 4%로 차환됐다. 이 차환금의 경우 금리가 예상치보다는 낮게 책정돼 한숨 돌렸단 평가다.
다만 이 리츠가 보유한 자산 중 에이원당산(NH3호리츠)의 경우, 올초 930억원 규모 차입금 만기가 돌아옴에 따라 리파이낸싱 결과에 따라 배당액이 달라질 수 있다는 관측도 나온다.
■ 하이트진로 사옥 주인만 수백명…매각 어려울 수도
리츠는 통상 투자자들의 투자금과 대출을 더해 부동산 자산을 매입하는데, 최근들어 대출 금리가 높아지고, 오피스 시장의 자산 가치도 흔들릴 수 있다는 우려가 나오면서 주가가 떨어지는 것으로 풀이된다.
업계에선 5년 전 가격과 비슷한 평당 3000만원도 안 되는 가격에 매각이 이뤄질 수 있다는 관측이 나온다. 하이트진로 서초 사옥이 KB자산운용(6~17층)과 수백명의 개인들이 오피스를 구분소유하고 있어 개발 가치가 떨어진다는 것이 큰 문제로 거론된다.
여기에 자산을 추가하는 과정에서 다른 리츠처럼 운용사가 자금 조달을 위해 주식 수를 늘리는 유상증자를 택할 가능성이 점쳐지는 것도 주가 하락 요인이 되고 있다. 유상증자의 경우 기존 주주의 주당 가치가 낮아지고, 기업의 재무 상황이 좋지 않다는 신호로 알려진다. 지난해 상장리츠 중 한화리츠(4731억원), 신한알파리츠(1859억원), 롯데리츠(1640억원), 디앤디플랫폼리츠(719억원) 등에서 유상증자가 무더기로 쏟아졌고 곧장 주가 하락으로 이어졌다.
투자자들 사이에선 “작년에 유상증자 폭탄 날린 리츠들이 많아 이 리츠도 혹시라도 유상증자할까봐 걱정이다”, “배당금만 믿고 투자하고 있는데, 대출 연장할 때 이자가 급등할까 걱정”이라는 이야기가 나오고 있다. /rykimhp206@chosun.com