문재인 정부 뺨치는 '아파트거래허가제' 도입…"사유재산 침해" 위헌 논란도

강남3구+용산 전역, 6개월간 ‘토지거래허가제’ 확대 지정

[땅집고] 지난 2월 서울 강남구 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청) 일대 토지거래허가구역을 해제한 가운데, 최근 서울 강남구를 중심으로 집값 상승 조짐이 보이자 정부가 다시 토허제를 확대 시행한다고 밝혔다. 대상 아파트도 개발 호재가 있는 지역에 대해 제한적(동별)으로 묶는 것이 아닌 강남·서초·송파·용산구에 있는 전체 아파트 2200개 단지, 약 40만가구로 정했다. 오는 24일부터 9월까지 6개월간 토지거래허가구역으로 묶는다는 방침이다.

앞으로 강남3구와 용산구에서 아파트를 구매할 때는 전세를 낀 매입이 불가능하며, 실거주할 목적 없이 거래할 수 없다. 문재인 정부에서 도입을 검토했지만 사유재사권 침해 논란 등으로 포기했던 주택거래 허가제, 사실상 아파트거래 허가제를 전면 도입하는 것이다. 집값을 잡겠다고 도입하는 것이어서 일부 전문가들은 “전두환, 문재인 정부는 물론 중국 공산당도 도입한 적이 없는 위헌적 제도”라고 비판한다.

도입 효과도 의문이다. 토지거래허가제라는 명분으로 일부 지역을 묶었지만, 비 허가지역의 집값을 올리는 풍선효과가 나타났다. 과거 문재인 정부에서 특정 지역을 강하게 규제하면, 곧장 인근 지역의 집값이 올라 결국 전체 집값이 부풀어 올랐다. 이번 대책으로 주변에 개발 호재가 없고, 토지거래허가구역 지정과 무관했던 단지들까지 모조리 규제에 묶이면서 이사를 앞뒀던 주민들의 반발이 거세질 전망이다.

■ ‘강남3구+용산’ 전체 아파트 40만가구, 토지거래허가구역 지정

19일 국토교통부, 서울시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행, 금융감독원은 정부서울청사에서 부동산 관계기관 회의를 열고 주택시장 안정화 방안을 논의하며 이 같이 밝혔다.

정부는 최근 서울과 수도권 주요 지역 중심으로 주택 가격이 빠르게 상승하고 거래량이 크게 증가하는 등 시장 불안 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다고 진단했다. 추가적인 집값 상승 및 가계 대출 급증 가능성을 배제하기 어렵다는 것에 의견을 모았다는 설명이다.

그러면서 정부는 이날 토지거래허가구역을 확대 지정한다고 밝히면서 서울 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트에 대해 오는 24일부터 9월30일까지 약 6개월 간 한시적으로 지정한다고 밝혔다. 필요 시 지정 연장을 적극적으로 검토한다는 계획이다. 향후 시장 과열 양상이 지속될 경우 인근 지역 추가 지정도 이뤄질 수 있다는 설명이다. 아울러 압구정·여의도·목동·성수동 및 신통기획 단지 등 서울시 내 현행 토지거래허가구역도 허가구역 지정을 유지한다.

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정부는 시장 과열이 지속하면 허가구역 지정과는 별도로 현재 강남 3구와 용산구에 지정된 있는 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정도 적극 검토한다는 계획이다.

박상우 국토교통부 장관은 “정부의 최우선 정책목표는 국민 주거안정 실현”이라면서 “시장 모니터링을 지속하면서 국민 여러분께서 주거 안정에 대한 확신을 가질 수 있도록 투기 수요를 근절하는 등 책임감 있는 시장관리와 실효성 있는 대책을 지속적으로 추진해 나가겠다”고 밝혔다.

■ 토지거래허가구역, 정치적 용도로 묶었다 풀었다…전문가들 “근본적 효과 없다”

업계에서는 토지거래허가구역은 개발 예정지 주변으로 주택과 토지 가격 상승 압력이 높은 지역을 한정해 규제하는 것인데, 정부가 부동산 시장 가격을 통제하기 위한 수단으로만 활용한다는 지적이 이어진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책은 일관되고 예측 가능해야 하는데 지금처럼 단기에 번복되는 것은 바람직하지 않다”며 “당장 거래를 억제하더라도 근본적으로 언제까지 적용할 수 있느냐는 문제가 남는다”고 했다.

이어 이 연구위원은 “부동산 시장 가격에 영향을 주는 요소는 대출 규제가 더 크고, 구매력을 갖춘 다주택자에 대한 규제 완화 등이 영향을 미친다”며 “여기에 비교하면 토허제는 지엽적인 사안이어서 집값을 잡는데 별다른 영향이 없을 것”이라고 지적했다.

최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “두 달도 안되어서 규제를 풀었다 묶었다 하는 것은 강남 등 핵심지역의 집값이 과열되고 있는 근본적인 처방이 될 수 없다”며 “갭투자가 벌어지는 원인, 지역간 불균형 등에 초점을 맞추는 선진형 공급 대책이 뒤따라야 할 것”이라고 했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “토지거래허가구역의 지정 요건이 있고 그에 맞춰 적용을 하면 되는 것인데, 그간 지나치게 정치적 판단에 의해서 토허제를 결정한 부분이 있어 시장 수요자들에 혼란을 주고 있다”며 “경기가 침체해서 규제의 효과는 있을지언정 근본적인 대책이 되긴 어려울 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com