입력 : 2025.03.17 17:56 | 수정 : 2025.03.17 18:03
[땅집고] 오세훈 서울시장은 사업성 문제로 사업 추진이 불가능한 소규모 재건축 주택의 용적률을 완화해 3년 내 1만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 다만 서울시가 추진하는 주택 정비 사업인 ‘모아타운’, ‘신속통합기획’ 대상지에서도 “용적률을 높여달라”는 요구가 나와 형평성 논란이 우려된다.
오 시장은 17일 서울 구로구 오류동 소규모 재건축 현장을 방문해 “최근 자잿값 상승, 건설경기 침체 등으로 사업성이 나오지 않는 소규모 재건축, 재개발이 어려움을 겪고 있다”며 “43만개 필지, 약 30만동의 소규모 주택이 규제철폐의 대상이 되는데, 향후 3년간 약 1만 가구 규모의 주택 공급 효과가 있을 것”이라고 말했다.
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서울시는 지난달 25일 규제철폐안 33호를 발표해 제2·3종 일반주거지역 소규모 건축물의 용적률을 법적 상한까지 3년간 한시적으로 완화하기로 했다. 제2종일반주거지역은 현행 200%에서 250%까지, 제3종일반주거지역은 250%에서 300%까지 상향 조정된다.
적용 대상은 1만㎡ 미만의 재건축, 5000㎡ 미만의 재개발 사업지 등이다. 대규모 사업지와 비교해 건설경기 악화에 더 직접적 타격을 받는 곳이다.
■ ‘규제철폐 적용’ 오류동 화랑주택 “추정분담금 1억원 감소”
규제철페안을 처음으로 적용하는 곳은 구로구 오류동 108-1 일대 화랑주택(☞단지정보 알아보기) 재건축 사업지다. 조선일보 AI부동산에 따르면(☞바로가기), 1986년 준공해 39년차를 맞은 이 단지는 3층 높이, 3개동 90가구 규모의 소규모 단지다. 2019년 조합을 설립하고, 2022년 서울시 통합심의를 통과했다. 지난해 11월 사업시행계획인가를 신청했다.
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사업시행계획인가 단계에 있지만, 사업성이 안 좋아 향후 추진 동력을 잃을 우려가 크다. 화랑주택소규모재건축조합에 따르면, 화랑주택은 현재 지하 2층~지상 16층, 140가구 규모로 재건축할 계획이다. 비례율은 80% 수준에 그치기 때문에 신축 28평형 선택 시 조합원 추정분담금은 2억5000만원을 넘기는 것으로 나타났다.
규제철폐안 적용 시 건립 가구수는 170여가구 규모로 늘어나 일반분양 물량도 그만큼 증가한다. 비례율도 100%~120%로 개선되는 것으로 추산된다. 추정분담금도 현재 계획보다 1억원가량 감소한 1억5000만원 수준으로 조합원들 부담도 줄어든다.
이창기 조합장은 “기존대로면 용적률 200% 초과분의 50%는 임대주택으로 내놓아야 했는데, 서울시의 규제철폐 덕분에 사업성이 크게 개선되면서 조합원들이 환영하는 분위기”라며 “5월 조례 개정 직후 사업계획을 변경해 사업시행인가를 받은 뒤 올해 중 착공을 목표로 추진하겠다”고 말했다.
■ 모아타운-신통기획 대상지 “우리도 용적률 완화해줘!”
규제철폐안 33호 시행으로 기존 건축물의 현황 용적률이 조례상 기준을 초과해 사업 추진이 어려웠던 595곳이 혜택을 볼 수 있다. 현재 서울에서 사업이 추진 중인 소규모 재건축은 74곳, 재개발 1곳 등이 있다.
이미 착공을 한 사업지도 규제철폐안의 수혜를 볼 수 있다. 오 시장은 “이미 착공을 했더라고 설계 변경을 통해 수혜 대상이 될 수 있다”며 “3년간 한시적으로 규제를 완화하는 것인데, 사업을 추진하는 단지들이 적극적으로 활용하길 바란다”고 말했다.
오류동 일대 모아타운, 신통기획과 형평성 논란도 제기됐다. 모아타운은 재정비가 어려운 노후 저층 주거지의 소규모 주택을 묶어 추진한다. 최대 10만㎡ 미만 부지에서 추진 가능하다. 신통기획은 대규모 단지 조성을 목표로 한다. 소규모 주택을 대상으로 하는 규제철폐안 33호 적용이 불가능하다.
이날 화랑주택 점검 현장에 나온 인근 신통기획 추진준비위원회 관계자는 “오류동 일대는 모아타운, 신통기획 대상지에도 제1종일반주거지역(용적률 100%~200%)이 많은데, 용적률 상한을 적용할 계획이 있는지 궁금하다”고 물었다. 이에 오 시장은 “규제철폐안 33호는 소규모 재건축에 해당하는 것으로, 문의하신 부분은 추후에 밝히겠다”며 즉시 답변을 피했다. /raul1649@chosun.com