홈플러스 '폐점 폭탄'에 2000억 KB리츠 도미노 붕괴?…차입금 만기 비상

[땅집고] 사모펀드(PEF) 운용사 MBK파트너스가 지난 4일 국내 상위 대형마트 홈플러스의 기업회생절차를 개시한 가운데, KB부동산신탁이 운용하는 홈플러스 리츠들이 잇따라 휘청이고 있다.

최근 KB부동산신탁은 ‘KB사당리테일위탁관리리츠’와 ‘KB평촌리테일위탁관리리츠’에 대해 부실자산 발생 가능성을 공시했다. 두 리츠는 홈플러스 사당점과 평촌점을 각각 담고 있다. 두 리츠의 자산 규모는 각각 약 1100억원대로 총 2000억원 규모다.

두 리츠는 모두 비상장 리츠로, 주식 시장에서는 거래되지 않지만 일부 개인 및 기관 투자자의 투자금이 묶여 있다. 또 금융기관으로부터 받은 차입금도 상당한 상황이다. 지난 코로나 팬데믹 이후부터 KB부동산신탁이 홈플러스 자산을 매각하기 위해 노력했지만, 주인을 찾지 못하고 리파이낸싱을 거듭하면서 차입금 만기 시점도 1~2년 정도 밖에 남지 않았다. 이 가운데 홈플러스 대주주 MBK파트너스가 16개 점포에 대한 폐점 계획을 검토함에 따라 두 홈플러스 매장 운명도 위태로운 상황이다. 리츠의 부실이 더 커질 수 있다는 우려가 나온다.

☞당신의 아파트 MBTI, 조선일보 AI부동산에서 확인하기

■ 홈플러스 사태로 KB부동산신탁 리츠 흔들…기관 투자자까지 연쇄 위기

KB부동산신탁은 지난 5일 KB사당 리츠와 평촌 리츠에 대해 ‘부실채권 등 부실자산 발생’ 가능성을 알렸다.

임차인인 홈플러스 주식회사의 임대료 부실 가능성에 대해 언급한 것이다. KB부동산신탁은 “현 시점에서 임차인의 임대료 미납분은 없으나 추후 발생하는 임대료 수취에 불확실성이 예상돼 부실자산 발생 위험을 공시한다”며 “홈플러스에 향후 임대료 납부 계획 및 매장 정상운영 여부, 대책 방안 등에 대해 회신 요청 공문을 발송했다”고 했다.

KB평촌리테일위탁관리리츠는 경기 안양시 동안구 비산동 평촌 신도시 내에 있는 홈플러스 평촌점을 자산으로 담고 있다. 2020년 1월 설립돼 리츠의 만기가 올해 1월까지였다. 하지만 최근 고금리 여파와 이커머스 시장 활성화로 홈플러스 경쟁력이 약화하면서 매각에 실패하고 2027년 1월까지 운용 기간을 연장했다. 홈플러스는 2039년까지 임차 계약을 맺었다.

☞AI가 매칭해 준 내 라이프 스타일에 맞는 집은 어디?!

이 리츠는 비상장 리츠이지만, 투자 금액 중 30%에 해당하는 317억원은 공모를 통해 조달됐다. 한화투자증권(62.69%)과 SK증권(16.94%), 유안타증권(10.5%), DB금융투자증권(9.37%)이 공모에 참여해 개인 투자자를 대상으로 판매했다. 이외 650억원은 담보 대출을 받았다. 대출은 선순위 460억원이 새마을금고, 후순위 190억원은 신한캐피탈로 구성됐다.

대출금리는 선순위 2.9%, 후순위 4.8%였지만, 지난해 1월 대출을 1년 연장하면서 금리는 각각 6%, 9%로 뛰어올랐다.

2017년 9월 5일 설립한 KB사당리테일위탁관리리츠는 비상장 사모리츠로 주로 기관 투자자가 참여했다. 서울 관악구 남현동 612-51번지에 있는 홈플러스 사당점을 담고 있다.

주요 주주로는 파인아시아자산운용(24.94%), 한화투자증권(18.95%), 케이클라비스자산운용(17.64%), 코리아에셋증권(16.24%), 유안타증권(12.41%) 등이 있다.

이와함께 우리은행, 신용협동조합중앙회, 농협은행, 등 1135억원 규모 차입금 만기가 내년 6월로 돌아오는 만큼 선후순위 대출자에 대한 변제 여부가 수익률에 영향을 미칠 전망이다. 이 리츠 역시 코로나 팬데믹 이후 자산 매각을 추진했지만, 실패해 운용 기간을 연장한 상황이다.

■ MBK파트너스, 홈플러스 폐점 계획 검토…KB리츠 차입금 만기 얼마 안 남아 기한이익상실(EOD) 가능성도

KB리츠 뿐만이 아니라 홈플러스를 자산으로 담은 다양한 비상장 리츠들이 자산 매각에 어려움을 겪고 있는만큼 업계에서는 회생 절차 과정에서 매장 폐점, 공실 발생 등의 우려가 리츠에 위험이 될 것으로 보고 있다.

13일 홈플러스 대주주인 MBK파트너스가 법원에 제출할 회생 계획에 중계점, 정관점, 동관점, 유성점 등에 대한 홈플러스 추가 폐점 계획을 검토 중인 것으로 알려지면서 위기가 확대되고 있다. MBK는 홈플러스 매각과 함께 16개 점포는 문을 닫겠다는 방침이다.

MBK는 지난 4일 기업회생절차에 돌입하면서 “홈플러스 매장의 영업은 전과 다름없이 정상적으로 운영할 것”이라고 밝혔지만, 사실상 점포의 정상 운영이 불가능할 것이란 관측이 높다.

업계의 한 관계자는 “두 리츠는 모두 만기 시점이 얼마 남지 않았기 때문에 기한이익상실(EOD) 가능성이 높은 상황”이라며 “홈플러스 매장의 정상 운영 여부와 임대료 납입 계획 등이 영향을 미칠 전망”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com