입력 : 2025.03.08 06:00
[땅집고] “목동 7단지는 목동 14개 단지 중에서도 가장 중심부에 위치하고 있습니다. 어느 단지도 갖지 못한 역세권 단지인데다, 학군도 최고죠. '대장 아파트'라는 타이틀에 걸맞게 목동 일대 최고의 아파트로 만들 겁니다.” (지성진 목동신시가지 7단지 재건축추진준비위원회 위원장)
서울 양천구 목동의 ‘목동신시가지 7단지’(☞단지정보 알아보기)는 '입지 깡패'라는 평가를 받을 정도로 교통, 학군, 상업시설 등 모든 면에서 최고의 조건을 갖췄다. 분담금을 부담하는 것이 아닌 최대 11억원 이상을 환급 받을 수 있는 사업성이 강점이다.
지성진 목동7단지 재건축추진준비위원회(재준위) 위원장은 땅집고와 인터뷰에서 “최고 49층, 4300가구 규모의 '랜드마크' 아파트로 재건축하겠다”며 “최고의 사업성을 바탕으로 8년 안에 소유주들에게 새로운 주거환경을 누릴 수 있게 하겠다”고 밝혔다.
■ 목동 유일한 초역세권·최고 학군…재건축 시동 걸자 “3억원 급등”
목동7단지는 양천구 목동 일대에 위치한 최고 15층, 34개동 2550가구 규모 대단지 아파트다. 1986년 10월 처음 입주한 40년차 노후 아파트임에도 목동 일대 ‘대장단지’로 꼽힌다. 목동역 3~6번 출구가 단지 바로 앞에 위치해 있는데, 목동신시가지 14개 단지 중 유일한 초역세권 단지다.
강남구 대치동과 함께 서울을 대표하는 학군지인 목동에서도 7단지 인근 교육 환경은 가장 우수하다는 평가다. 이 단지에서 목운초와 목운중 진학이 가능한데, 목운중은 양천구 일대에서 특목·자사고 진학 실적이 최상위권이다. 또 단지 앞 목동역에서 한 정거장 거리의 오목교역 인근까지는 180여개 학원이 밀집한 학원가다.
☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다
시세도 꾸준히 오르고 있다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 가구수가 가장 많은 전용 66~74㎡(27평형, 이하 전용면적)은 지난해 9월 21억2000만원에 신고가 거래된 이후 꾸준히 20억원 이상에 손바뀜이 일어나고 있다. 101㎡(36평형)은 지난 12월 26억8000만원에 팔렸다.
지난달 정비계획 공람을 진행하고, 조합 방식으로 사업 방식이 결정되는 등 재건축 추진이 구체화되자 매물 가격도 오르고 있다. 지 위원장은 “토지거래허가지역이 유지된 것은 아쉽지만, 최근 36평형의 경우 매물 호가가 3억원 정도 올랐다”며 “정비계획 공람, 사업 방식 결정 등으로 인해 재건축 기대감이 커진 영향”이라고 말했다.
■ 일반분양 물량 증가…“재건축시 최대 11억원 환급”
목동 7단지는 현재 15층 높이, 2550가구에서 최고 49층, 4300가구 구모로 재건축할 예정이다. 정비계획상 4100가구이지만, 서울시의 신속통합기획 자문을 통해 가구수를 4300가구까지 늘리겠다는 방침이다. 조합원 물량, 공공주택 물량을 제외한 일반분양 물량이 1049가구에서 1200가구 이상으로 늘어나는 만큼 분양 수익이 커진다.
현재 목동 7단지의 평균 용적률이 125%로 낮고 일반분양 물량이 많아 사업성이 좋다. 공사비 3.3㎡(1평)당 800만원, 일반분양가 평당 6000만원 등으로 재건축했을 때 거액의 환급금이 발생한다.
☞당신의 아파트 MBTI, 조선일보 AI부동산에서 확인하기
현재 101㎡ 소유주가 신축 59㎡ 선택시 11억2198만원을 환급받을 수 있다. 그 외 재건축시 동일 면적으로 이동하면 2억1305만원(구축 59㎡→신축 59㎡)에서 최대 3억7950만원(구축 74㎡→신축 74㎡)의 환급금이 발생한다. 구축 74㎡에서 신축 84㎡로 넓혀도 1억7850만원을 돌려받을 수 있다. 일반분양 물량 증가분을 반영하지 않은 수치다.
지 위원장은 “대부분의 재건축 사업이 초기에 장밋빛 전망이었다가 분위기가 어두워지는데 목동 7단지는 다르다”며 “공사비 인상 등 변수가 있지만, 일반분양 물량 증가 등을 고려하면 더 좋아지진 않더라도 사업성이 나빠질 일은 없다”고 말했다.
■ 조합 방식 재건축 결정…주민 의견 적극 반영, 투명한 사업 추진
목동7단지는 지난달 조합 방식으로 사업 방식을 결정했다. 재준위가 소유주 대상으로 진행한 투표 결과, 전체 응답자의 70.28%(965명)이 조합 방식을 선택했다. 신탁 방식은 29.35%(403명)이었다. 현재 재준위는 이후 절차인 재건축추진위원회 설립 혹인 조합 직접 설립 위한 사전 동의서 징구 절차를 밟고 있다.
2023년 입주자대표회의 전 집행부 등 일부 주민들이 결성한 목동7단지 정비사업추진준비위원회(정추위)가 코람코자산신탁과 업무협약을 맺은 뒤 사업을 추진해왔다. 그러나 신탁 방식 수수료가 전체 사업비의 2~4% 수준으로 부담스럽다는 점에서 소유주 상당수가 호응을 하지 않아 갈등이 있었다. 최근 주민 투표 결과로 정추위는 신탁 방식 추진 동력을 잃었다.
재준위가 소유주들의 지지를 받으면서 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 지 위원장은 “서울시의 신통기획 1차 자문을 받았고 곧 예정된 2차 자문 이후 서울시 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 빠르면 상반기, 늦어도 8월에 정비구역 고시까지 마무리할 수 있을 것”이라고 밝혔다.
이어 지 위원장은 “아직은 사업 초기 단계이지만, 교통, 학군, 대단지 등 7단지만의 강점을 유지하는 특성화 아파트를 만들겠다”며 “소유주들의 협조가 큰 도움이 됐는데, 목동 최고의 사업성을 바탕으로 8년 안에 최고의 아파트를 만드는 것이 제대로 된 보답이라는 생각으로 사업을 추진하겠다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com