입력 : 2025.03.06 06:00
[땅집고] “6평짜리 상가에 들어올 수 있는 업종이 많지 않죠. 게다가 임대료까지 비싸니 1층 상가는 지금도 반절은 넘게 비어 있어요. 3월 지나서 입주장이 끝나더라도 1층 공실은 한동안 계속될 걸로 보입니다.” (서울 강동구 둔촌동 A공인중개사무소 대표)
국내 최대 규모가 입주하는 1만2000가구 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 상가가 임차인 확보에 애를 먹고 있다. 1층 기준 평당 최고 70만원에 달하는 임대료와 상가 쪼개기로 인해 임차 수요가 제한됐다는 점이 공실의 주요 원인으로 꼽힌다.
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■올림픽파크포레온 상가 공실률 60%…헬리오시티 입주 당시보다 높아
지난해 11월부터 입주를 시작한 ‘올림픽파크포레온’ 단지 내 상가는 분양 전부터 백화점에 준하는 규모와 대단지 배후 수요를 갖췄다는 점에서 기대감이 높았다. 통상 3000가구 이상 단지에 있는 상가의 경우, 고정적인 배후 수요를 갖췄다고 평가받는다. 인근 성내동과 둔촌동 일대 수요까지 포함하면 약 3만 가구가 넘는 수요가 뒷받침할 것이란 예상이 나왔다.
하지만 전체 가구 중 반 이상인 63%가 입주를 마친 지금 상가 공실률은 60%를 넘긴 상태다. 특히 연면적 6만1814㎡ 규모로 전체 상가의 반 이상을 차지해 중심 상가로 꼽히는 ‘포레온 스테이션5’의 경우 1층 상가가 절반 이상 비어있다. 지하철 5호선 둔촌역과 바로 연결돼 접근성이 좋다고 평가 받았지만. 현재 1층 상가를 채우고 있는 점포도 대부분 공인중개업소로 일반 상업시설은 거의 찾아볼 수 없다.
타 대단지 입주 당시와 비교하더라도 올림픽파크포레온 상가 공실률은 높다. 9510가구 규모 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 입주 당시 상가 공실률은 50%, 1152가구 청량리 ‘한양수자인 그라시엘’ 공실률은 39.2% 수준이었다.
헬리오시티와 상가 공급량이 비슷하지만 공실률은 10% 이상 높다. 헬리오시티의 상가 점포 수는 612개, 올림픽파크포레온은 617개다.
■임대료 비싼데 활용도도 떨어져…당분간 공실 지속 전망
둔촌동 공인중개사무소 관계자들은 올림픽파크포레온 상가의 공실률이 높은 원인으로 ‘지나치게 높은 임대료’를 꼽았다.
‘포레온 스테이션5’의 분양 당시 평당 분양가는 평균 1억5000만원 선이었다. 서울 서초구 반포동 대표 단지인 ‘래미안 원베일리’ 1층 상가 분양가가 평당 7800만원에서 1억1000만원대에 형성됐는데 이보다도 비쌌다.
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높은 분양가는 임대료에도 전가됐다. 포레온 스테이션 5 상가 1층의 평당 임대료는 현재 60만~70만원, 2~3층이 30만~50만원 선이다. 전용면적 6평 매물을 기준으로 평균 400만원의 월세를 부담해야 한다. 지하철 입구와 버스정류장 입구와 가까운 자리의 경우 같은 평형 기준으로 500만원에 달한다.
둔촌동 A공인중개사무소 대표는 “상가 2~3층은 병원과 학원 등이 들어오면서 80% 이상 임차를 마쳤지만, 1층의 경우 2~3층과 비교해 임대료가 2배 높아 임차인들이 들어올 엄두를 내지 못하고 있다”면서 “대로변 바로 앞에 있는 물건의 경우 평당 임대료가 최대 80만원을 호가했지만, 워낙 자리가 안 나가다 보니 60만~70만원으로 낮춘 상태인데 50만원대 까지는 내려가야 공실을 채울 수 있을 것”이라고 했다.
사업 진행 당시 성행했던 ‘상가 지분 쪼개기’로 인해 상가 면적이 대부분 소형으로 나뉘면서 활용도가 떨어진다는 점도 문제가 됐다. 올림픽파크포레온의 경우 조합 설립 이후에도 상가 지분 쪼개기가 난무하면서 총 309실의 지분권자가 540여 명에 달했다. 187실이 단독 소유였고, 나머지 122실을 무려 350여 명이 공유했다. ‘포레온 스테이션5’ 1층 상가 매물 중 가장 많은 비중을 차지하는 매물은 전용면적 19㎡(6평)이다.
권강수 상가의 신 대표는 “아파트 단지 내 상가 평당 임대료는 평균 40만원 정도인데 60만~70만원에 달하는 올림픽파크포레온 상가 임대료를 부담하기에는 점주들의 부담이 상당할 것”이라면서 “상가 전용 면적이 6평 정도라면 테이크아웃 전문점 외에 다른 용도로 활용하기에는 제약이 크기 때문에 수요 또한 제한될 수 있다”고 분석했다. /mjbae@chosun.com