[땅집고] 건설 경기 침체가 이어지면서 부동산 신탁사들이 조직을 대거 통폐합하며 몸집 줄이기에 나섰다. 건설사가 부도가 늘어나면서 그동안 공격적으로 추진해 온 ‘책임준공형 관리형 토지신탁(책준)’이 발목을 잡았다는 분석이 나온다. 책준형 신탁은 건설사가 약속한 기한 내에 공사를 마치지 못하면 일종의 보증을 선 신탁사가 금융비용 등 모든 책임을 떠안는 구조다. 책준에 발목이 잡혀 신한자산신탁, 무궁화신탁, 교보자산신탁의 작년 적자 규모가 1000억원 이상이다

주요 신탁사들은 위기 탈출을 위해 조직개편 나사고 있다. 코람코는 사업부문별 각자대표체제로 전환했다. 책임경영과 사업 전문성 강화를 위해서다. 한토신은 오히려 도시정비사업 1개 본부를 추가로 설치하며 사업 무게추 옮기기에 나섰다.

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교보자산신탁은 2025년 정기 조직개편을 통해 문제사업장을 집중 관리하는 신탁솔루션본부를 신설했다. 책준 리스크를 모두 해소하는 시점을 2026년으로 잡고 본부를 축소해 운영하는 셈이다. 신한자산신탁은 사업운영총괄 하에 있던 사업추진1·2본부를 없앤 것으로 알려졌다.

일부 현장에서 책준 미이행 분쟁이 발생하자 신탁사가 몸집을 줄여 비용 절감에 나서는 상황이다. KB부동산신탁이 책준 위반으로 소송을 당한 사업장은 올해에만 경기도 평택시 세교동 지식산업센터 개발 사업 등 3곳에 이른다.

대규모 적자를 기록하면서 경영개선명령 받아 팔릴 위기에 처한 신탁사도 있을 정도다. 금융위원회는 작년 11월 정례회의를 갖고 무궁화신탁에 경영개선명령 부과를 의결했다. 무궁화신탁은 작년 3분기 기준 전체 PF사업장 67개 중 35개 사업장이 책임준공형으로 운영했다. 부동산 활황기에 수수료가 비교적 높은 책임준공형 사업 비중을 크게 높이며 현 상태까지 왔다.

2019년 679억원 수준이었던 책임준공형 사업 규모는 2022년 1조원 수준으로, 감당할 수 없는 수준까지 불어났다. 나머지 중에서도 32개가 마찬가지로 신탁사가 직접 자금을 조달해야 해 자본조달 리스크가 있는 차입형 토지신탁으로, 사업 대부분이 리스크가 큰 사업으로 구성됐다.

■금감원, 신탁사 임원 소집해 “사업장별 엄정 점검해야” 당부도

신탁사 사태에 심각성을 느낀 금감원은 지난 13일 서울 여의도 금융투자협회에서 ‘부동산 신탁사 임원 간담회’를 개최, 13개사 부동산 신탁사 임원을 소집했다. 서재완 금감원 부원장보는 “부동산 신탁사의 건전성 악화는 대주단, 여타 사업장 등으로 전이돼 부동산 시장 전반의 경색으로 이어질 수 있다”며 “시업장별 엄정한 점검이 필요하다”고 말했다.

금감원은 저조한 분양률로 신탁사 손실 확대가 우려되거나 시공사의 책임준공 기일이 지난 사업장에 대해 철저한 관리를 당부했다. 차입형 토지 신탁에 대해선 대손충당금을 적립할 때 분양 저조에 따른 부실 가능성을 반영하라고도 했다. 책준형 토지 신탁은 사업장별 공정관리에 힘쓰고 최악의 상황을 가정해 대응 여력을 충분하게 확보하라고 요청했다.

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이와 관련해 금감원은 토지 신탁 내실화를 위해 제도 개편을 진행 중이다. ‘책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준’이 마련돼 오는 7월 순자본비율(NCR) 산정방식이 개편되고 토지신탁 한도 제도를 시행한다. / pkram@chosun.com