"세금이 없다고?" 정부는 실버스테이, 기업은 실버타운…차이가 뭐길래

[땅집고] 국토교통부가 장기 민간임대주택인 ‘실버스테이’를 경기 구리갈매역세권에 처음으로 선보인다. 임대료를 저렴하게 책정하고 사업자에게 세금 혜택을 제공하는 신유형 장기민간임대가 새롭게 등장한 것이다. 국토부는 올해 공공택지에서 사업자를 추가로 공모하고, 민간 제안 공모도 추진해 실버스테이 공급을 1500가구 이상으로 늘릴 계획이다. 2035년까지 10만 가구 공급이 목표다.

시니어주거는 자산운용사나 금융권 등 민간 중심의 고가 실버타운과 공공이 운영하는 저소득층 대상 고령자복지주택으로 양분돼 있다. 정부가 추진하는 실버스테이는 중산층 고령자 사각지대를 막기 위해 나온 임대주택이다. 실버스테이와 실버타운은 대체 무엇이 다른 걸까.

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■ 중산층 타깃 실버스테이…유주택자도 입주 가능

실버스테이는 장기민간임대주택의 한 유형이다. 임대주택이므로 입주자에게 분양하지 않는다. 대신 20년 이상 장기간 거주할 수 있다. 임대료 인상률은 5%로 제한한다. 월 기본 요금에 입주자 서비스 이용에 따라 별도 요금이 추가로 청구되는 방식이다.

실버스테이는 무주택자에게 우선 공급하되 유주택자도 잔여 세대에 입주가 가능하다. 즉, 내가 보유한 집 그대로 둔 채 입주가 가능하다. 집을 매각하지 않고 임대로 내놓으면 임대수익을 얻을 수 있다. 부동산을 처분하지 않아도 돼 자산가치 상승 기회도 유지된다. 유주택자도 입주할 수 있다는 점은 노후 자산관리 측면에서 큰 장점이다.

정부는 시범사업자에게 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제 등 세제혜택과 주택도시기금의 출·융자 등 금융지원을 제공한다. 각종 혜택을 제공해 공급을 늘리겠다는 방침이다. 민간임대 청년주택과 비슷한 구조다. 토지를 공공에서 빌려주고 사업자가 운영하는 방식이다.

다만 활성화에 대해선 의문 부호가 따른다. 건설업계 한 관계자는 “노인복지주택 수요를 분석해보면 고소득·저소득층보다 중산층 수요가 훨씬 적다”며 “취지는 좋으나 현실적으로 장기 민간임대라는 점, 임대료 제한이 있다는 점을 고려하면 사업자가 수익을 내기는 어렵다”고 했다.

■ 고소득층 중심 실버타운, 분양형 재도입

민간 중심으로 운영 중인 실버타운(노인복지주택) 임대형과 분양형으로 나뉜다. 임대형 노인복지주택은 실버스테이처럼 임대주택이다. 분양형은 2015년 폐지했다. 정부는 시니어 주거를 확대하기 위해 분양형 노인복지주택을 재도입한다. 노인복지법 개정으로 올해부터 전국 89곳 ‘인구감소 지역’에 한해 분양을 다시 할 수 있다.

실버타운은 기본적으로 고소득층을 대상으로 한다. 고급 시설과 프리미엄 케어 서비스를 갖춘 시설로 월 이용료가 실버스테이보다 2~3배 비싸다. 비싼 곳은 보증금 10억, 월 생활비는 500만원에 달한다. 평균 월 이용료는 250~400만원 선이다.

반면, 실버스테이는 중산층 시니어를 타깃으로 합리적인 가격을 내세운다. 사업자는 세금 혜택 등 정부 지원을 받기 때문에 초기 임대료를 제한한다. 갱신 때는 5% 내로만 임대료를 인상할 수 있다. 국토부 관계자는 “실버스테이 사업 취지에 맞춰 민간사업자를 선정할 때 사업제안서에 포함된 서비스와 이용료 등을 종합적으로 고려해 평가가 이뤄질 것”이라며 “민간 실버타운처럼 고비용으로 책정되지는 않을 것으로 예상한다”고 했다.

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■ 임대주택인 실버스테이는 세금 부담 없어

임대형 노인복지주택과 실버스테이는 임대주택이기 때문에 입주자에게 세금을 부과하지 않는다. 본인 주택을 소유하면서 주택연금을 수령하고 있었던 경우, 기존 주택연금도 계속 받을 수 있다. 그러나 입주자는 임차인 신분이기 때문에 임대형 노인복지주택이나 실버스테이를 이용해 새로운 주택연금을 받을 수는 없다.

반면 분양형 노인복지주택은 세금 부담이 따른다. 만 60세 이상만 분양받거나 매수할 수 있으며, 취득 시 취득세를 내야 한다. 특히 1가구 2주택 등 다주택자 취득세 중과 대상이라는 점에 유의해야 한다. /hongg@chosun.com


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