[단독] '주가 반토막' 신한글로벌액티브리츠, 공모가 조작 논란에 투자자 분노

[땅집고] 작년 7월 미국 부동산 펀드에 투자한다며 공모 상장했던 신한글로벌액티브리츠가 불과 반년 만에 주가가 반토막난 가운데 공모 당시 주당 순자산가치(NAV)를 터무니없이 부풀렸다는 의혹에 휩싸였다.

신한 측은 공모 당시 실제 가치보다 15%(500원) 할인한 금액으로 공모가(3000원)를 정했다고 했지만 투자자들은 “최근 확인해보니 700원이나 비싼 가격이었다”며 “사실상 사기 공모 아니냐”고 주장한다.

신한글로벌액티브리츠는 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사펀드(PRISA), CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP) 등 3개 미국 부동산 펀드에 투자하는 상장리츠로 지난해 7월 상장했다. 신한리츠운용이 판매·운영 중인데, 최근 주가가 공모가의 절반 수준인 1580원(-47.3%)까지 떨어져 주주들의 원성을 사고 있다.

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■ “모집할 땐 할인가라더니…700원 더 비싸게 팔았다”

투자자들은 공모 당시 신한신한리츠운용이 1주당 기준가격인 주당 순자산가치(NAV: Net Asset Value)를 속여 팔았다는 의혹을 제기했다.

투자자 A씨는 최근 땅집고와 만나 “최근 공시 자료를 확인한 결과, 공모 당시 NAV가 신한리츠운용이 설명한 것보다 무려 700원이나 낮다는 사실을 뒤늦게 알았다”며 “15% 저렴하게 공모가를 설정했다고 홍보했지만 700원 더 비싸게 받은 셈”이라고 주장했다.

NAV는 리츠 등 펀드의 주당 가치를 나타낸다. 리츠 시세를 판단하는 지표가 되며 총 자산에서 총 부채를 뺀 가치를 주주 수로 나눠 반영한다.

이 리츠에 투자한 A씨는 신한 측이 2024년 7월 상장가격이 NAV(3500원)보다 약 15% 저렴한 3000원에 결정됐다고 홍보하면서 투자자를 모집했다고 했다.

당시 신한리츠운용의 홍보 자료에는 “이 펀드의 공모가(3000원)가 당시 주당 순자산가치(3500원)보다 15% 저렴하고, 기존 투자자들의 매입가(4859원)보다 34% 할인된 금액”이라며 “상장하면 투자자들이 단기 주가 상승의 이득을 볼 수 있다”고 돼 있다.

하지만 A씨가 상장 이후 공시된 리츠의 재무제표를 토대로 신한 측 주장은 거짓이라고 주장했다. A씨가 이 주식의 총 순자산가치를 나타내는 자본총계를 발행주식 수로 나눠본 결과, 상장 전인 작년 5월말 기준 재무제표상 1주당 자산가치는 상장 전 홍보했던 3500원보다 700원 정도 낮은 2808원이었다는 것. 만약 주당 순자산가치보다 더 낮게 상장했다면, 공모가격은 3000원이 아닌 2387원이 됐어야 했다는 것이다.

또 재무제표상 NAV는 작년 8월 말 2762원, 11월말 2589원으로 계속 떨어졌다.

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■ 신한리츠운용, “단기간 환율 급등 타격 커…NAV값 변동 없다”

신한리츠운용 관계자는 “본 리츠가 투자한 현지 펀드는 매 분기별로 투자자산 NAV를 발표하고 있으며, 이를 기준으로 분기말 환율을 적용해 투자자산의 원화가치를 산출하고 있다”며 “이와 같이 현물환으로 가치를 환원해 산출하는 방식은 회계법인 등에서 일반적으로 공정가치 평가에 적용되는 가치 산정 방식”이라고 반박했다.

그러면서 “NAV는 현지 투자자산의 주당 순 자산가치에 현물환을 곱한 금액에 보유 현금을 더한 값에서 잔여 대출금을 제외한 금액을 주식 수로 나눈 것”이라며 “이에 따르면 상장 전인 5~6월 기준 3500원이 맞고, 지난해 2분기 3187원으로 감소했다”고 설명했다.

이 관계자는 “최근 발생한 정치적 혼란과 이에 따른 급격한 환율 상승 속에서, 상품 운용의 안정성을 위해 보수적인 관점에서 접근해 산출한 것” 이라며 “IR을 진행한 뒤 불과 5일 뒤 발생한 정치적 이슈로 인해 단기간에 환율이 급등했고, 이에 따라 올해 7월과 8월의 환헤지 계약 만기에 대비해 예상되는 정산금을 반영하게 됐다”고 덧붙였다.

■ “상장 리츠 운영 의문점 많아…국토부도 책임져야”

그러나 투자자들은 근본적으로 상장 리츠의 불투명한 운영을 문제삼았다. 통상 운용사 홈페이지 등에 주식의 일일 시세와 함께 NAV와의 차이를 비교할 수 있는 그래프가 상세히 공개되는데, 이 리츠의 경우는 파악하기 어렵다는 것이다.

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한 투자자는 신한리츠운용 홈페이지 게시판에 “만약 공시가 맞다면 투자 자산에서는 최근 배당금과 기준가 변동이 거의 없었음에도 불구하고, 주당 순자산가치(NAV)가 폭락한 것에 대해 명확한 해명을 해야 한다”며 “자꾸 환율 정산금을 주장하는데, 환헤지는 손익에 영향을 미치지 않아야 정상인 것으로 알고 있다”고 했다.

이에 대해 신한 측은 “주가가 지난주 최저점에서 반등해 현재 기준 1700원 수준이며 21일 오전 중 상세한 주당 순자산가치(NAV)에 대한 설명 자료를 홈페이지에 게시할 예정”이라며 “앞으로 좀 더 명확하고 적극적인 소통을 통해 주주분들의 우려를 빠르게 불식시킬 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다.

리츠 인가를 내주는 국토교통부에도 책임이 있다는 비판도 나온다. 신한리츠운용은 국토부로부터 2017년 10월 자산관리회사(AMC)설립을 인가받아 리츠 운용사로 성장했다. 신한글로벌액티브리츠를 포함한 상장 리츠만 3개다. 그러나 투자자들은 신한 측에 해명을 요구해도 정확한 설명이 없고, 국토부에 민원을 넣었지만 답이 없다고 주장했다.

A씨는 “약 3억원을 투자해 1억원 정도 손해를 봤는데, 재무제표 숫자가 틀린 것인지 등에 대해 지속적으로 문의했지만 11월 이후 아예 답변이 끊겼고, 국토부에 민원을 넣었지만 묵묵부답”이라며 “인가권을 가진 정부가 투자자 보호에 소홀한 책임을 져야 한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com



※금융사가 판매하고 운용한 부동산 펀드·리츠 상품으로 투자금 손실 피해를 입은 분들의 제보를 받습니다. (김리영 땅집고 기자·rykimhp206@chosun.com)