입력 : 2025.02.19 14:13
[땅집고 북스-내 재산을 물려줄 때 재산승계 신탁] 시니어타운 입주한 1주택자 위한 ‘절세 증여’ 방안은?
[땅집고] “저는 1년 전, 시니어타운에 입주한 1주택자입니다. 국민연금 등 연금소득으로 시니어타운 생활비를 충당하고 있어 보유 중인 아파트 1채를 3자녀 중 막내에게 증여하고 싶습니다. 아파트 자체를 증여하는 것과 팔아서 증여하는 방안 중 어느 것이 나을지 궁금합니다. 그리고 막내에게 유산을 다 주는 것도 가능할까요?” (수도권 시니어타운에 입주한 A씨)
최근 A씨처럼 시니어타운(노인복지주택) 입주 이후 주택 처분 시기와 방안에 대해 고민하는 이들이 늘고 있다. 시니어타운은 규칙적인 식사와 돌봄 서비스, 문화·여가 프로그램을 제공하는 곳이다. 매달 수백만원 이용료가 들지만, 요양보호사와 가사도우미를 따로 고용하는 것보다 저렴하다는 평가다. 크게 아픈 곳이 없다면 계속 거주할 수 있어 기존 집으로 돌아가는 경우가 드물다.
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우선 아파트 증여는 크게 ‘직접 증여’와 ‘현금 증여’로 나뉜다. 그렇다면 어느 방안이 보다 세금 등 비용을 아낄 수 있는 길일까. 신탁세금전문가인 신관식 우리은행 차장은 우선 양도소득세 부과 기준인 ‘매매가액 12억원’에 따라 절세법이 달라진다고 조언했다.
신 차장은 “1가구 1주택의 경우 보유기간·거주기간 등 세법상 요건을 충족할 때 매매가액 12억원가지는 양도소득세가 발생하지 않는다”며 “아파트를 직접 증여할 때와 매도 후 현금 증여에 따른 양도소득세·증여세·취득세 등을 따져봐야 한다”고 말했다.
예컨대, 시가 10억원 아파트 기준, 아파트 자체를 자녀에게 증여하면 2억6459만원의 세금이 발생한다. 증여세 과세가액 2억1825만원과 취득세 3800만원, 국민주택채권할인액 753만원 등이다.
반면 아파트 매도 후 현금으로 증여할 때는 공인중개사 수수료 5500만원 등이 발생하지만, 취득세와 국민주택채권할인액, 등기대행 수수료 등을 내지 않는다. 총 2억1664만원 정도가 든다.
신 차장은 “양도소득세 비과세 전제하에서는 두 방안 중에서는 현금 증여가 약 4224만원 아끼는 방안”이라고 했다.
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아울러 A씨의 경우 3자녀 중 ‘막내에게 유산을 모두 주고싶다’고 밝혔다. 이는 현행법과 다른 상속 비율이다. 민법에 따르면 상속 비율은 배우자가 1.5, 자녀가 1이다. 배우자가 없을 경우에는 모든 자녀가 공평하게 상속받는다. A씨가 사전 증여 방안을 유언으로 남기지 않는다면 그의 자산 역시 세 자녀에게 골고루 돌아간다.
신 차장은 이런 상황에서 유언대용신탁을 활용하는 방안을 제안했다. 노인 인구가 급증하면서 최근 각광받는 유언대용신탁은 효율적인 유산 정리 수단으로 꼽힌다. 법적 요건이 매우 엄격한 유언장을 대신해 상속 시 자녀 간 갈등을 최소화하는 측면이 있다. 피상속인이 되는 A씨는 상속인과 상속 자산을 사전에 모두 지정한다.
신 차장은 “최근에는 장자 승계 등 전통적인 상속 방식보다 효율적인 유산 상속을 원하는 노년층이 많다”며 “유언대용신탁은 생전 자산관리부터 사후 승계를 동시에 고려할 방안”이라고 설명했다. /westseoul@chosun.com