악성 미분양 주택, 정부가 떠안는다…'스트레스DSR' 적용 범위 검토

[땅집고] 정부가 지방 악성 미분양 주택을 분양가보다 낮은 가격에 전격 사들인다. 미분양 주택을 구입하는 수요자에게 디딤돌 대출 우대금리 혜택을 제공하고, 이를 지원하는 은행에는 가계부채 관리 인센티브를 부여한다는 방침이다. 7월 시행 예정인 스트레스DSR 3단계 도입 시 지역별·주택 유형별 적용 범위를 차등화하는 방안에 대해서는 오는 4월부터 논의해 결정하겠다고 밝혔다.

건설회사가 준공 기한을 넘기면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 채무를 떠안는 책임준공 부담도 완화해주는 방안이 추진된다.

19일 정부는 관계기관 합동으로 민생경제점검회의를 열고 이 같은 내용을 담은 지역 건설경기 보완 방안을 발표했다.

■ LH가 악성 미분양 3000가구 매입…DSR 적용 범위 검토할 것

정부는 한국토지주택공사(LH)가 분양가보다 낮은 가격으로 지방 준공 후 미분양 아파트 3000여가구를 직접 매입하도록 할 것이라고 밝혔다.

☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다

현재 비아파트에만 허용 중인 ‘매입형 등록임대’를 민간임대주택법 개정을 통해 지방 준공후 미분양 아파트(85㎡ 이하)에도 허용해 매입한다는 계획이다.

☞당신의 아파트 MBTI, 조선일보 AI부동산에서 확인하기

또한 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 CR 리츠(기업구조조정 부동산투자회사)도 상반기 중 출시할 예정이다.

악성 미분양 주택에 대한 수요를 진작시키기 위해 지방 준공 후 미분양 주택을 구입하는 수요자에게 시 디딤돌 대출 우대금리도 제공할 예정이다. 금융기관이 지방 악성 미분양 주담대 취급을 확대할 경우, 가계부채 관리상의 인센티브도 부여한다.

정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화에 대해선 조심스럽다는 입장을 나타냈지만, 앞으로 지방 건설 경기 상황 등을 고려해 오는 7월 시행 예정인 스트레스DSR 3단계도 구체적인 적용 범위를 4~5월 중 결정한다는 계획이다.

☞아직도 발품파세요? AI가 찾아주는 나에게 딱 맞는 아파트

이와 함께 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 추진 시 건설사에 과도한 자금 부담으로 연결되는 책임준공에 대한 개선 방안도 마련했다. 책임준공 기한에 따라 채무 인수 비율 부담을 차등화할 방침이다.

건설경기가 어려웠던 지난해와 올해 신규 사업에 대해서는 개발 부담금 감면을 지원할 방침이다.

또 절차 간소화, 인허가 지원, 용적률 상향 등을 통해 정비사업 활성화도 제고한다.

아파트보다 자금 경색 우려가 높은 비아파트·비주택 사업에 대해 PF 보증 지원을 추진하고 안정적으로 자기자본비율을 갖춘 사업장에는 도시규제 특례를 부여한다.

아울러 정부는 SOC 예산 17조9000억원 중 상반기 역대 최고 수준 12조5000억원(70%)을 조기 집행한다고 밝혔다. 이를 통해 신축매입임대 착공시 매입금의 10%까지 추가 지급하는 등 착공을 앞당긴다는 방침이다.

■ 수요 없는 ‘악성 미분양’ 해소하기 미흡…취득세·양도세 완화 이뤄져야

하지만 업계에서는 지방에 수요가 떨어지는 악성 미분양을 해소하기 위한 대책으로 이번 정부의 방안이 미흡하다고 지적했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “LH가 지방 악성 미분양 주택을 매입하는 방안은 긍정적이지만, 수요가 있는 곳에 매입해야 세금 낭비를 덜고 정책 효과가 나는데, 악성 미분양은 이미 입지나 가격 경쟁력이 없는 물량이기 때문에 정부가 매입하는 데 한계가 있을 것”이라며 “악성 미분양은 수요자들이 매수 여력이 있어야 해소되는 문제로 취득세 및 양도소득세 완화가 폭넓게 인정돼야 해결될 수 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근까지의 정부 정책처럼 가계 대출 관리와 PF관리 감독 강화 등을 시행하면서 동시에 민간투자를 촉진하고 활성화한다는 것은 서로 방향성이 상충하는 부분이 있어 어렵다”고 지적했다.

이 연구위원은 “LH의 매입 임대의 경우는 시장 상황이 바뀔 경우에 대비해 우량 매물을 중심으로 시세보다 낮은 가격에 매입하면 공공임대주택 등으로 활용할 수 있는 비축 물량이 증가하는 효과가 날 것”이라며 “다만 미분양 아파트마다 품질이 균일하지 않아 제각각 임대 수요가 달라진다는 점을 고려해야 한다”고 덧붙였다.

또한 “디딤돌 대출 금리 우대 등의 방안도 집을 살 계획이 없는 사람의 마음을 바꾸는 데에는 충분한 인센티브게 되기 어려울 것”이라고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “금융기관 대상의 인센티브 부여나 디딤돌 대출 우대 금리 신설 등 간접적인 수요 지원책으로 쌓이고 있는 미분양을 해소하기에 한계는 있을 것으로 판단된다”며 “지방은 비교적 주택 가액이 크지 않기 때문에 대체로 대출을 얼마나 받을 수 있느냐보다 금리가 더 큰 영향을 미치는데, 지난해 DSR 2단계 지연이 일부 주택 시황에 영향을 미쳤다는 지적도 있고, DSR 완화가 지방 주택 수요를 늘리는 것과는 크게 연관성이 없는 제도라고 판단되기 때문에 지방 뿐만 아닌 전국적인 주택 시황의 추이를 지켜본 후 신중하게 결정해야 할 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com