입력 : 2025.02.15 06:00
[땅집고] “부동산은 한 인간이 인생에서 구입할 수 있는 것들 중 가장 큰 것이다. 내가 살 수 있는 부동산의 크기가 바로 자본주의에서 내가 받는 등급이다. 부동산 투자할 때 아주 좋은 것을 싸게 사는 것은 욕심일 뿐, 아주 비싼 시기를 피하는 정도로도 충분하다.”
최근 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’ 카페에서 ‘육하원칙’에 따라 부동산 투자해야 한다는 글이 주목을 받고 있다. ‘경제적자유인’이라는 닉네임을 사용하는 작성자는 자신을 10년 차 부동산 투자자로 소개했다. 만 29세에 부동산 투자를 시작해 10년간 서울 아파트, 분양권, 오피스텔 등을 보유하고 있다.
작성자는 부동산 투자의 육하원칙 중 ‘왜’를 제외한 ‘누가’, ‘언제’, ‘어디서’, ‘무엇을’, ‘어떻게’ 등 5가지 원칙을 소개했다.
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1. 당신은 누구인가.
작성자는 첫 번째 원칙은 ‘당신은 누구인가’에 대해 아는 것이라고 소개했다. “부동산은 한 인간이 인생에서 구입할 수 있는 것들 중 가장 큰 것”이라며 “내가 살 수 있는 부동산의 크기가 바로 자본주의에서 내가 받는 등급”이라고 밝혔다.
이어 “대부분이 단순히 교통호재나 개발호재를 좇아 몰려다닐 뿐”이라며 “내가 투자를 시작할 수 있는 시작점을 알아야 한다. 부동산 투자를 잘하려면 핑계를 찾는 게 아니라 방법을 찾아야 한다”고 덧붙였다.
여기서 투자의 시작점은 모아놓은 보유 현금, 기존 자산 처분 후 마련할 수 있는 현금 등 자기자본, 부동산을 구매하며 받을 수 있는 대출의 양(LTV), 소득으로 원리금을 상환하는 비율로 정해지는 대출의 양(DSR) 등 레버리지다.
2. 언제 사고팔 것인가. 얼마나 보유할 것인가.
작성자는 두번째 원칙으로 언제 사고, 언제 팔 것인가를 꼽았다. “대부분 자산은 우상향하는데, 통화량이 늘기 때문”이라며 “언제 사느냐가 중요한데, 아주 좋은 것을 싸게 사려는 것은 욕심이고, 아주 비싼 시기를 피하는 정도로도 충분하다”고 밝혔다.
가격 적정선을 정확히 판단할 수 없지만, 대략적인 유추가 가능한 기준을 제시했다. ▲가격 흐름 ▲역사적 경향성 ▲통화량 추이와 증감률 ▲금리와 물가상승률 ▲환율 ▲전세가 상승률과 전세가율 ▲공급량 등 7가지다.
작성자는 가격 요소를 통해 전고점 대비 30% 낮은 수준을 최저점으로 보고 투자를 하라고 추천했다. 이어 미국 부동산 시장과 상관관계를 파악하고 전세가와 전세가율에 대한 해석을 바탕으로 해야 한다고 덧붙였다.
이어 “매수 타이밍이 중요하지만, 보유 기간은 더 중요하다”며 “대부분 부동산을 사면 최소 10년을 보유해야 한다고 생각하는데, 물건 질에 따라 적정 보유 기간은 달라진다. 시기별, 입지별, 상품별 전략을 달리해야 한다”고 밝혔다.
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3. 어디에 할 것인가.
작성자는 ‘어디에 할 것인가’를 세번째 원칙으로 제시하면서 대한민국 부동산 서열을 공부하라고 추천했다. 수도권, 지방광역시, 지방소도시순으로 서열화할 수 있는데, 그 중 기업과 인구가 집중되고 구조적으로 공급이 부족한 서울이 압도적이라고 평가했다.
구 단위로 보면 ▲강남, 서초 ▲용산, 송파 ▲성동, 광진, 양천, 마포 ▲종로, 중구, 강동, 동작, 영등포 순이다.
작성자는 “교통, 학군, 지형 등 파악하는 것이 부동산 입지 서열 공부의 시작”이라고 밝혔다. 가격 서열 파악, 서열별 특징 지도로 임장, 서열별 일자리 교통 학군 생활시설 파악, 평균 연식 파악, 중개사 미팅 순으로 진행하라고 추천했다.
4. 무엇을 살 것인가.
작성자는 네번째 원칙인 ‘무엇을 살 것인가’에 부합하는 상품으로 아파트를 꼽았다. 그는 “아파트는 일반적으로 투자하기 가장 좋은 상품”이라며 “일종의 인플레이션 헷징 기능 있는 화폐로서 표준화와 비교가 쉽다는 특징이 있다”고 설명했다.
이어 아파트 상품성은 판단하는 기준으로 연식, 단지 규모, 브랜드 영향력을 꼽았다. 신축일수록 가격이 비싸고, 단지 규모가 커서 학군과 상권 형성이 유리하다는 평가다.
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5. 어떻게 살 것인가.
마지막 원칙은 ‘어떻게 살 것인가’이다. 그는 “부동산은 한 개인 구입하는 가장 덩치가 큰 물건이고, 100% 내 돈으로 집을 사는 경우 없다”며 “집의 모기지를 갚아나가는 과정은 일종의 국가 존립을 위한 노동 약속”이라고 설명했다.
작성자는 주택담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 배경지식을 갖춰야 한다고 지적했다.
배경지식을 갖췄다면 월세 수익형, 시세 차익형, 에셋파킹형, 분양권, 실거주, 하이브리드 등 현재 상황에 맞는 투자법을 선택하라고 조언했다. /raul1649@chosun.com