입력 : 2025.02.10 17:59
[땅집고] 아파트 재건축ㆍ재개발은 전국에서 경제적ㆍ사회적 큰 이슈다. 특히나 서울과 분당 등 노후계획도시는 관심과 열기가 대단하다. 100년 미래를 내다보고 살기 좋고 삶의 질을 높이는 주거문화가 형성되길 모두 원하고 있다. (☞관련기사: "분당 주민이라면 누구나 무료" 재건축교양학교, 내달 22일 개강)
어차피 재건축을 해야 한다면 신속하게, 그리고 경제적으로 원하는 보금자리를 마련해야 한다. 모든 사업은 비용 대비 편익을 따져야 한다. 재건축 사업 역시 비용은 최소로 하고 얻는 이익을 크게 해야 한다. 따라서 노후계획도시 등 재건축 사업에 부작용이 큰 ‘재건축 부담금’과 ‘1+1 공급제도’ 두 개의 걸림돌을 살펴봐야 한다.
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첫 번째 걸림돌인 재건축 부담금을 살펴보자. 재건축할 때에는 원래 보유한 종전 주택을 제외한 공사비, 이자비용, 제세공과금, 재건축 부담금과 기타 사업비, 운영비 등을 외부에 부담해야 한다. 당연히 사업비 등 지출을 줄이고자 하는데 결국 재건축 부담금이 사업에 걸림돌이 되곤 한다.
‘재건축 부담금’은 주택가격의 안정을 목적으로 부과한다고 하지만, 현실을 인식하고 지금의 단계에서는 관련 법의 폐지나 시행의 한시적 유예를 하는 것이 바람직하다. 신규 주택지가 부족한 수도권에서 정비사업이 최선의 주택공급 방안이라고 보고 정부에서도 신속한 추진을 하고자 한다. 정부가 특별법을 마련하는 등 노력을 하고 있음에도 재건축 부담금의 폐지나 유예가 국회에서 심의가 안 이뤄지고 있다.
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최근 공사비, 이자, 세금 등 조합원 부담이 너무 큰 상태에서 재건축 부담금 제도의 폐지나 유예는 사업에 심리적, 현실적 부담 감소로 긍정적인 역할을 할 것으로 본다. 이 제도는 이중과세와 부담금 산정 등 많은 문제점이 있으며, 과거 유예된 사례도 있다.
두 번째 걸림돌은 1+1 공급제도다. 시장의 주택 공급 확대를 위해서는 도시정비법 적용 상 모순되는 법을 개정해야 한다. 조합원의 주택 규모의 적절한 선택권 보장을 위해 대형 아파트 1개보다 중소형 아파트 1+1을 선택 가능하도록 법에 규정했다. 조합원은 물론 무주택 실수요자들을 위한 공급 기회가 늘어나는 좋은 제도다.
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그러나 법의 단서에는 준공 이전고시 후 3년간 소유권 이전을 할 수 없도록 하는 규정이 있어 사유재산권이 제한된다. 현행법상 아파트 임대사업자 등록이 불가능하고, 보유세 등 2주택자 중과세와 대출 규제 등 불이익을 주고 있어 당초 입법 취지와는 맞지 않는다. 20년 이상 장기보유 해오던 조합원이 투기 목적으로 취득하지도 않아 세금의 중과세도 적절치 못 하다.
따라서 소유권이전금지 단서 규정을 폐지하거나 3년간 세금 중과세 규정의 예외 대상으로 신설해 모순점을 해결하고, 중대형 소유 조합원들의 선택권 보장으로 재건축 사업 걸림돌을 제거해야 한다. / 글= 이우진 세무법인 이레 대표
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