[붇이슈] 서울에서 핵심 입지란 어느 동네냐고? 특정 지역 아닌 '신축 대단지'

[땅집고] “결국 땅이 부족한 서울에서 입지란 곧 신축 대단지이다.”
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부동산 시장을 관통하는 격언으로 “첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지”란 말이 꼽힌다. 그만큼 부동산 투자에 있어 가장 중요한 요소가 입지라는 얘기다. 그렇다면 국내 부동산 최중심인 서울에서 어떤 지역을 핵심 입지로 꼽을 수 있을까.

최근 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 이런 질문에 대한 답변으로 ‘신축 대단지’를 제시해 네티즌 관심을 모은 게시글이 눈에 띈다.

이 글을 작성한 A씨는 “입지 불패론은 서울과 경기도를 가를 때 경기도 신축보다는 서울 구축이 낫다는 의미이지, 서울 안에서는 신축 대단지 자체가 거주 환경에서 우위에 있으므로 곧 신축 대단지인것 자체가 입지라는 얘기”라면서 “특히 강남권 안에서는 지역을 가릴 것 없이 1만가구 이상 신축 대단지라면 곧 입지”라고 주장했다.

과거 2000년대 서울 송파구 잠실새내역(옛 신천역) 일대에는 단란주점·퇴폐업소가 즐비했다. 그래서 이른바 ‘엘리트’(엘스·리센츠·트리지움)을 합해 약 1만5000가구가 분양했을 당시 강남구보다 물리적 입지가 떨어지는 송파구라는 이유로 미분양이 났다. 비슷하게 마포구 역시 아현동 달동네 이미지가 강해 ‘마포 래미안 푸르지오’(3885가구)가 미분양 및 마이너스 프리미엄이 터졌다. 하지만 두 지역은 현재 강남권과 강북권에서 각각 명실상부한 대장 입지로 꼽힌다.

A씨는 이 점을 회상하며 “새아파트가 들어서고 노년층 원주민들이 10년사이에 세상을 뜨거나 다른 동네로 이사하고, 거기에서 초등학교 들어갈 때 입주한 아이들이 10년 정도가 지나 대학생이나 사회인으로 성장했을 시점에 그 동네보다 다른 더 좋은 신축 대단지가 없으면 해당 지역에 정착하면서 전세나 매매가를 올리게 된다”고 했다.

이런 현상 때문에 아파트를 지을 땅이 부족한 서울, 특히 강남권에선 대단지 아파트가 한 번 입주하고 나면 최소 15~20년은 집값이 오르는 핵심 입지 자리를 꿰차게 되는 것이라는 게 A씨의 분석이다. 그는 이어 “그렇다고 지금 입주하는 한강변 반포, 개포, 방배, 잠실 쪽이 영원히 최고의 자리를 가지는 것은 아니다”면서 “앞으로 2040년대에 들어올 압구정, 대치 우선미, 은마, 잠실주공5단지 등이 입주하면 다시 제일 좋은 아파트 자리를 넘겨주게 될 것”이라고 전망했다.

A씨는 “자녀를 다 키우고 자기 삶을 구축에서 태워도 된다면 재건축에 일찍 들어가는 것에 배팅해보고, 자녀 교육과 자신의 삶이 중요한 분들은 지금 신축 대단지 들어가서 15년간 주구장창 오르는 프리미엄을 다 받다가 과거에 최고였던 압구정 대치 재건축들이 사업시행인가 나기 전후에 진입하는 것이 가장 정석이라고 생각된다”는 조언으로 글을 마무리했다. /leejin0506@chosun.com

<이하 원문>

25년전 부동산 처음 입문했을때, 급지란 말이 있었다. 평창동 성북동 한남동 압구정 대치 청담. 그리고 그 다음 ‘버블세븐’이란 말이 생겼다. 강남 서초 송파 목동 분당 용인 평촌. 그래서 평창동 성북동 한남동 압구정 대치 청담 최상단 탑티어 6개동과 버블세븐 지역의 급지는 계속 갈 줄 알았다.
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그 후에 강남에 거의 20년간 신축 대단지 공급이 없었다. 그 사이에 2008년경 ‘반포래미안퍼스티지’와 ‘반포자이’가 7억좀 넘는가격에 분양했다. 당시에 사람들이 생각하는 급지에 반포는 강남 동네동네를 다 돌고 마지막쯤 동급이였으니 반래퍼, 반포자이 미분양이 났다. 다들 하급지에 신축을 강남보다 비싸게 분양했다고 말이 많았다.
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압구정 현대아파트를 사러갔을때, 압구정 사람들은 반포를 동네로 생각안한다고 거기 신축빨 보고 가면 큰일난다 했다. 근데 2012~2014년경에 박원순이 시장이고 재개발을 불허했기에 이미 압구정은 반포신축 개포재건축 보다 평단가가 쌌다. 이미 사람들은 강남 대단지 신축에서 성공한 사람들이 행복하게 살고 있는데, 탑티어 급지, 상급지를 나누며 반포를 무시하던 사람들은 하급지 서초구 반포 대단지 신축이 하락장에도 가격이 계속 오르는 것을 거품이라 했다.
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잠실새내역의 예전이름은 신천역이다. 서초 반래퍼, 반포자이가 분양하기 전에 엘리트라고 5층짜리 서민아파트를 재건축한 신축아파트를 분양했다. 강남도 아니고 송파구에서 신축이라고 비싸게 분양했다고 당연히 미분양이 났다. 신천역은 천호역과 더불어 서울동쪽 유흥 중심지, 아로마 마사지, 단란주점, 퇴폐업소가 많았다. 이런 곳에 신축 엘리트 1만세대가 들어가니 수요는 모자라고 공급은 많으니…

당시에는 서울에 2년 터울로 역전세와 전세폭등 비스무리한 것이 있었는데, 엘리트 입주 2년 간격으로 전세 수요 공급이 영향을 미쳐서 서울 전체에 영향을 주는 현상이였다. 그 때 나름 전문가라고 하는 사람들이 이 현상을 아주 특별한 것처럼 2년 간격 부동산 주기론을 펼쳤는데, 실상은 그냥 송파구 신축 대단지 폭탄 드랍에 의한 현상일뿐이였다. 이 것은 거의 10년간을 지속하다가 2019년 헬리오시티 입주 2년정도까지만 지속되다가 지금은 사라진 듯하다. 즉, 비선호지역도 신축 대단지 아파트가 들어선후 10년 정도가 지나면, 환경이 바뀌고, 세대가 바뀌면서 선호 지역으로 바뀌는 것이다.
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마포도 마찬가지이다. 말이 좋아서 마포라고 하는 것이지, 실제로는 아현동 달동네. 하지만 이 곳도 처음 입주할 때 마이너스 프리미엄에 미분양으로 고생했지 지금은 강북지역의 대장이다. 새아파트가 들어서고 할아버지 원주민들이 4~10년사이에 세상을 뜨거나 다른 동네로 이사하고, 거기에서 초등학교 들어갈때 들어간 아이들이 10년 정도가 지나면 대학생, 사회인이 되고 그 동네보다 다른 더 좋은 신축 대단지가 없으면 그곳에서 결혼하면서 전세를 올리던지 매매가를 올리게 된다. 그래서 신축 대단지가 들어가고 나서 15~20년 정도까지 그곳은 지역의 대장을 하며 주구장창 오르게 된다.
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방배의 미래가 궁금하다면 개포를 보면 된다. 강남토박이 할배들은 개포를 강남으로 안쳐준다 노래를 하지만, 압구정 재개발물건 초대형 평형을 제외하고 강남구 아파트 최고가는 디퍼아 개포이다. 강남구에 18년전 도곡렉슬 이후로 신축 대단지가 없다가 겨우 중형급 래대팰 들어 오고서 주변 재개발이 안되서 주춤하다. 개포동에 평당 1억이상 신축 2만개, 시총으로 50조 이상 새아파트가 들어왔는데, 입주장 하락도 없이 물량을 소화해내면서, 소리소문도 없이 강남 최고가를 형성하고 있다.
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개포는 1~9단지 까지 모두 재건축이 되면서 완전히 신도시가 되었다. ​방배도 마찬가지이다. 아직 재개발이 다 안되었지만, 14개 구역이 다 정비되고 나면 그이전과 이후는 같을 수 없다. 3000가구 신축 대단지가 한개만 들어와도 파급력이 있지만, 이렇게 여러개가 한번에 들어오면 방배의 이전과 이후는 완전 다른 동네가 된다. 대단지가 들어와서 15~20년이 되어 완전 성숙해서 빛이 나는 동네와, 이제 재개발이 되어 신축으로 시작하는 동네의 예전 모습을 같은 선에 올려놓고 급지 운운하는 만큼 바보는 없다.
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반면 부동산을 입문할때 버블세븐이라고 하던 지역은? 물론 그 후에도 10년 정도는 최상의 주거지 지위를 유지했다. 하지만 아파트들이 20년차를 넘어가자 슬슬 선호도에서 처지게 되었다. 60대 넘은 늙은이들 머리 속에서만 좋은 동네이지, 20년차가 넘게 되면 젊은 세대는 외면한다. 압구정이나 목동같은 경우는 박원순때 재건축이 요원해지자 엄청 약세였다가, 다행히 오세훈으로 바뀌면서 다시금 재건축의 기대감으로 시세를 회복중이다. 그리고 분당은 원래 신도시라고 했는데 20~30년이 지난 지금 허허벌판이던 판교에게도 노땅 취급받다가, 문재인 독재가 없어지고 도시 전체를 재건축 할수 있는 법을 만들면서 다시 살아나고 있다.
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결국 땅이 부족한 서울에서 입지란 신축 대단지이다. 특히 강남권 내에서는 입지 따질 것 없이 1만가구 이상 신축 대단지가 입지다. 입지 불패론은 서울과 경기도를 가를때 경기도 신축보다 서울 구축이 낫다는 의미이지, 서울 안에서는 신축 대단지 자체가 거주환경 우위에 서는 자연적 환경이므로 신축 대단지인것 자체가 입지라는 얘기다.

특히 강남 서초와 비강남에서는 신축 대단지를 지을 땅이 없어 한 번 입주하고 나면 10~15년간 지속적으로 상승하고, 최전성기는 20년차 지나고 나서 꺾인다. 이 때도 재건축이 눈앞에 있으면 다시금 재건축 아파트로 시세를 분출하고, 그게 아니면 꺾인다. 2020년대에 분양, 입주, 준공을 앞둔 한강변 반포, 개포, 방배, 잠실 일부 재개발 입주하는 신축 대단지는 앞으로 20년동안 귀한 대접을 받으면서 매년 꾸준히 주구장창 시세분출을 할 것이다.
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그렇다면 지금 입주하는 한강변 반포, 개포, 방배, 동쪽 잠실 쪽이 영원히 최고의 자리를 가질까? 아니다. 20년차까지는 전성기를 누리겠지만, 2040년대에 들어올 압구정, 대치 우선미, 은마, 잠5 등등이 입주하면 다시 제일 좋은 아파트 자리를 넘겨주게 되어있다. 특히 압구정1-7, 대치 우선미나 은마중에 운이 좋게 하나라도 2030년대에 재건축을 마치고 입주한다면 그 단지가 대한민국 대장을 먹는 것이다.
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정부와 서울시에서는 재건축을 이전보다 더 빠르게 할 수 있게 해주겠다는 선진적인 제도를 도입하고 있지만 민주당이 법안 통과를 방해하고 있고, 재초환을 마지막으로 피한 디퍼아와 원베일리를 끝으로 민주당이 재초환과 관련한 이상한 법을 만든다면 그 이후에 재건축 입주하는 단지들은 어떤 폭탄을 맞을지 알수 없는 상황이다.

그러므로 자녀를 다 키우고 자기 삶을 구축에서 태워도 된다면 재건축에 일찍 들어가는 것에 배팅해보고, 자녀 교육과 자신의 삶이 중요한 분들은 지금 신축 대단지 들어가서 15년간 주구장창 오르는 프리미엄을 다 받다가 과거에 최고였던 압구정 대치 재건축들이 사업시행인가 나기 전후에 진입하는 것이 가장 정석이라고 생각된다.

하지만 미래는 모르는 것이고, 당장 압구정이 의외로 10년 안에 진행이 되어버리면 무게 중심이 압도적으로 압구정으로 쏠릴수도 있으니 어디에 배팅할지는 자녀의 나이와 자기 연령대에 따라서 정하는 것이 맞는것 같다.