입력 : 2025.02.10 07:30
[땅집고] 서울 양천구 목동신시가지 7단지가 재건축 환급금으로 무려 ‘11억원’이나 돌려받을 수 있다는 소식이 전해지자, 조합과 건설사 모두 계산기를 두드리면서 ‘셈법’을 구체화하는 작업에 돌입했다. 7단지 재건축 추진준비위원회(재준위) 측은 전용면적 84㎡ 기준으로 약 2억원, 면적을 줄여갈 시에 최대 11억원의 환급금이 발생할 것이라고 밝혔다.
하지만 업계에서는 사업 소요 기간이나 물가 상승 등을 고려하면 재준위가 밝힌 사업성을 유지하기는 어려울 것이라는 예측이 나온다.
이달 5일 양천구가 공개한 목동7단지 정비계획안에 따르면, 목동 7단지는 기존 15층 2550가구에서 최고 49층 4100가구에 달하는 초대형 단지로 탈바꿈한다. 정비계획안에는 조합원들이 부담해야 하는 추정분담금 내역이 공개됐다.
전용면적 59㎡에 거주하는 조합원이 재건축 후 같은 주택형을 받는다면 2억1305만원을 돌려받을 수 있다. 전용면적 89㎡를 가진 조합원이 비슷한 전용면적 84㎡를 분양받으면 2억7562만원을 환급받는다는 계산이 나왔다.
가장 큰 전용면적 101㎡를 보유한 조합원이 가장 작은 전용면적 59㎡로 줄여간다고 가정하면 11억2198만원을 받을 수 있다. 재준위 관계자는 “총 4100가구 중 일반분양이 1049가구에 달해 조합원 부담이 줄어든 결과”라고 했다.
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목동 7단지는 목동신시가지 총 14개 단지 중에서도 높은 비례율로 사업성이 좋아 대장주로 꼽힌다. 재건축·재개발 사업은 비례율 100%를 기준으로 사업성을 판단한다. 일반적으로 비례율이 100%를 넘으면 환급금을 받을 수 있다.
목동7단지 재준위에 따르면, 지난달 기준 이 단지의 추정 비례율은 102%다. 총 수입 7조8147억원, 총 사업비 2조8037억원, 종전자산 4조9052억원이라는 수치를 반영한 결과다. 지하철 5호선 목동역 초역세권 단지인데다 학군, 학원가, 쇼핑 시설 등의 인프라를 갖췄고, 일반분양 물량이 1000가구가 넘게 발생할 것이라는 점이 높은 사업성에 영향을 미쳤다. 현재 용적률은 125% 수준이다.
하지만 업계에서는 다른 전망을 내놓고 있다. 재건축 사업에 향후 10년 이상 걸린다는 점을 감안하면 비례율은 더 하락할 수 밖에 없다는 것. 비례율을 좌우하는 항목 중 아파트·상가 분양 등 수입 총액 예상치를 두고 단지 측과 업계의 의견 차이도 크다. 건설사 관계자는 “우리가 예상한 총 수입은 조합보다 1조원 이상 적은 것으로 알고 있다”며 “목동7단지 추정 비례율을 80% 안팎으로 보고 있다”고 했다.
건축비·금융비·각종 용역비 등 지출에 해당하는 총 사업비는 아직까지 재준위와 건설사간 큰 차이가 없는 것으로 전해진다. 그러나 사업비 역시 언제든 오를 여지가 있다. 목동7단지 조합원 이모씨는 “최근 공개된 환급금은 어디까지나 추정치라서 반신반의하는 분위기”라며 “사업 속도를 높이는 게 관건이 아닐까 생각한다”고 했다.
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실제로 서울 강남권 주요 재건축 단지에서도 사업 초기에는 환급금을 받을 것이라고 예상했지만 사업 기간이 늘어나면서 수억원대의 분담금이 발생하는 사례가 적지 않다. 송파구 신천동 ‘잠실진주아파트’를 재건축하는 ‘잠실래미안아이파크’ 조합원들은 환급금을 기대했지만 억대에 달하는 분담금을 내야 한다. 세 차례에 걸친 공사비 인상으로 인해서다. 당초 1평(3.3㎡)당 510만원의 공사비가 책정됐지만, 약 66% 상승해 847만원까지 오른 상태다.
이에 따라 조합원 분담금은 최소 1억3000만원(109㎡·33평 기준)으로 추정된다. 공사 기간 연장에 따른 이주비 대출이자 등을 포함하면 조합원 분담금은 1억5700만원까지 늘어날 전망이다.
서초구 반포동에서도 억대 분담금을 내야 하는 사업장이 속출하고 있다. 한강변에 붙은 서초구 잠원동 ‘신반포16차’의 경우 하이엔드 브랜드 등 고급화 전략을 취한 결과, 조합원 분양가가 3.3㎡(1평)당 1억원에 달한다. 추정 비례율은 80% 수준이다. 이를 적용하면 가구당 분담금은 11억원에서 최대 19억원에 달하는 것으로 알려졌다. /mjbae@chosun.com