입력 : 2025.02.07 07:30
[땅집고] “상장한 지 얼마나 됐다고 벌써 공모가 반토막 직전인가”, “사기 상장이다”, “지금이라도 제발 청산하자”.
작년 7월 미국 내 부동산 펀드 자산을 담아 상장 당시 한껏 기대를 모았던 신한글로벌액티브리츠가 불과 6개월만에 날개없이 추락하고 있다. 지난 6일 기준 주가가 1800원까지 하락하며 신저가를 찍었다. 상장 당시 공모가(3000원)와 비교해 6개월 만에 40% 가까이 급락한 것.
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신한글로벌액티브리츠는 안정적이라고 평가받는 미국정부빌딩 펀드, 미국 상업용 부동산 펀드를 자산으로 담은 국내 상장리츠다. 하지만 코로나 팬데믹 이후 미국 상업용 빌딩 시장의 회복이 더딘데다, 윤석열 대통령 탄핵사태 등 정치 불안으로 원달러 환율까지 치솟으면 수익성이 급격하게 나빠졌다.
투자자들은 신한글로벌액티브리츠 홈페이지와 주가 게시판 등에서 분노를 쏟아내고 있다.
■작년 7월 상장 후 40% 하락…‘환헤지 폭탄’도 다가와
신한 측은 글로벌액티브리츠가 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사펀드(PRISA), CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP)에 투자하는데 자산 안전성이 높다고 소개했다.
미국정부빌딩펀드의 경우, 미국 내 16개 부동산을 기초 자산으로 보유하고 있다. 프리사펀드와 CBRE미국코어파트너스펀드 역시 임대율이 높은 미국 곳곳의 상업용 부동산을 포트폴리오에 담고 있다. 미 정부 기관이 임차 중이거나 임차할 자산에 투자해 리스크가 낮다는 평가를 받기도 했다.
또 부동산이 아닌 부동산 펀드에 투자하기 때문에 매년 특별배당을 진행한다는 것도 매력적이었다. 상장 이후 2년간 연 8.5%를 확정 배당한다고 했다. 일반적인 국내 상장 리츠는 자산을 매각할 때만 특별배당을 실시할 수 있다.
하지만 상장한 지 1년도 안 돼 주가가 반토막 수준으로 하락 중이다. 미국 상업용 부동산 시장 회복이 안되고 원달러 환율마저 치솟으면서 리츠 주가가 곤두박질 친 것이다. 고배당 약속에 이끌려 투자한 개인들은 배당금 이상으로 주가가 빠져 근심이 크다.
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더 큰 문제는 이 리츠가 환헤지 계약을 체결했다는 것. 통상 계약 시점 환율 대비 만기 시점 환율 변동분에 따라 계약을 체결한 은행에 추가로 돈을 내거나 반환받는 구조다. 환율이 오르면 상승분만큼 환차익도 얻지 못하고 환헤지 계약 갱신 과정에서 상당한 비용을 지불해야 해 ‘환헤지 폭탄’이란 말까지 나온다.
2022년 7월 신한글로벌액티브리츠는 80억원의 환헤지 비용을 지불하기 위해 81억원 주주배정 유상증자까지 실시했다. 계약 당시 원·달러 환율은 1300원을 밑돌았으나 원화 가치가 급락하면서 비용이 발생했다.
올해 7~8월 환헤지 계약이 만료되는데 지난해 비상계엄 사태 이후 원화 가치가 떨어져 리츠가 지급해야 할 정산금이 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 안 그래도 주가가 계속 떨어지고 있는데, 환헤지 정산금 리스크까지 짊어지게 된 셈이다.
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이경자 삼성증권 연구원은 “환율 급등으로 정산이 임박한 리츠의 예상 납입금이 급증하고 있다”며 “리츠마다 환정산금에 대한 대비가 필요하지만, 최근 금융기관들이 환 정산금 납입 목적의 대출에 더욱 보수적이라는 점은 불리한 요소”라고 했다.
■ “주주를 사지로 몰다니”…투자자들 분노 폭발
신한글로벌액티브리츠 투자자들은 불안감에 휩싸였다. 리츠 홈페이지 게시판에는 “주식 담당 운용자가 전화를 안 받고 문의 게시판에도 몇 달 째 답변이 없다”, “작금의 운용사의 행태는 ‘어쩔건데 배 째라’식 아니면 회사가 망한 상황인 것이다”, “주주를 사지로 몬다”는 글이 올라왔다.
퇴직금을 리츠에 넣었다는 한 투자자는 “상장 1년도 안돼 주가가 40% 이상 폭락한 것과 환헤지 리스크에 대한 별도 설명과 언급도 없고, 배당은 제 살 깎아먹기 식으로 준다고 한다”며 “그저 조용히 운용 수수료만 챙기겠다는 비겁하고 이기적인 운용 행태에 욕이 나오지 않을 수 없다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com