입력 : 2025.02.04 07:30
[땅집고] 서울 강서구 방화 6구역은 공사비 인상을 이유로 기존 시공사와 계약을 해지했지만, 기존 계약보다 공사비는 인상될 가능성이 높다는 우려가 나온다. 공사비 문제로 시공사와 갈등을 빚으면서 착공이 늦어지자 결과적으로 조합원만 손해를 보고 있다는 주장도 나온다.
☞나에게 딱 맞는 아파트, AI가 찾아드립니다
방화 6구역은 방화동 608-97번지 일대에 지하 3층~지상 16층, 10개동, 557가구 규모의 ‘강서센트럴아이파크’로 건립될 예정이었다. 9호선 신방화역까지 걸어서 5분, 5호선 송정역까지 10분 거리에 있고, 마곡지구와도 가까워 직주근접 수요가 높은 곳이다.
2018년 11월 사업시행인가를 받은 후 2020년 6월 HDC현산을 시공사로 선정했다. 2021년 8월 관리처분인가를 받은 뒤 2023년 이주와 철거까지 마쳤다. 그러나 공사비 인상 문제로 조합과 시공사 사이가 삐걱대기 시작했다. 지난해 9월 조합은 임시총회를 열고 현산과 도급계약을 해지했다. 현재 구역은 펜스로 둘러싸여 있다.
■ 공사비 더 높은 삼성물산을 새 시공사로?
공사비 인상으로 현산과 계약을 파기한 후 새 시공사로 유력한 곳은 삼성물산이다. 앞서 두 차례 유찰 끝에 31일 마감한 수의계약을 위한 시공사 선정 입찰에서 삼성물산이 단독 입찰했다. 조합은 이달 중 이사회, 대의원회를 진행한 뒤 3월 1일 시공사 선정을 위한 총회를 열어 조합원 투표를 통해 최종 결정할 예정이다.
일부 조합원들은 삼성물산이 제시한 공사비가 평당 800만원 수준이 될 것이라고 추산했다. 현산은 지난해 도급계약서 변경안을 통해 그간 발생한 금융비용, 자재비 인상 등을 들어 이전보다 총 210억원이 증액된 평당 공사비를 758만원을 조합에 요구했다. 조합에 따르면, 계약서 변경안에 있는 페널티조항까지 고려하면 781만원까지 가격이 올라갈 수 있다.
기존 시공사와 계약을 해지한 이유가 공사비 인상이었다는 점을 고려하면 이해하기 힘든 부분이다. 이에 조합 관계자는 “전 시공사와 계약 해지한 이유는 단순히 공사비 문제만은 아니었다”며 “계약서 변경안을 의결하면 곧장 착공이 가능하다고 했는데, 조합원들에게 피해가 가는 독소조항이 너무 많았던 것도 주요 원인”이라고 설명했다.
■ 인허가 쏙 뺀 약정서, 집행부 공백으로 치솟은 공사비
착공이 미뤄지고 결국 현산과 계약을 파기한 결정적인 이유로 착공약정서 가처분 소송과 광명~서울 민자고속도로(서서울고속도로) 관련 인허가 지연이 꼽힌다.
처음 조합과 현산이 도급계약을 맺을 때 공사비는 3.3㎡(1평)당 471만원이었으나, 2020년 629만원, 2023년 727만원까지 올랐다. 2023년 10월 조합은 현산과 727만원에 즉시 착공하는 약정서를 체결했으나, 11월 비상대책위원회가 이 약정서를 부정하면서 가처분 소송을 진행했다.
사업시행인가 조건이었던 서서울고속도로 관련해 터널 안정성, 교육환경영향평가 등 인허가가 이뤄지지 않아 착공이 불가능한 상태였기 때문이다. 도급 계약상 조합의 의무이지만, 전 조합장 체제에서 인허가 작업이 지연됐다.
2023년 12월 전 조합장을 비롯한 집행부가 사퇴했고, 공사비 인하를 공약으로 들고 나온 A씨가 2024년 3월 말 새로운 조합장이 됐다. A조합장은 비대위를 이끌며 착공약정서 가처분 소송을 시작한 인물이기도 하다. 조합장 교체 과정에서 생긴 공백기에 시공사인 현산이 인허가 업무를 위한 대신 보고서를 작성했다. 현산은 A조합장 취임 후 조합에 안정성 대책 등에 대한 보고서를 전달했다.
☞아직도 발품파세요? AI가 찾아주는 나에게 딱 맞는 아파트
그러나 조합은 곧장 인허가 업무에 착수하지 않았다. 서울시에서 파견한 코디네이터 지시로 인허가 문제는 지난해 8월 마무리해 착공이 가능한 상태가 됐다. 일부 조합원들과 현산이 A조합장과 집행부가 인허가 업무를 성실히 수행하지 않아 착공 추가 지연을 초래했다고 지적한 이유다.
조합 관계자는 “4월 초 임기 시작 전까지는 인허가 업무에 대한 구체적인 내용을 파악할 수 없었다”며 “비용을 사용해야하는 작업이기 때문에 이전 회의 내용을 통해 업무를 제대로 파악할 시간이 필요했을 뿐 고의적으로 지연한 것이 아니다”고 설명했다.
■ 공사비 갈등 피해는 고스란히 조합원 몫
조합의 전, 현 집행부와 시공사 간 갈등으로 결국 피해를 입는 것은 조합원들이다. 착공 지연으로 인한 공사비 증가, 시공사 해지로 인한 손해배상 등 조합원들에게 가해지는 부담이 가중된다.
현산은 계약해지를 결정한 총회 결의 효력정지 가처분 신청을 냈으나 1월 초 기각됐다. 이후 무효확인 소송을 진행할 방침이다. 임시총회 자료에 따르면, 조합은 시공사가 이미 지출한 비용과 공사 완성시 얻을 수 있는 이행이익 등을 고려해 손해배상액을 최대 140억원 이상으로 추정했다. 소송 과정에서 이행이익을 어느 정도로 추정하는지에 따라 손해배상액 규모가 커질 수 있다.
☞AI가 매칭해 준 내 라이프 스타일에 맞는 집은 어디?!
이미 시공사 해지로 인해 조합원 분양가 추정치가 대폭 상승했다. 인근 중개업소에 따르면, 전용 59㎡ 조합원분양가는 6억3000만원, 전용 84㎡는 8억1000만원으로 나타났다. 관리처분인가 시점(2021년 8월) 대비 각각 1억7000만원, 2억3000만원 오른 금액이다. 손해배상액이 확정되면 조합원에게 전가돼 분담금 부담도 커진다.
조합 관계자는 “아직 손해배상액 규모가 어떨지 확언할 수 없다”며 “배상을 하게 된다고 해도 다른 조합의 경우처럼 금액에 대해 조율하는 과정을 거쳐 조합원의 부담을 최소화하도록 노력하겠다”고 밝혔다. /raul1649@chosun.com