입력 : 2025.02.04 07:30
[땅집고] ‘강남권 재건축 대어’로 꼽히는 서울 송파구 잠실주공5단지에서 반토막 거래가 나와 화제다. 31억원 신고가를 기록한 지 이틀 만에 같은 주택형이 16억원 넘게 하락한 14억4400만원에 팔린 것이다. 하락률은 53%다.
해당 거래를 두고 술렁이는 사이 거래 내역마저 사라졌다. 국토교통부는 이상 거래로 보고 미공개 처리한 뒤 검증작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 논란이 된 거래는 부동산중개사무소를 통하지 않은 개인 간 직거래였다.
2일 부동산업계에 따르면 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 지난 달 9일 14억3131만원에 직거래됐다. 같은 주택형이 올해 31억700만원에 팔리면서 신고가 기록을 세웠는데, 이틀 만에 16억8000만원 떨어진 것이다.
반토막 수준의 가격에 아파트가 팔렸다는 소식이 전해지자, 수요자들 사이에서는 가족간거래, 지분거래, 신고 오류, 이상거래 등 다양한 추측이 나왔다.
업계에서는 이번 거래의 경우 매수인이 공동명의로 이뤄진 직거래여서 이상 거래일 가능성이 높다고 본다. 통상 시세보다 현저히 낮거나 높은 거래는 대개 직거래다. 모든 직거래가 위·불법은 아니지만, 정부 역시 편법 증여나 양도소득세 회피 등에 악용될 여지가 있다고 보고 있다.
실제로 해당 거래 내역은 얼마 후 국토부 결정에 따라 실거래가 공개시스템에서 사라졌다. 국토부는 미공개 처리한 뒤, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 팔린 거래인 만큼, 착오가 있었는지 등을 조사 중인 것으로 알려졌다.
이번 거래가 실제 매매일 가능성도 있다. 그렇더라도 사실상 이상거래로 분류될 가능성이 높다. 국토부는 2022년부터 부동산소비자보호기획단을 통해 아파트 직거래 대상으로 이상거래 여부를 조사한다.
그렇다면 정상 거래일 가능성은 없을까. 시가 30억원짜리 아파트를 가족끼리 14억원에 거래할 경우 싸게 산 자녀는 증여세를, 부모는 양도세를 각각 부담해야 한다.
현행 상속세 및 증여세법에 따르면 10억원 초과 아파트 증여 면세 기준은 시가와 대가의 차이가 최근 6개월 내 거래된 평균가액 대비 30%와 3억원 중 적은 금액 이하여야 한다. 예를 들어 30억원짜리 아파트를 27억원(3억원과 30억원의 30%인 9억원 중 작은 금액 차감) 이상으로 자녀가 산다면 증여세를 부담하지 않지만, 14억원에 샀다면 차액인 16억원 중 3억원을 뺀 13억원에 대해서는 증여세를 내야 한다.
반면, 저가로 아파트를 넘긴 부모에게는 시가 30억원을 양도가액으로 양도세가 발생할 수 있다. 그러나 만약 부모가 시가와 비슷한 가격에 집을 매수했다면 양도세가 거의 발생하지 않을 수도 있다.
세금전문가인 신관식 우리은행 차장은 "해당 거래가 세법상 특수관계인과의 거래였다면 매수자 입장에서 약 4억 5000만원의 증여세 등 세금이 발생할 것으로 보인다"며 "매수가와 세금을 합해 20억원 안팎이 들었을 것"이라고 했다.
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잠실주공5단지는 1978년 준공한 3930가구 대단지다. 전용면적 76㎡, 81㎡, 82㎡가 있다. 재건축을 추진 중인데 내년에 사업시행인가 날 전망이다. 현재 최고 15층, 30개동이지만 재건축 후에는 최고 70층, 28개동으로 바뀐다. 가구수는 두 배 이상 늘어나 6491가구가 된다. /westseoul@chosun.com