입력 : 2025.01.29 07:30
[붇이슈] “입지 불변은 진리” 구축 아파트 투자 원칙은…
[땅집고] “하급지 준신축의 가격 방어 우수성이 뛰어나지만, 결국 상급지 구축 아파트에 투자하는 것이 정답이다. 외관이 낡으면 페인트칠하고, 엘리베이터가 고장나면 교체하고, 내부가 낡으면 인테리어를 하면 된다. 입지는 불변하기 때문에 연식은 상관없다.”
국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’ 카페에서 ‘상급지 구축 vs 하급지 신축’ 구도에 대한 양측의 의견이 팽팽하다. 이에 카페에서 부동산 투자에 대한 글을 연재하는 ‘빌딩사령관’은 “지금까지 3세대 준신축의 가격 방어 우수성에 강조해왔다”면서도 “이 문제에 대해 많은 고민을 했지만, 상급지 구축 투자가 정답”이라는 결론을 내렸다.
이어 작성자는 그중에서 어떤 구축 아파트에 투자해야 하는지에 대한 방향을 제시했다. 주차대수, 재건축/리모델링 여부 등을 기준으로 추천했다.
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■ 구축 투자 고려 우선순위…“주차대수 차이가 가격차”
빌딩사령관은 구축 아파트에 투자할 때 가장 먼저 고려할 것으로 주차대수를 꼽았다. “주차대수가 적다면 팔려는 사람은 많은데, 사려는 사람이 적어서 투자로 직결된다”고 밝혔다.
이어 “최소 가구당 1대 이상, 투자를 위해서 1.2대 이상이어야 한다”며 “퇴근 후에 주차가 불가능하거나 이중 주차를 해서 매번 전화를 받고 차를 빼줘야 한다면 결국 포기하고 떠나게 된다”고 지적했다.
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비슷한 입지의 아파트임에도 주차대수에서 차이가 가격 차이를 만든 경우도 있다. 서울 성동구 금호동의 ‘금호두산’(☞단지정보 알아보기)과 ‘금호대우’(☞단지정보 알아보기)는 3호선 금호역 인근 단지다. 금호두산은 초역세권, 금호대우는 걸어서 15분 거리에 있다.
조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 금호대우 전용 59㎡ 최근 실거래가는 지난해 9월 12억5000만원, 금호두산 같은 주택형은 지난해 10월 9억5000만원이었다. 주차대수에서 금호대우는 가구당 1.36대, 금호두산은 0.56대로 차이가 크다.
■ 재건축·리모델링은 NO…“상급지 갈 기회만 사라져”
빌딩사령관은 재건축이나 리모델링을 추진하는 구축 아파트를 피하라고 추천했다. “재건축, 리모델링은 사업 진도가 나갈수록 전세가율이 떨어진다”며 “상급지 갈아탈 돈을 모았는데도 아랫급지를 깔고 앉아있으면 양극화의 피해를 본다”고 밝혔다.
조합설립인가 이후 지위 양도 조건이 까다로운 강남권, 용산 등 투기과열지구, 재건축사업성이 떨어지는 서울 하급지 구축 아파트는 피하라고 조언했다.
이어 작성자는 “구축 아파트 투자는 재건축이나 리모델링이 아니라 내 전용 공간 인테리어만 하면 지장이 없는 아파트에 투자하면 된다”고 덧붙였다.
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■ 구축 아파트 투자 원칙 “연식보다는 입지”
작성자는 아파트 연식보다는 입지를 우선해야 한다고 밝혔다. “외관이 낡으면 페인트칠하고, 엘리베이터가 고장 나면 교체하고, 내부가 낡으면 인테리어를 하면 되기 때문에 연식은 상관 없다”며 “입지는 불변하기 때문에 재건축과 리모델링도 불필요하다”고 분석했다.
상급지 구축 아파트 중 빌딩사령관의 투자 방향성에 가장 부합하는 단지는 강남구 압구정동 ‘신현대’ (☞단지정보 알아보기)다. 1982년 입주한 구축 아파트지만, 최상급지인 압구정동에 위치한 대단지 아파트인 데다 주차대수도 가구당 1.5대로 충분하다. /raul1649@chosun.com