[땅집고] “올해 상반기부터 집값이 본격 회복할 것으로 보입니다. 대부분이 ‘상저하고’를 말하지만, 앞으로 기준금리가 인하하면서 부동산 시장에 미치는 효과는 생각보다 빠르게 나타날 겁니다.”

서울 등 핵심 지역에선 집값 상승이 관측되고 수도권 외곽 및 지방에선 아직 침체가 계속되는 양극화 현상이 심화하고 있는 가운데, 윤석열 대통령 탄핵으로 정권이 교체될 가능성이 점쳐지면서 올해 부동산 시장이 어떻게 움직일지 혼란스러워하는 수요자들이 많다.

필명 ‘월천대사’로 알려진 부동산 전문가 이주현 월천재테크 대표는 올해 집값이 1~3%, 전세가격이 3% 이상 오를 것이라고 전망하며 “부동산 시장에서 ‘쌍금’(금리·금융)의 영향력을 무시할 수 없는데 올해 금리가 한차례 더 인하한다면 이르면 상반기부터 상승세가 관측될 가능성이 있을 것”이라고 했다.

-올해 주택 평균 매매가와 전세가는 어떻게 움직일까.

“주택 공급 절벽이 본격화하면서 전세 매물이 2021년 수준으로 감소한 지역이 늘고 있다. 이에 따른 전세가 상승 영향으로 매매가격은 평균 1~3% 오를 것으로 보인다. 전셋값은 이보다 높은 3% 이상 상승률을 보일 것이다.”

-집값이 회복하는 시점은.

“2025년 상반기가 터닝 포인트가 될 것이다. 대부분 전문가가 상저하고(상반기는 침체돼있다가 하반기에 상승하는 국면을 뜻함)로 전망하지만, 지난해 10월과 11월에 이은 금리 3번 연속 인하가 미치는 영향은 생각보다 빠르게 나타날 수 있다. 한국은행이 이달 16일에는 기준금리를 3%로 일단 동결했지만, 오는 2월에는 경기 부양 차원에서 인하를 단행할 가능성이 커진 상황이다. 저금리로 부동산 시장에 돈이 흘러 들어오면서 빠르면 올해 상반기 집값 회복세가 관측될 수 있을 것으로 예상한다.”

-주택 보유수 별로 포트폴리오를 제안하자면.

“먼저 무주택자라면 무리하지 않는 선에서 집 한 채는 마련하는 것을 추천한다. 2주택자라면 보유세 상승을 대비해야 할 것으로 보인다. 조정지역에 두 채를 갖고 있는 경우 모두 매도한 뒤 상급지 한 채로 갈아타거나, 혹은 한 채만 판 뒤 비조정 우량 자산을 매수하는 것을 권한다.

매도도 전략인데, 특히 다주택자들이 새겨 들어야 할 말이다. 무조건 싸게 던져서 보유 주택 수를 줄이는 것은 안된다. 장기 보유 가치가 낮은 것부터 매도하고, 보유 주택 수를 적정 수준으로 조정하되 재개발·재건축 입주권 등 보유세 부담이 낮은 물건을 포트폴리오에 편입시키면 자산 형성에 도움이 될 것이다.”

-올해 변수가 있다면.

“만약 윤석열 대통령 탄핵 후 진보 정권이 국정을 잡을 경우 보유세·양도세 등 부동산 세금이 강화되면서 기존의 ‘똘똘한 한 채’ 바람이 더 거세질 수 있다. 새로 들어선 정권이 과거 문재인 정부 초기처럼 다주택자들이 시장에 공급하는 주택분을 외면하고 이들을 옥죄는 정책을 펼친다면, 과거와 비슷하게 정권 중반 이후 폭등장이 벌어질 수 있을 것으로 본다.

더불어 금리와 금융(대출)이란 ‘쌍금’의 영향력을 무시할 수 없다. 공급 부족은 수요가 평균 이상일 때 제 모습을 보이고, 수요는 금융에 영향 받는 법이다. 공급과 금융의 두 요소가 어떻게 상호 작용하는지 잘 지켜봐야 하는 2025년이 될 것이다.” /leejin0506@chosun.com