입력 : 2025.01.16 10:00 | 수정 : 2025.01.16 17:34
[2025 부동산 시장 대전망] 삼토시 강승우 “어떻게든 중급지라도 진입, 대구·인천 오를 가능성도”
[땅집고] “올해 정권이 교체될 경우 부동산 시장 양극화가 가속하면서 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 가능성이 높습니다. 따라서 어떤 시장 참여자든 핵심지로 서둘러 진입해야 할 필요성이 크고요, 당장 핵심지로 이동하기 어려운 무주택자라면 양극화에서 뒤쳐지지 않기 위해 중급지 진입을 서둘러야 할 겁니다.”
부동산 빅데이터 전문가인 삼토시(본명 강승우)는 2025년 부동산 시장 전망에 대해서 “매매가격은 전국 평균 1~3% 상승, 전세가격은 이보다 더 높은 3% 이상 상승률을 보일 것”이라면서 “현재 윤석열 정부 탄핵 정국으로 들어선 가운데, 정권이 민주당으로 교체된다면 주택 시장 양극화가 더 빨라질 것”이라고 내다봤다.
주택 공급이 줄어들면서 전세가 상승이 매매가를 밀어올릴 가능성이 큰데, 여기에 다주택자 규제를 골자로 하는 부동산 대책을 고수해온 민주당이 정권을 잡을 경우, 과거 민주당 집권시절처럼 핵심지와 비(非) 핵심지 간 집값 상승률이 크게 엇갈리는 현상이 심화할 수 있다는 분석이다.
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-올해 집값 상승을 전망했는데.
“전국 평균 기준으로 매매가격이 1~3% 정도 오를 것으로 본다. 현재 KB부동산 통계 기준 전국 전세가율이 67.9%로, 2020년 중장기 평균인 64.1% 대비 높은 편이다. 이런 상황에서 올해 입주 물량이 2024년과 비교하면 큰 폭으로 감소할 예정이다. 공급 감소로 전세가가 오른다면, 현재 전세가율 수준에서는 전세가가 매매가를 견인할 가능성이 높아진다.
본격적으로 집값이 회복하는 시기는 금리 인하와 공급 감소가 만나는 2026년 상반기쯤이 될 수 있다. 금리가 올해보다 내년에 더 낮아질 가능성이 큰데, 2025년보다 2026년 입주 물량이 더 줄어들기 때문이다.
지역별로 아파트 착공 물량을 보면 2021년 대비 2022년 경기지역이 -52%, 대구가 -49%, 인천이 -43% 등등 큰 폭으로 감소했다. 착공 3년 후를 입주 시기라고 가정할 때 이 3개 지역 입주량 대폭 감소가 예정된 셈이다. 특히 대구와 인천의 경우 그동안 과잉 공급에 시달려왔기 때문에 2025년 이후 공급 감소가 집값 반등으로 이어질 수 있을 것으로 예상한다.”
-전셋값은 어떻게 움직일까.
“3% 이상으로 매매가격보다 더 큰 상승률을 기록할 것이다. 전세 가격은 공급의 영향을 가장 직접적으로 받는다. 전국 아파트 착공 물량이 2021년 47만3000여가구에서 2022년 29만9000여가구로 37%나 떨어졌기 때문에, 2025년 입주량 급감이 불가피하다. 이런 상황에선 전셋값이 상방 압력을 크게 받을 수 밖에 없다.”
-올해 탄핵 후 민주당이 정권을 잡는다면 시장 영향은.
“역사적으로 민주당 정부마다 '다주택자 규제 강화'를 중심으로 하는 부동산 정책을 펼쳤다. 이럴 때마다 핵심지와 비핵심지간 집값이 크게 엇갈리면서, 서울 아파트 가격이 타지역을 압도하는 상승률을 보이곤 했다. 정부가 다주택자 규제를 강화하면 다주택자들이 보유 주택을 매도하고 핵심지 위주로 포트폴리오를 구성하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 택할 수 밖에 없기 때문이다. 따라서 민주당 정부가 들어선다면 서울과 비 서울, 핵심지와 비 핵심지 간 양극화가 심화할 것이다.”
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-이런 상황에서 내 집 마련 포트폴리오를 제시하자면.
“2026년에는 주택임대사업자 만기를 맞는 사업자들이 많다. 정권이 교체되면서 다주택자 규제가 강화될 경우 중과세 우려로 핵심지 1주택 위주로 보유 자산을 정리하는 다주택자들이 많아질 가능성이 높다.
이런 경우 어떤 시장 참여자라도 핵심지로 서둘러 진입할 필요성이 높아진다. 무주택자라면 향후 심해질 양극화에서 뒤처지지 않기 위해 핵심지와 상승률에서 큰 차이를 보이지 않는 중급지 입성을 서둘러야 유리할 것이다. 중급지 중에서도 교통 호재를 끼고 있는 지역, 특히 일자리가 많은 곳과 연결하는 교통망 개선 계획이 있는 역세권 단지들을 선점하는 것이 좋겠다. 예를 들면 이미 착공한 수도권광역급행철도(GTX) A노선, 지하철 9호선 연장선, 신안산선, 월곶판교선 등지다.”
서울에선 2024년 11월 말 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(옛 둔촌주공)을 시작으로 2025년 상반기까지 휘경·장위뉴타운, 반포동 등에서 정비사업으로 인한 대단지 입주가 이어지면서 전세가 하락이 점쳐진다. 이런 일시적 과공급 구간을 서울 부동산의 진입 기회로 삼는 것도 괜찮은 방법으로 보인다.” /leejin0506@chosun.com