전세금 사기 당한 '집주인' 망연자실…의외로 잘 모르는 전세금 대출의 함정

[땅집고] “세입자 끼고 매매 거래 했는데요. 세입자가 전세금을 돌려받고 나가서 은행에 대출을 갚지 않으면 제가 다 독박쓰는 거더라구요.”

최근 한 부동산 온라인 커뮤니티에 전세를 낀 매매의 위험성에 대한 글이 올라왔다. 전세를 낀 매매 거래를 하다가 세입자가 아닌 집주인도 사기 위험에 노출될 수 있다는 내용이다.

■ “세입자가 보증금 안 갚고 튀면 어떡하죠”

필자는 전세 세입자를 끼고 한 주택을 매매한 뒤, 세입자의 전세 기간 만기가 다가오자 그 집에 실거주할 계획이었다.

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세입자가 전세대출을 받는 경우 통상 임대인에게 대출 동의를 받는 절차를 거친다. 은행이 담보물건에 대한 권리를 확보하기 위해 해당 아파트에는 질권설정, 즉 채권자가 채무자의 재산을 담보로 설정하는 법정 장치가 이뤄진다. 질권설정이 이뤄지면 전세 보증금을 반환할 때 임대인은 직접 은행에 먼저 보증 금액을 반환하고, 임차인에게는 대출금을 뺀 나머지 보증금을 반환하게 된다.

그런데 문제는 현행 등기부등본에는 전세금이나 전세대출액에 대한 내용이 기재되지 않아 새로운 집주인은 이 사실을 모르고 거래할 수 있다는 점이다. 대출을 받은 세입자가 거주한 집을 거래하는 경우 새 집주인이 이 같은 점을 잘 확인해야 한다는 조언이 나온다.

왜냐하면 질권 설정 내용은 등기부등본이 아닌, 임대인과 임차인 간 계약서와 대출 기관 등에서만 확인할 수 있는데, 전세를 낀 거래시 새 집주인이 되는 매수자는 이를 당사자에게 사실상 구두로만 확인받을 수 있다.

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만약에 악의를 갖고 질권설정 사실을 숨기거나, 향후 세입자가 전세금을 돌려받은 뒤 돈을 갚지 않는 경우 새 집주인은 은행에 임차인 대신 전세금을 갚아야 하는 처지에 놓인다.

■ 전세 낀 매매거래, 세입자뿐만 아닌 집주인도 사기 당할 수 있어

게시글의 작성자는 이 같은 질권설정을 새로운 집주인이 확인할 방법이 없다고 지적했다. 매도인에게 대출에 동의한 적이 있는지 구두로 확인하는 경우, 매도인이 기억하지 못하면 알 수 있는 방법이 없다. 또 세입자에게 물어봐도 거짓말을 하면 알 수 없다.

은행에 일일이 확인하는 것도 불가능하고, 통상 은행도 집주인 등에 질권설정 사실에 대해 통보를 하는 편이지만, 연락을 제대로 받지 못하는 경우에는 집주인이 이를 확인하기 어렵다.

기존 임대차계약서의 원본을 확인하는 것도 어려운 일이다. 즉, 공인중개사, 당사자들이 작정하고 속인다면 새 집주인이 기존 세입자에게 부동산 사기를 당할 수 밖에 없다는 것. 전문가들은 전세를 낀 매매의 장점도 있지만, 임대차 거래 자체가 등기부등본에 기재되지 않아 새 집주인도 드물게 사기 위험에 노출될 수 있다고 지적했다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 “임대차 사항은 전세권 설정을 하지 않는 한 등기부등본에 공시가 되지 않기 때문에 대출 정보 역시 확인할 수 없는 문제가 발생하는 것”이라며 “집주인에게 전세 보증금을 양도하라는 통지는 은행이 첫 임대인에게만 하도록 되어 있어 새 집주인은 사실상 공식적으론 확인할 수 있는 방법이 없다”고 했다. 김 변호사는 “지금으로선 새 집주인은 매매 거래를 할 때 기존 집주인이 세입자와 맺은 계약서에서 질권설정에 관련된 특약 사항 등을 잘 확인하는 것이 최선이다”라고 했다. /rykimhp206@chosun.com