상가 경매, 싸다고 덥석?…OO전략 없으면 '승자의 저주'

[권강수의 상가투자 꿀팁] 상가 저렴하게 경매로 구하려다 ‘승자의 저주’ 걸릴 수도

상가투자 시장과 내수부진이 위축되면서 상가시장 경매에 관심을 기울이는 이들이 늘어나고 있다.

분양이나 매매가 아닌 경매로 상가를 구하려고 하는 이유는 아무래도 싼 가격에 매수할 수 있지 않을까하는 기대감에서다.

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실제 경매시장을 살펴보면 주변 점포들에 비해 월등히 싼 가격에 나온 상가들을 간혹 발견할 수 있다. 투자자 입장에서 가격 메리트를 느낄만한 대목이다. 더군다나 수익형 부동산의 특성상 매수가격이 쌀수록 매달 받는 월세 임대수익률이 높아질 수 밖에 없기 때문에, 조금이라도 싼 가격에 상가를 구매하고자 하는 이들은 상가 경매시장에 관심을 기울이는 일이 많다.

■ 좋은 상가 낙찰받고도 수익률 떨어지는 것 조심해야

상가경매 시장진입을 검토하고 있는 경우 기본적으로 알아야 할 것은 우선적으로 가격 메리트가 확실해야 한다는 것이다. 특수한 상황이 아닌 이상 일반매매나 분양가에 비해서는 가격조건이 확연하게 눈에 띄는 것이 좋다.

간혹 경매시장에서 상가의 장점에 반해 높은 가격에 입찰하는 경우도 있는데 주의할 필요가 있다. 잘 없을 것 같지만 실제 경매시장에서는 드물지 않게 보이는 현상이다. 임장을 갔다가 상가에 반해 이를 놓칠까봐 적정가보다 높은 금액에 입찰하는 사례다. 이렇게 되면 자칫 낙찰을 받고도 수익률이 좋지 못해 ‘승자의 저주’에 빠져 어려움을 겪을 수 있다.

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이처럼 상가 경매에서 가격 메리트를 강조하는 이유는 경매상가가 가지는 고유의 리스크 때문이다. 위험이나 어려움을 감수하며 경매시장에 진입하는만큼 가격적 매력이 있어야 한다는 의미이다. 보통 상가가 경매시장에 나올 때 까지 개별적인 어려운 사연들은 다양하다.

여기서 이야기하는 경매시장의 기본적인 리스크는 해당 상가가 보유한 여러 가지 조건들이다. 우선 경매에 나올 정도가 된 상가는 기본적으로 대출을 많이 낀 경우가 많다. 그 외 저당권 등 권리관계가 복잡한 상가들이 꽤 많다. 때문에 이같은 부분을 잘 살피고 따지지 않으면 생각지도 못한 문제에 휘말리는 일이 있다. 권리분석 측면에서 일반 상가들에 비해 몇 배 더 어려운 것이 일반적이다. 때로는 생각지도 못한 하자로 인해 경매에 나온 상가들도 있다.

■ 권리분석 까다로운 곳 많아…명도 과정에 노력 기울이는 것 중요

경매에 나온 상가의 적절한 입찰가를 정하는 것은 매우 어려운 일이다. 경매라고 하는 것은 미술품 경매도 그렇지만 기본적으로 경쟁 입찰을 기반으로 하기에 상대적이다. 그래서 기본적인 입지 분석과 점포 분석에 더불어 추가적으로 경쟁자들의 입찰까지 예상해 전략적으로 임해야 한다.

물론 적정 입찰가를 정할 때는 예상 임대료를 바탕으로 기대 수익률을 정해 신중하게 결정해야 하는데, 이 부분에 노력을 많이 기울여야 한다. 입찰 결과 낙찰 받는 사람들이 없어 유찰되는 사례도 종종 발생하기 때문에 두 번째 가격은 더 떨어진다. 이 부분에서 진행이 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것도 바람직하다.

그 외 상가 경매에서 또 한가지로 커다란 산은 많이들 들어보셨을 것으로 생각되는 명도 과정이다. 특히나 상가 세입자는 해당 상가가 경매에 들어간 상황에서 예민한 상황일 때가 많다. 이때 별 다른 생각없이 세입자에게 다가갔다가 명도 과정을 그르치고 장기간 고생하는 일이 많다.

이럴 때는 보통 시간을 두고 진심을 표현하는 것이 정답일 때가 많다. 직접 자주 만나 진심으로 귀 기울여주는 것은 물론, 잘 만나주지 않는다면 손편지를 전달해서 마음을 움직이는 것이 도움이 될 수 있다.

또 한가지 주의할 것은 가격이 싸 보인다는 이유로 쉽게 경매상가에 혹할 수 있다는 점이다. 경매상가 역시 매매상가- 분양상가와 마찬가지로 상가분석은 기본이다. 입지와 주변 유동인구 및 주거인구 등 예상수요층, 건물상태, 개발사항 등을 제대로 파악해 수차례 임장과 분석을 바탕으로 적절한 입찰전략을 통한다면 성공 상가 투자를 기대해볼 수 있을 것이다. /rykimhp206@chosun.com