입력 : 2025.01.07 11:02
[2025년 부동산 시장 대전망] 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수 “과천 집값 급등할 것…경기 북부는 한계”
[땅집고] 윤석열 대통령의 계엄 사태로 촉발된 탄핵 정국으로 국내 정치적 불확실성이 커진 상황에서 부동산 시장에도 관망세가 짙어졌다. 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “올해 서울 아파트 값은 강남권 위주, 경기도에서는 과천 집값이 상승하고, 나머지 지역에서는 보합세가 유지될 것”이라며 “지방은 울산시를 제외하면 하락할 것이 확실하다”고 밝혔다. 최 교수에게 2025년 부동산 시장 전망을 물어봤다.
-올해 서울 아파트값 얼마나 변동할 것으로 예상하는지.
“일단 서울에서도 학군이 우수한 강남3구(강남·서초·송파)는 지속적으로 상승할 것 같다. 또한 지금 사도 더 오를 것이라는 믿음과 확신이 있기 때문에 서울 거주자는 물론 지방 거주자도 강남3구에 지속 투자를 할 것이다.
마·용·성(마포·용산·성동)의 경우에도 입지에 따라 약간의 차이는 있지만, 한강변 재개발 재건축 지역은 가시적으로 추진되기 때문에 상승할 것으로 보인다. 용산구 한남동 재개발, 동부이촌동 재건축, 성동구 성수동 재개발, 영등포구 여의도, 양천구 목동 재건축 등 지역은 실수요자 및 투자자들의 관심이 지속할 것으로 보인다. 대출 규제 영향도 많지 않아서 가계대출 규제와 상관없이 오를 것이다.”
―서울 외곽지역과 경기도 집값은 어떻게 변동할까.
“서울 강북 지역이나 강서 지역은 대출 규제 영향을 많이 받고 재건축이 되더라도 크게 이익을 보지 못할 것이라는 심리적 이유 때문에 역세권복합개발 주변 이외에는 상승하더라도 한계가 있을 것이다. 다만 요즘 추진되는 대규모 역세권 복합개발 지역은 향후 코엑스 수준의 높은 주거 환경이 조성되므로 상승 여력이 있다.
경기는 과천이 직주근접 효과로 경기도 내에서 가장 많이 오를 것으로 보인다. 1기 신도시 선도지구도 분당이나 평촌은 비교적 사업성이나 주거 환경이 좋기 때문에 지속 상승할 것 같고, 경기 북부는 한계가 있을 것이다. 가격은 보합을 유지하거나 약간 하락할 수도 있다.”
―지방 집값 전망은 올해에도 어둡나.
“지방은 지방 소멸 이슈와 함께 인구감소, 미분양 증가 등의 영향으로 내년에도 계속 하락할 것이 확실하다. 다만, 대규모 일자리가 있는 울산시는 공급 부족으로 조금씩 반등할 수 있다. 작년과 올해 착공 실적이 반토막나서 공급 부족이라고 하지만, 내년 하반기 말에 서울 중심으로 약간의 반등 효과가 나타날 것으로 보인다.”
―내년 주택 시장에 공급 부족 문제는 시장 가격에 얼마나 영향을 미칠까.
“올해 수도권 입주 물량이 11만900가구로 예상돼 작년 대비 27% 감소할 것으로 예상된다. 재작년과 작년 착공 실적은 반토막 수준으로 올해 이후에 엄청난 부족이 예상된다. 다만 그로 인한 집값 상승은 수요가 몰리는 강남3구나 마·용·성 정도에서만 벌어지고, 강북이나 경기, 인천은 기준금리, 대출규제 등의 영향을 받기 때문에 보합 수준 유지할 것으로 예상한다.”
―무주택자, 1주택자, 다주택자별 내년에 어떤 전략 세워야 하나.
“일단 여야 모두 무주택 소유자에 대한 지원 정책은 확대할 가능성이 높다. 특히 신생아 특별공급은 계속 확대될 전망이다. 빨리 결혼해서 아기를 낳아야 내 집 마련의 지름길이 될 것이라는 것을 명심해야 한다. 기존 신혼부부도 신생아 특례대출 등의 혜택을 받으려면 출산을 해야 할 것 같다.
정부에서 지방소멸 방지 대책이라고 하는 정책을 아무리 내놓아도 생활 인구 증가에는 한계가 있을 수 밖에 없다. 수요자들은 지금 여유 자금이 있다면 미국 주식이나 비트코인을 사서 노후 자금을 보태려고 하지, 지방에 집을 사는 것을 대안이라고 생각하지 않는다.
다주택자는 야당은 문재인 정부때 규제를 다시 시작할 것 같으니까 이를 다시 한 번 확인해 보고 지금이라도 처분이 가능한 주택은 빨리 처분하는게 좋을 것 같다. 여당이 다시 정권을 가져오더라도 가계대출 규제 정책은 그대로 진행할 수밖에 없어 다주택자에 대한 대출 규제는 그대로 유지될 것이다.” /rykimhp206@chosun.com