입력 : 2025.01.07 07:30
[땅집고] 사업성이 뛰어난 것으로 평가받는 강남권 한강변 재건축 단지에서도 같은 평형으로 옮기는데도 11억~14억원이 필요하는 것으로 드러났다.
한강변에 맞붙은 서울 서초구 잠원동 신반포 16차(☞단지정보 알아보기)는 한강변 최고급 아파트로 탈바꿈하기 위해 하이엔드 브랜드 등 고급화 전략을 취한 결과, 조합원 분양가가 3.3㎡(1평) 당 1억원에 달한다. 전용 83㎡를 보유한 조합원이 비슷한 크기의 전용 79㎡ 신축 아파트로 가려면 최소 11억원, 최대 14억원을 내야 한다.
1982년 준공한 신반포 16차는 최고 11층, 2개 동, 총 394가구 규모다. 방과 거실, 화장실 1개를 갖춘 전용 52㎡와 방이 1개 더 있는 전용 83㎡ 2개 평형으로 구성된 복도식 아파트다. 조합은 용적률 289%를 적용해 전용 50㎡, 전용79㎡로 구성된 486가구, 최고 35층 신축 아파트를 지을 계획이다.
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■ 논란 벌어진 신반포16차, 분담금 얼마길래…
6일 정비업계에 따르면 신반포16차 재건축 사업의 추정 비례율은 80.23%다. 비례율은 재건축 사업의 수익 지표다. 통상 비례율이 100% 이하면 조합원은 분담금을 내야 한다. 이를 적용한 신반포16차 가구 당 분담금은 11억원부터 19억원으로 알려졌다.
전용 83㎡를 가진 조합원이 전용 79㎡를 분양받을 경우, 주택형에 따라 11억9600만원~14억600만원의 분담금을 내야 한다. 전용 52㎡를 보유한 조합원이 새 아파트 전용 79㎡를 받을 때 분담금은 17억7100만원~19억6100만원선이다. 집을 넓히려면 20억원에 가까운 돈을 내야 한다. 분담금만 서울 강북권 아파트 한 채 가격 수준이다.
재건축 후 예상 단지명은 대우건설의 하이엔드 주택 브랜드 ‘써밋’을 적용한 ‘신반포 써밋 라피움’이다. 현재 조합원 분양 신청 중이다.
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■ 매매가에 ‘억’ 분담금 더하니, 옆 단지 가격
억대급 분담금으로 인해 재건축 후 차익이 적을 것이라는 전망이 나온다. 신반포16차 전용 83㎡의 최근 매매 거래가격인 28억2000만원에 30평대를 받는 최소 분담금 약 12억원을 더하면 40억원이 넘는다. 옆 단지인 595가구 ‘신반포아크로리버’ 전용 84㎡ 실거래가(40억3000만원)와 비슷하다.
조합원들도 고심 중이다. 재건축 후에는 한강 조망권이 확보되는 신축 아파트를 받는 만큼, 비용 부담을 해야 한다는 주민들이 대부분인 상황이지만 재건축을 포기하고 다른 아파트로 갈아타기를 고민하는 주민도 있다.
2017년 ‘신반포16차’를 매수한 A씨는 “혼자 살 곳을 찾다가 시세보다 저렴하고 한강이 잘 보여서 이 아파트로 왔는데, 갑자기 재건축을 한다고 해서 이사를 갈 지 고민 중”이라고 했다. 이어 “몇해 전에는 3억원으로도 재건축 사업을 끝냈지만, 앞으로는 얼마가 더 들지 모르지 않나”라고 덧붙였다.
전세가는 매매가 대비 낮은 편이다. 지하철역과 마트, 음식점 등 편의시설이 멀고, 아파트가 오래된 영향이다. 전용 52㎡ 기준, 전세 보증금 시세는 3억2000만원부터다. 이 단지 임차인 B씨는 “서울 원룸에 살아도 한달에 임대료로 100만원을 내는데, 여기는 한강이 보이는 아파트임에도 시세보다 임대료가 저렴하다”며 “보증금 2억원, 월세 60만원 조건으로 4년 간 거주했다”고 말했다.
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■ 십억대 분담금 나온 이유, 소규모 단지·고급화
분담금이 높아진 데는 고급화 추진 영향이 크다. 시공사인 대우건설은 한강 접근성이 매우 뛰어난 만큼, 한강변 인접 입지를 활용한다는 계획이다. 이들은 해외 유명 건축사와 조경그룹과 함께 최고급 스카이 워크, 써밋 라운지, 프라이빗 시네마, 헬스 케어 센터, 프라이빗 스크린 골프룸 등의 시설 등을 조성할 예정이다. 이를 적용한 3.3㎡당 공사비용은 944만원으로, 다소 높은 편이다. 재건축 후에는 옆 단지인 ‘신반포아크로리버뷰’처럼 대부분 가구에서 한강 조망이 가능할 전망이다.
작은 단지규모도 조합원 분담금을 끌어올린 이유다. 396가구인 신반포16차는 재건축 후 72가구가 늘어나지만, 임대 68가구를 제외하면 일반분양 물량은 단 4가구다. 사실상 1대1 재건축인 셈이다. 분양 가구가 30가구 미만이라서 조합이 분양가를 자유롭게 정할 수 있으나, 대부분 재건축 조합처럼 일반분양가를 높게 받아 조합원 분담금 상승분을 상쇄하는 것은 어렵다.
신반포16차는 2016년 8월 안전진단을 통과한 뒤 2018년 재건축 조합 설립, 2023년 사업시행 인가 단계를 지났다. 2025년에는 관리처분 인가를 받을 예정이다. 2026년 이주, 2027년 착공한 뒤 2030년 준공 예정이다.
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10억대 분담금에 대한 업계 의견도 분분하다. 차라리 다른 아파트를 사는 게 유리하다는 의견과 강남권 한강변에 위치한 신축 아파트라는 점에서 미래 가치가 있다는 분석이 제기된다.
서울 서초구 잠원동 C공인중개사사무소 관계자는 “분담금이 높은 편이지만, 2030년 입주하는 신축 아파트라는 점과 자재비·인건비 등 물가 인상분 등을 고려하면 적정 가격이라는 평가도 있다”며 “신반포16차는 이 일대에서 한강을 전면에서 볼 수 있는 몇 안 되는 아파트 중 하나”라고 말했다. /westseoul@chosun.com