입력 : 2025.01.06 13:49 | 수정 : 2025.01.06 13:51
[2025년 부동산 시장 대전망] 김진유 경기대 도시교통공학과 교수 “수도권 부동산, 2024년 상저하고…상반기 침체, 하반기 반등 가능성”
[땅집고] 올해는 공사비 인상, 경기침체, 정국 불안이라는 초유의 상황이 겹치면서 서울 및 수도권을 중심으로 ‘공급 절벽’이 현실화할 수 있다는 우려가 나오고 있다. ‘부동산R114’가 발표한 자료에 따르면 올해 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구가 분양할 예정인데, 이는 2000년 이후 분양 규모가 가장 적었던 2010년 당시 17만2670가구보다도 3만 가구가량 적은 수치다.
한국주택학회장을 역임한 김진유 경기대학교 도시교통공학과 교수는 “대내외 환경 악화로 건설경기가 좋지 않은데다, 정국 불안으로 인한 여파로 부동산 시장이 안정될 때까지 긴 시간이 걸릴 것”이라면서 “이로 인해 상반기 주택 시장은 수요가 위축되면서 약보합세를 보이다가 하반기 수요가 회복하고 상승국면이 도래할 가능성이 크다”고 전망했다. 김 교수에게 올해 주택 시장 전망과 정책적 해소 방안에 대해 물었다. 다음은 일문일답.
-정치권에 계엄 사태로 대통령 탄핵 정국이 펼쳐졌다. 정치적 불확실성이 건설 및 부동산 업계에 미치는 영향은.
“올 한 해는 1998년 IMF 위기에 맞먹을 정도로 어려운 해가 될 것이라고 관측하고 있다. 정치적 안정을 찾는 데 긴 시간이 소요될 것이고, 현 추세대로라면 정부의 정책 기조가 크게 변화할 가능성이 크다. 변화 과정에서 기존 사업의 전략도 재수립해야 할텐데 이에 따른 손실과 비용도 상당하다. 이러한 비효율이 부동산 시장에 그대로 전가되면서 경기활성화나 공급확대, 시장 안정에 큰 어려움이 초래될 것이다.”
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-대내외적 여건도 좋지 않다.
“대내적으로는 건설업계 정책 지속성이 떨어지면서 진행 중인 사업 일부가 멈추거나 축소될 가능성이 있다. 환율 상승도 영향이 크다. 자재 가격 상승이 건설 비용 상승으로 연결되면서 전반적인 공급 회복에 악영향을 줄 수 있다. 대외적으로는 러시아 전쟁, 트럼프 2기의 자국중심 정책 등이 악재가 될 수 있다. 한국의 국가 신인도 하락으로 인한 해외 수주도 감소할 가능성이 크다.”
-내년 서울을 비롯한 수도권 주택 가격은 어떻게 전망하나.
“’상저하고’로 예상하고 있다. 상반기에는 정책 불확실성, 대내외 환경 악화 등으로 인해 수요가 위축돼 약보합세를 보이다 하반기 들어 정국이 안정화되고 불확실성이 해소하면서 수요가 회복하고 상승국면이 도래할 것으로 보고 있다.”
-수도권에는 주택 공급 부족론이 대두하고 있다. 주택 공급은 실제로 얼마나 부족하고, 어떤 영향을 미칠 것으로 예상하나.
“수도권에서는 2022년부터 매년 약 30% 내외의 인허가 착공 감소가 지속했다. 수도권 연간 수요는 대략 10만호 내외인데, 3년간 30%씩 계산하면 약 9만~10만호의 공급부족이 누적된 상황이다. 다만 수요는 가구요인뿐 아니라 소득, 주거비 요인도 함께 작용하기 때문에 9만호 이상의 수요 부족이 즉각적인 수급불안으로 이어지지는 않을 것이다.”
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-지방 미분양 등 양극화가 심화할 것이란 전망이 나온다. 해소 방안이 있을까.
“지방은 인구 감소로 인한 실질적인 수요 감소와 함께 향후 투자 수익을 노리는 기대수요가 함께 감소하고 있어 미분양은 점점 더 악화할 것으로 본다. 기존에는 지방에서도 구시가지 이전 수요를 중심으로 분양이 이뤄졌지만, 경기가 어려워짐에 따라 기존 거주자들의 주택구매수요가 감소하면서 향후 미분양 가능성이 더 커질 것으로 전망한다.
결국 지방 경제를 살리는 것이 급선무다. 지방 수요 분산시키지 말고 주요 중심도시로 집중시키면서 일자리, 문화, 복지시설 등 인프라 투자가 진행되어야 한다. 그래야 정주 인구가 늘고 주택 시장도 안정화할 수 있다.”
-수요자들은 어떻게 대응해야 할까.
“수요자 입장에서는 장기적인 공급감소로 인한 수도권 중심의 부동산 시장 불안에 대비해야 한다. 여건이 된다면 2026년 이후에는 2~3년 이상 수도권 중심으로 주택 가격이 상승할 가능성이 크기 때문에 올해 상반기에 내 집 마련을 하는 것도 방법일 것이다. 다만 무리한 주택구매자금 대출은 피하는 게 바람직하다.
전월세 시장에서도 역시 무리한 대출을 통한 전세계약은 위험성이 높기 때문에 피할 것을 권한다. 보증금 일부를 월세 전환해 보증금 미반환 위험을 최대한 줄여놓는 게 좋다.” /mjbae@chosun.com