입력 : 2025.01.04 07:35 | 수정 : 2025.01.04 07:35
[탄핵 이후 부동산 시장 대전망] 고준석 연세대 상남경영원 교수 “서울은 공급 감소 불가피…분양가·집값 다 오른다”
[땅집고] “올해 서울 집값은 2~3%, 경기도는 1~2% 정도 상승하겠지만 지방은 1~2% 하락할 것이다. 탄핵 정국은 환율 급등, 공사비 인상, 분양가 상승 등 가격 상승 불쏘시개가 될 가능성이 높다.”
국내 1세대 은행 PB(프라이빗뱅킹) 출신 부동산 전문가로 꼽히는 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 땅집고와 가진 인터뷰에서 “올해는 서울·수도권에서도 서울과 가까운 지역, GTX(수도권광역급행철도) 개통으로 교통이 개선된 지역은 가격이 오를 것”이라며 “공급 부족은 부동산 가격 상승의 가장 큰 원인이기 때문에 다주택자 보유 물건이 시장에 나와 가격 안정에 도움을 줄 수 있도록 세제 혜택이 필요하다”고 밝혔다.
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―올해 서울과 수도권 집값은 오를까.
“서울은 상승할 것이라고 본다. 수도권에서도 서울 접경 지역이나 GTX 효과로 교통 환경이 개선되는 곳은 상승할 것이다. 나머지 지역은 조금 떨어질 수도 있을 것이라고 본다. 수치적으로 보면 서울은 2~3% 정도 상승할 것이다. 경기도는 외곽 지역의 경우 하락 가능성도 있기 때문에 종합적으로 1~2% 정도 오를 것이다. 지방은 보합 수준이거나 1~2% 정도 하락할 것으로 보고 있다.”
―수도권은 주택 공급이 줄고 있는데.
“공급 부족은 가격 상승에 가장 큰 원인이다. 결국은 다주택자들이 가지고 있는 물건이 시장에 나올 수 있도록 세금 규제가 아닌 완화 정책이 필요하다. 매물이 순환될 수 있도록 해줘야 가격 안정에 도움이 될 것이다.”
―정치적 불확실성도 큰 변수 아닌가.
“당장 환율이 급격하게 올랐다. 환율이 오르면 수입 건설 원자재 가격이 상승한다. 그렇다면 공사비에도 영향을 주고, 분양가도 인상 압박을 받는다. 여러모로 가격 상승의 불쏘시개가 될 가능성이 굉장히 높다. 여기에 올해부터 아파트 신규 입주 물량이 줄어드는 것을 감안하면 가격 상승이 서울 주요 지역에서 시작해 서울 전역, 수도권 전역으로 퍼져나갈 수도 있다.”
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―올해 부동산 정책에도 큰 변화가 올까.
“주택 공급 정책은 설령 정권이 바뀌더라도 꾸준하게, 지속적으로 추진해야 한다. 1기 신도시 재건축의 경우 정비 선도지구까지 선정했는데, 공급 확대 측면에서 연속성이 중요하다. 서울 외곽의 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 신규 택지 조성과 주택 공급 계획 또한 지속돼야 한다. 중장기적으로 이런 정책들이 가격에 영향을 미치기 때문에 올해가 굉장히 중요한 시점이라고 볼 수 있다.
반대로 부동산 세금 정책에는 변화가 예상된다. 공시지가라든가 종합부동산세와 관련된 것이다. 현 정부에서는 종합부동산세 인하 방침인데, 만약 정권이 바뀐다면 연속성이 떨어지지 않을까 우려되는 부분이 있다.”
―수요자들은 어떻게 대처하나.
“무주택자인지, 집을 갖고 있는지에 따라 전략을 달리 해야 한다. 올해 집값이 떨어진다고 보기는 어렵다. 오히려 서울, 수도권 주요 지역은 올라갈 것이다. 다만 현재는 거래량이 감소해 매수자 우위 시기다. 자금 계획을 세웠다면 매수 시점을 오히려 빠르게 잡고 내 집 마련에 나서야 한다.
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다주택자의 경우 정권 교체 후 세금 규제가 심해질텐데, 리스크가 될 수 있다. 이 부분을 감안하면 금리가 내리기 시작할 때가 기회다. 금리가 떨어지면 수요자들이 늘어날 것이고, 이때 집을 매도하는 것이 좋다.”
―지방은 미분양 등으로 침체에 빠져있는데.
“법인 임대사업자와 다주택자는 주택취득세율이 12%다. 다음 정부에서는 법인 임대사업자가 시장에서 순기능을 할 수 있도록 행정적, 정책적 지원이 필요하다. 지방 아파트를 사서 임대 사업을 할 수 있도록 환경을 조성해야 한다. 세제 지원이 절실해 보인다.
이게 선행되지 않는다면 지방 미분양 해소는 힘들다. 지방 미분양 보유한 시공사들이 다른 지역에서 신규 사업 착공하기 굉장히 어렵다. 공급은 또 다시 줄어들기 때문에 결국엔 가격이 오르게 된다. 지금 당장은 미분양이 심각해도 장기적으로 볼 때 가격을 끌어올리는 방향으로 흘러간다.” /raul1649@chosun.com