입력 : 2024.12.31 10:35 | 수정 : 2024.12.31 11:06
[탄핵 이후 부동산 시장 대전망 上] 최원철 한양대 특임교수 “탄핵 정국 끝나도 관망세 1년 이상 지속될 것”
[땅집고] 윤석열 대통령의 계엄 사태로 촉발된 탄핵 정국으로 국내 정치적 불확실성이 커진 상황에서 부동산 시장에도 관망세가 짙어졌다. 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 “정치적인 혼란이 어느 정도 정리되고 마무리되어도 부동산 시장 관망세는 앞으로 1년 간 지속될 수 있다”고 밝혔다. 최 교수에게 2025년 부동산 시장 전망을 물어봤다.
―최근 정치적 불확실성이 건설 및 부동산 업계에 미치는 영향은.
“탄핵 정국은 일단 심리적 위축을 가속화시킬 가능성이 높다. 경기 침체가 가속화하는 것도 어떻게 될 지 모르니까 일단 돈을 안쓰고 보자는 인식이 확산될 것이다. 내 집 마련이나 부동산 투자도 일단 관망세로 돌아서면서 매물이 증가하고, 급매물부터 소진될 것으로 전망한다. 서울 강북이나 수도권, 지방은 당분간 어렵고 내년 상반기까지 이어질 수도 있다
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탄핵 정국이 끝나고 조기 대선을 치룬다고 하더라도 대선주자의 공약에 따라 기존 건설 부동산 관련 정책이 어떻게 될 지에 따라 또 투자가 위축될 가능성이 있다. 즉, 윤석열 정부에서 추진하던 정책 중 민주당이 반대해왔던 정책들은 대선 결과에 따라 폐기될 수도 있고, 오히려 새로운 정책들이 제시될 수 있다.
문제는 대선이 끝나고 새로운 국토교통부 장관이 확정될 때까지 시간이 오래 걸린다는 점이다. 길면 내년 말 쯤에서야 새로운 정책들이 윤곽을 나타낼 수 있고 그에 따른 관망이 지속될 수도 있다. 특히 다주택자 관련 정책이 큰 영향을 받게 될 것이다. 종합부동산세, 양도소득세, 상속세 등 모든 세금 정책도 확 변할 수 있다. 관망하는 분위기는 대선 이후까지 지속될 가능성이 높다.”
―윤석열 정부 부동산 정책 향후 유지될 것을 고른다면.
“일단 ‘재건축 초과이익 환수제 폐지’는 물 건너 갔다는게 중론이다. 결국 재건축 사업성에 문제가 될 수 있다. ‘재건축재개발 특례법’도 정비 단계를 축소시킨다고 하는데, 역시 야당이 쉽게 동의할 가능성이 없다고 본다. 개발제한구역 해제를 통한 공급도 불확실성이 커졌고, 8·8 부동산 대책 상당수가 진행이 제대로 안 될 가능성이 있다.
다만, 가계대출 규제는 당분간 지속될 것이 확실하고, 특히 다주택자의 수도권 대출 규제나 디딤돌 대출 축소, 전세대출 축소, 스트레스DSR 등도 유지될 가능성이 높다. 3기 신도시 공급은 특별히 제동을 걸 이유가 없으니 빠르게 진행될 것 같다.”
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―건설 업계 위기설이 돈다. 건설 시장 대외적 여건은 얼마나 악화하고 있는지.
“당장 트럼프 2기 정부가 내년 초에 출범하면, 기준금리 인하 속도 등은 건설 부동산뿐 아니라 산업계 전반에도 영향을 줄 것 같다.
트럼프 2기가 시작되면서 높은 관세 정책이 시작되면 고환율이 내년 계속될 전망이고, 수입 물가가 치솟기 때문에 건설자재비 인상이 불가피해진다. 그리고 IMF에서 예측했듯이 내년 말이나 되어야 우크라이나 전쟁이 끝날 전망이어서 그동안 자재 가격 인상분이 그대로 유지될 수 있다.
누구도 건설 부동산 경기가 되살아날 수 있다고 장담을 못하는 상황이기 때문에 대형 건설사들이 수도권 외곽이나 지방에 대규모 아파트 공급을 당분간 하지 못할 것이다.
특히 지방 중소건설업체들이 이미 도산 또는 파산위기에 몰려 있어서 지방은 공급이 당분간 쉽지 않을 전망이다. 미분양 문제도 쉽게 해결될 수 없고 정부가 CR리츠로 해결한다고 하지만 가시적 성과는 거의 나타나지 않고 있다. 악성 미분양 때문에 도산하는 중소건설회사들이 급증하고 있는데 내년까지도 계속 증가할 전망이다. 정부에서 공공공사 등 공사비 변동을 현실화한다고 하지만, 아파트 공사는 대부분 민간에 의해 공급되고 있는데 현실적으로 손해를 보면서 아파트 공사를 할 건설사는 많지 않다. 재개발·재건축 사업부터 속도를 내기 어려워질 것이다.”
-소멸하는 지방이 많다. 미분양도 심각한데, 해소할 방안은.
“지방 소멸 현상은 일단 지방에 기업이 없고, 관광객이 없고, 사는 사람이 없으니까 나타나는 현상이다. 정부에서 산업단지, 경제자유구역 등을 만들어도 지방에 일하러 오는 MZ세대가 없어서 구인난으로 기업들마저 지방을 기피한다. 그리고 해외여행 폭증으로 내수 관광이 침체되면서 거주 인구조차도 계속 줄어들고 있다.
내수관광 활성화를 선택과 집중 방식으로 해야 하고, 기업유치뿐만 아니라 외국인 학교 유치에도 적극적인 노력을 기울여야 한다. 모든 지방을 살리는 것이 중요한 것이 아니고, 각 지방의 대표 도시를 육성하는 것도 중요하다. 서울 수준의 주거환경을 조성토록 하고, 외국인 관광객도 지방 도시에 적극 찾아갈 수 있도록 교통, 숙박 인프라 등을 정비하고, 병원, 문화센터, 백화점 등 편의시설도 대표 도시에 집중하는 것이 좋다. 대표 도시 주변 도시와는 UAM 등 미래형 모빌리티를 적극 활용해 쉽고 빠르게 연계될 수 있도록 해야한다.”
―혼란 속에서도 부동산 업계가 나아가야할 방향을 조언한다면.
“이제 한국은 선진국이 되었고, 주택 공급 정책이나 주거 정책 모두 선진화가 되어야 할 시점이다. 제대로 된 인프라도 갖추지 않고 속전속결로 진행하는 재개발·재건축은 다시 한 번 고민해야 한다. 왜 런던, 동경, 보스턴 등의 도시는 도시재생을 하는데 엄청난 시간을 들이는지, 대규모 주택 재건축은 하지 않는지, 우리나라가 주택 정비 사업에 불필요한 과잉 투자를 하고 있지 않은 지 고민해야 한다. 미래형 도시계획 및 주택 공급 계획, 교통 계획 등을 지금부터 다시 세워야 한다.” /rykimhp206@chosun.com